TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26 août 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 août 2025

à Me [W], [D] [Z]

[L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54C2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5], domiciliée : chez LEANDRI IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W], [D] [Z] [L]

né le 25 Juillet 1988 à [Localité 6] (PORTUGAL), domicilié : chez Mme [G] [R], [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [D] [Z] [L] est copropriétaire d’un appartement lot n°52, dans l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, a attrait Monsieur [W] [D] [Z] [L] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  4.770,13 € en principal, au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du code civil) ;

—  510 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rejeter toute demande de délai éventuel de paiement ;

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 et plaidée.

Lors des débats, représenté par son conseil le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle produit un appel de fonds du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [W] [D] [Z] [L] n’a pas comparu et personne pour lui. Le courrier recommandé avec avis de réception qui lui a été envoyé par le commissaire de justice instrumentaire à sa dernière adresse connue est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [W] [D] [Z] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [D] [Z] [L], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse aux débats un acte notarié de vente du 27 décembre 2012 par lequel il est devenu propriétaire du lot 52 dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 3] ainsi que le relevé de propriété émis par la Direction des Finances Publiques le 1er août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, à effet du 1er juillet 2024 jusqu’au 30 septembre 2026 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 22 juin 2017, 28 juin 2018, 17 décembre 2019, 26 février 2021, 2 juillet 2021, 30 juin 2022, 28 novembre 2023 et 18 septembre 2024 ;

— une attestation de non-recours en date du 25 septembre 2024 des assemblées du 15 janvier 2019, 23 avril 2021, 16 mai 20222, 4 mai 2023 et 14 mai 2024 ;

— un relevé de compte au 30 octobre 2024;

— la reddition annuelle des comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;

— les appels de provision sur charges courantes du 1er août 2022 au 17 septembre 2024 ;

— un appel de provision pour travaux du 23 mai 2024 ;

— le grand livre comptable du Syndic du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

— deux mises en demeure adressées à Monsieur [W] [D] [Z] [L] le 25 octobre 2023 et le 25 avril 2024 ;

— un commandement de payer les charges de copropriété en date du 29 juin 2023 ;

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

S’agissant des charges de copropriété impayées, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’un montant de 1078,89 euros et déduction faite des frais nécessaires au recouvrement, apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

Monsieur [W] [D] [Z] [L] qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme de 1.078,89 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visées par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de demande d’hypothèque, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En revanche, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et

répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule une somme de 180,49 euros correspondant à la mise en demeure du 25 octobre 2023 (60 euros) et du commandement de payer du 29 juin 2023 (120,49 euros) sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par suite, l’attitude de Monsieur [W] [D] [Z] [L] qui ne règle pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années, justifie sa condamnation au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [W] [D] [Z] [L] supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de l’assignation.

L’équité exige de le condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [W] [D] [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 1.078,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées au;

Condamne Monsieur [W] [D] [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 180,49 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne Monsieur [W] [D] [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Monsieur [W] [D] [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [D] [Z] [L] aux entiers dépens de la procédure en ce inclus le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT