TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e BRUMM

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à M^e MASCARO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05052 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J6K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y], [T] [E]

née le 17 Mai 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Madame [M] [H] [D]

née le 19 Novembre 2001 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e MASCARO avocat au barreau

Madame [S] [D]

née le 01 Septembre 1975 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 5]

non comparante (décédée)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2021, Mme [Y] [E] a consenti à Mme [M] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 419,80 euros, outre 60 euros au titre des provisions sur charges. Mme [S] s’est portée caution solidaire des engagements de Mme [M] [D].

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Mme [Y] [E] a délivré à Mme [M] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1.835,74 euros. Le commandement de payer a été dénoncé le 5 janvier 2024 à Mme [S] [D], en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Mme [Y] [E] a fait citer Mme [M] [D] et Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:

Constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux;Ordonner l’expulsion de Mme [M] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.994,99 euros, outre les loyers, les charges et la clause pénale ou les indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer, des charges et de la clause pénale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Mme [Y] [E], représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4.345,21 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [M] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes de Mme [M] [D] et sollicite des délais de paiement de 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire, faisant état de difficultés personnelles qui l’ont contrainte à interrompre ses éttudes et assurant avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024. Elle ajoute avoir commencé à apurer la dette locative et ajoute qu’elle doit percevoir prochainement des fonds qu’elle affectera au règlement de la dette locative. Enfin, elle indique que Mme [S] [D] est décédée le 8 février 2025.

La décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes formées à l’encontre de Mme [S] [D] ne peuvent prospérer en raison du décès de cette dernière.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause réolutoire

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 9 avril 2024 a été dénoncée le 12 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 23 septembre 2024. Par conséquent, Mme [Y] [E] est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 novembre 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023 pour la somme en principal de 1.835,74 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [M] [D] est redevable de la somme de 4.345,21 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2025, échéance de mars incluse. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [M] [D] justifie percevoir des revenus de l’ordre de 946 euros. Elle justifie également avoir repris le paiement intégral du loyer et réaliser des versements complémentaires destinés à paurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et des proprositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

· à défaut pour Mme [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Mme [M] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Mme [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [D] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [Y] [E] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

DECLARE Mme [Y] [E] recevable en ses demandes;

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur les demandes formées à l’encontre de Mme [S] [D];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties sont réunies au 28 février 2024;

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 4.345,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision;

DIT que Mme [M] [D] pourra se libérer de ladite somme par 36 mensualités successives de 120 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

— faute de départ volontaire de Mme [M] [D] du local à usage d’habitation sis [Adresse 6], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— 

Mme [M] [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 515,02 euros ;

— l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [M] [D] aux entiers dépens de l’instance;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE