TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : Madame HAK

Greffier : Madame BERKANI

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17 Juin 2025

à

Le LEGROS ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01085 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CGV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [F]

née le 28 Octobre 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [U] [W] épouse [B]

née le 22 Avril 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [B]

né le 02 Juin 1990 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 3 février 2023, Madame [O] [F] a donné à bail à Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Déplorant des loyers impayés, le 28 juin 2024, Madame [O] [F] a fait délivrer aux époux [B] un commandement de payer la somme en principal de 6.787,97 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 30 janvier 2025, Madame [O] [F] a attrait Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], afin d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyersordonner l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier obtenir leur condamnation solidaire à lui payer : * 2.765,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à fin août 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, à la somme de 977,98 euros, révisable annuellement dans les conditions du bail ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens.

L’affaire a été appelée le 18 mars 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, Madame [O] [F] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 9.611,81 euros au jour de l’audience.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités tous deux à étude, Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [O] [F].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [O] [F] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 3 février 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 6.787,97 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 28 août 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par les locataires, non comparants, vu l’opposition de la bailleresse à tout délai de paiement dérogatoire avec suspension des effets de la clause résolutoire, enfin à défaut de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Les époux [B] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges, révisable selon les indices et modalités prévues au bail résilié. Les époux [B] seront solidairement condamnés au paiement d’une telle indemnité, d’un montant de 977,98 euros, à compter du 28 août 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les époux [B] restent à devoir la somme de 9.611,81 euros au 18 mars 2025.

Les locataires, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, et n’apportent pas la preuve de leur libération.

Par application de la solidarité légale des époux, Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

L’importance de la dette, et l’absence d’informations sur la situation financière, administrative et familiale du couple ne permettent pas d’envisager, même d’office, des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Les époux [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à Madame [F] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 3 février 2023, entre d’une part Madame [O] [F], d’autre part Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] à payer à Madame [O] [F], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 977,98 euros, indemnité indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié et due à compter du 28 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] à payer à Madame [O] [F], la somme de 9.611,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mars 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] à payer à Madame [O] [F], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] et Madame [U] [W] épouse [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier,

Le Juge