JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 25]

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ROB

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE-ALPES COTE D AZUR (EPF)

C/

M. [U] [K]

Droit de préemption urbain sur la commune de [Localité 24], sis [Adresse 13].

LE 12 MARS 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR EPF PACA

dont le siège social est sis [Adresse 21], représenté par sa directrice générale en exercice

représentée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIE

Monsieur [U] [K]

demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 23], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales[Adresse 1]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de MARSEILLE désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Elisa ADELAIDE

Débats à l’audience publique du 15 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE :

L’établissement Public [Adresse 18] et la Ville de [Localité 23] ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 mars 2017 suivie de plusieurs avenants.

Par délibération de la métropole [Localité 17]-[Localité 23]-Provence des 15 décembre 2022 et 29 juin 2023 a été instauré un droit de préemption Urbain sur le périmètre [Localité 23]-Provence et en particulier sur la copropriété « Gyptis 1 ».

Le bien immobilier de M. [U] [K] se situe dans cette copropriété.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 29 avril 2024, M. [U] [K] a déclaré vouloir vendre le bien immobilier situé [Adresse 12] (lot n°84), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2] pour un prix de vente de 20.000 €.

Par décision n°2024701 du 17 juillet 2024, l’EPF PACA a décidé d’exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 10.300 €.

Par courrier reçu le 23 septembre 2024 M. [U] [K] a fait connaître à I’EPF PACA son refus du prix proposé et le maintien du prix de la DIA.

Par mémoire reçu au greffe le 9 octobre 2024, l’EFP PACA a saisi la juridiction d’une demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] (lot n°260), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2], au prix de 10.300 €.

Par courrier reçu le 4 novembre 2024, l’EPF PACA a fait signifier au juge de l’expropriation sa consignation du 24 octobre 2024 correspondant à la somme de 1.650 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 4 décembre 2024.

L’audience publique a eu lieu le 15 janvier 2025.

Par mémoire reçu au greffe le 15 janvier 2025, l’EPF PACA a maintenu sa demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à la somme de 10.300 euros.

Il indique que le bien a fait l’objet de plusieurs arrêtés de mise en sécurité depuis 2021, et qu’en l’absence de réalisation des travaux par la copropriété, l’immeuble a été interdit d’occupation. Il précise que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et que les biens doivent être estimés selon leur consistance à la date de la décision.

Elle se fonde sur la méthode par comparaison en proposant douze références de biens vendus au sein de la copropriété [Adresse 19] entre 205 euros et 468 euros du m2 ainsi que sept références de mutation intervenues dans le même secteur géographique depuis 2021. Elle retient un prix au m2 de 468,15 €. Elle rejette les termes de comparaison produits par l’exproprié.

Dans ses conclusions reçues au greffe de la juridiction le 26 novembre 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’un prix de vente à hauteur de 10.300 €.

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et retient la méthode de comparaison, proposant 26 références de ventes de biens situés dans l’immeuble [Adresse 11] au cours des 3 dernières années, variant entre 204,86 euros et 1102,29 euros le m2, soit un prix moyen de 461,21€/m2 qu’il retient.

Par mémoire reçu le 14 janvier 2025, M. [U] [K] demande de :

Fixer le montant de l’indemnité d’expropriation pour le lot n°260 situé [Adresse 12] aux prix de 19.845 euros,

Rejeter les demandes de l’EPF PACA,

condamner l’EPF PACA à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il s’appuie sur un rapport d’expert immobilier et affirme que seuls les termes de comparaison de mutations intervenues au sein de la copropriété [Adresse 19] avant 2023, date d’évacuation de l’immeuble, ne peuvent être retenues. Pour la période postérieure, il s’appuie sur des mutations de studios vendus dans la copropriété [Adresse 20]. Il retient un prix au m2 de 900 €.

Il fait valoir que les termes de comparaison proposés comportent les informations énoncées à l’article R 112 A-1 du code des procédures fiscales et que la juridiction de l’expropriation peut donc les prendre en considération, même si les actes ne sont pas produits. Il précise que l’appartement est situé dans un étage élevé, éloigné des nuisances sonores et offrant une meilleure exposition.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du jugement.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

Le bien immobilier se situe donc en zone UAe1, zone favorisant l’évolution de tissus urbains centraux.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien immobilier est situé [Adresse 12] (lot n°260) parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2].

Il s’agit d’un studio situé au 7e étage, d’une superficie de 22,05 m2, composé d’une entrée, d’une salle de douche avec WC et d’une pièce principale donnant sur un balcon. L’état d’entretien est dégradé.

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il convient d’appliquer la méthode dite de comparaison.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

Il y a lieu de considérer que le juge de l’expropriation statue en fonction des termes de référence présentées par les parties et que l’appréciation de la valeur du bien doit se faire par comparaison avec celle de biens présentant des caractéristiques aussi semblables que possible dans l’aire géographique la moins éloignée et ayant fait l’objet de transaction à des époques proches.

L’EPF PACA retient douze termes de mutations de biens immobiliers au sein de la copropriété [Adresse 19] :

N° du terme

1

2

3

4

5

Date de vente

20 juillet 2023

27 juillet 2023

27 juillet 2023

4 août 2023

16 novembre 2023

Adresse

Lot 284

Lot 169

Lots 125-136-344

Lot 338

Lot 294

Surface terrain/m2

23.15

28.8

22.13 – 30.75 – 22

34.1

22.43

Prix en euros

6000

5900

18000

7500

10000

Prix en euros/m2

259

205

240

220

446

N° du terme

6

7

8

9

10

Date de vente

7 décembre 2023

6 décembre 2023

31 mai 2024

25 juin 2024

25 juin 2024

Adresse

Lot 341

Lot 213

Lot 229

Lot 113

Lot 161

Surface terrain/m2

22.52

22.14

20

26.8

22

Prix en euros

9000

7500

9363

12550

10300

Prix en euros/m2

400

339

468

468

468

N° du terme

11

12

Date de vente

17 juillet 2024

17 juillet 2024

Adresse

Lot 149

Lot 236

Surface terrain/m2

22

22

Prix en euros

8000

10000

Prix en euros/m2

364

455

L’EPF PACA propose également sept termes de comparaison dans de mutation de bien dans le secteur :

N° du terme

13

14

15

16

17

Date de vente

31 mai 2022

26 avril 2022

28 juin 2022

22 novembre 2022

16 décembre 2022

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Surface terrain/m2

20

22

33

23

22

Prix en euros

[Numéro identifiant 3]

6500

8000

Prix en euros/m2

750

681,82

545.45

282,61

363,64

N° du terme

18

19

Date de vente

10 décembre 2021

28 novembre 2022

Adresse

[Adresse 16]

[Adresse 16]

Surface terrain/m2

33

23

Prix en euros

12000

6667

Prix en euros/m2

363.64

289.86

Si les biens présentés par l’EPF PACA sont d’une surface inférieure à celle du bien à évaluer, ils présentent des caractéristiques similaires puisqu’il s’agit de biens situés au sein de la même copropriété ou dans le secteur géographique. De même, les mutations postérieures à l’évacuation de l’immeuble ne peuvent être écartée en dépit de ce que l’exproprié qualifie de « monopole d’achat », les biens étant évalués à la date du présent jugement selon leur consistance à cette date.

Il convient donc de retenir ces termes.

Le commissaire du gouvernement produit vingt-six termes de comparaison. Dix-neuf d’entre eux sont identiques à ceux de l’EPF PACA. Les sept autres correspondent à des mutations dans le même secteur sur une période de trois ans.

N° du terme

1

2

3

4

5

Date de vente

4 octobre 2021

12 octobre 2021

24 novembre 2021

30 novembre 2021

22 avril 2022

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Surface terrain/m2

21.86

22.14

68.04

22

49.68

Prix en euros

[Numéro identifiant 4]

10000

24000

Prix en euros/m2

777.68

677.51

1102.29

454.55

483.09

Observations

Un appartement occupé

Un appartement occupé

3 appartements et une cave occupés

Un appartement libre

2 appartements partiellement occupés

N° du terme

6

7

Date de vente

6 décembre 2023

13 septembre 2024

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 16]

Surface terrain/m2

46.71

22.22

Prix en euros

25000

10222

Prix en euros/m2

535.22

460.04

Observations

2 appartements libres

Un appartement libre

Il s’agit de mutations de bien immobilier qui présentent les mêmes caractéristiques que le bien litigieux. Il convient donc de retenir ces références.

M. [U] [K] produit quant à lui un rapport d’expertise immobilier de M. [D] du 23 décembre 2024 qui s’appuie sur des mutations intervenues dans l’immeuble entre le 28 janvier 2020 et le 1er janvier 2023, précisant qu’à compter de cette date, la situation de monopole d’achat de l’EPF PACA a déséquilibré la loi de l’offre et de la demande. Il retient dix-huit références (numérotés 1 à 4 et de 6 à 19).

N° du terme

1

2

3

4

6

Date de vente

4 octobre 2021

20 février 2020

10 septembre 2020

23 octobre 2020

30 décembre 2020

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Surface terrain/m2

22

22

22

23

22

Prix en euros

[Numéro identifiant 5]

17000

18000

Prix en euros/m2

773

864

518

739

818

N° du terme

7

8

9

10

11

Date de vente

16 mars 2020

4 août 2020

14 septembre 2020

16 septembre 2020

21 décembre 2020

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Surface terrain/m2

22

22

23

22

22

Prix en euros

[Numéro identifiant 8]

19000

21000

Prix en euros/m2

1341

455

870

864

955

N° du terme

12

13

14

15

16

Date de vente

30 décembre 2020

31 mai 2022

26 avril 2022

28 juin 2022

22 avril 2022

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 7]

Surface terrain/m2

22

20

22

33

28

Prix en euros

[Numéro identifiant 6]

18000

55000

Prix en euros/m2

818

750

682

545

1964

N° du terme

17

18

19

Date de vente

9 septembre 2022

13 mars 2024

13 juin 2024

Adresse

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Surface terrain/m2

32

32

29

Prix en euros

[Numéro identifiant 9]

Prix en euros/m2

1406

625

1172

L’EPF PACA affirme que des estimations immobilières ne peuvent être retenues, et précise que les termes de comparaison cités ne sont ni produits ni référencés et qu’ils doivent être écartés faute de connaitre les caractéristiques des biens et modalités des transactions.

Il ajoute que les références sont trop anciennes et que les mutations intervenues au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] ne présentent pas les mêmes caractéristiques car les biens sont situés dans des copropriété entretenues.

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

En l’espèce, les références citées mentionnent les informations susvisées et sont donc recevables.

Toutefois, il convient d’indiquer que les biens sont estimés à la date de la présente décision et qu’il convient donc d’écarter les termes de références de 2020, trop anciens. Ainsi les termes 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 ne sont pas retenus.

De la même manière, les mutations intervenues au sein de la copropriété [Adresse 22], dans un immeuble en copropriété et non frappé d’arrêté d’insalubrité, ne correspondent pas à des biens aux caractéristiques similaires et ne peuvent donc être retenues. Les termes 16, 17, 18 et 19 sont donc également écartés.

Il est donc tenu compte des références 1, 13, 14 et 15 de M. [U] [K].

La moyenne de l’ensemble des références retenue est de 494.98 euros/m2. Il convient donc de retenir cette valeur, soit :

22.05 m2 x 494.98 euros/m2 = 10 914.31 euros.

L’indemnité s’élève à la somme de 10 914.31 €.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Les dépens seront laissés à la charge de l’EPF PACA.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 10 914.31 € la valeur de l’immeuble appartenant à M. [U] [K] sis [Adresse 12] (lot n°260), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2];

REJETTE les autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de L’EPF PACA ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION