TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [U] [E] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07686 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKN

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [E] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07686 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UKN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2014 à effet au 16 décembre 2014, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 248,45 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1071,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [F] le 17 avril 2024.

Par assignation du 25 juillet 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1617,47 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes qui y sont énoncées et à compter de la présente décision pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2025, s’élève désormais à 2587,82 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [U] [F] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 70 euros, en plus du loyer courant. Il déclare ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1071,20 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 avril 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements produit, que cette somme n’a pas été réglée dans sa totalité par ce dernier dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la demanderesse que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant correspondant à celui du mois de décembre 2024 et non, comme indiqué par la RIVP lors de l’audience, à celui du mois de janvier 2025.

Eu égard d’une part à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et d’autre part, à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, étant relevé que les ressources déclarées de M. [U] [F], soit entre 800 et 1000 euros par mois doivent pouvoir lui permettre de faire face au paiement de sous loyer outre le versement d’une somme supplémentaire de 70 euros par mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 17 juin 2024 dont le montant sera provisoirement fixé à une somme égale au montant du loyer actuel majoré des charges et qui sera due jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés au bail ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [U] [F] lui devait la somme de 2587,82 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de décembre 2024 inclus.

M. [U] [F] ne conteste pas ce montant et sera condamné à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été intégralement réglées depuis sa délivrance.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 décembre 2014 à effet au 16 décembre 2014 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2587,82 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [F] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et celui de l’assignation du 25 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge