TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 27 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/03068 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3C6P

AFFAIRE : M. [L] [S] ( Maître [Y] [U] de la SELARL RACINE)

C/ S.D.C. [Adresse 7] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 9] (69), domicilié et demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET SIGA, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro B305 233 850 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [S] est propriétaire des lots 36, 167, 216, et 221 au sein de la copropriété de l’immeuble " [Adresse 6] " depuis le 22 octobre 2019.

Le syndic en exercice est le cabinet SOCIETE IMMOBI LIERE GESTION ADMINISTRATION (sus nommée SIGA).

Monsieur [S] propose son lot 221 à la location saisonnière de courte durée.

Par assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 15 novembre 2022 a été soumis au vote la résolution 36 visant à interdire la location saisonnière de courte durée dans la résidence.

Par assignation en date du 1er mars 2023, Monsieur [L] [S] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA aux fins de :

Vu les articles 8, 10-1, 24, 26, et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Recevoir Monsieur [L] [S] en son action,

Annuler la résolution numéro 36 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 novembre 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/03068.

Par conclusions en réplique numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 26 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [L] [S] a complété ses demandes comme suit :

Vu les articles 8, 10-1, 24, 26, et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Recevoir Monsieur [L] [S] en son action,

Annuler la résolution numéro 36 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 novembre 2022,

Constater que les dispositions de l’article 24 section IV LOCATIONS alinéa 3 du règlement de copropriété sont illicites,

En conséquence,

Juger que la clause contenue à l’article 24 section IV LOCATIONS alinéa 3 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées contre Monsieur [L] [S],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par conclusions numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 24 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et ses décrets d’application,

Vu les articles L631-7 et suivants du CCH,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

Constatant l’incompatibilité de l’activité de location saisonnière en meublé pour des courtes durées avec la destination de cet immeuble et les stipulations de son règlement de copropriété,

Débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Constatant le caractère de décision de principe de la résolution 36 de l’assemblée générale du 15 novembre 2022,

Débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

Constatant l’absence d’autorisation de changement d’usage délivrée par la ville de [Localité 10] et les violations portées aux stipulations du règlement de copropriété, et plus particulièrement son article 24,

Ordonner à Monsieur [S] d’avoir à cesser dans ses lots d’exercer l’activité en location saisonnière en meublé pour de courtes durées, type AIRBNB, et ce sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée. Ladite astreinte commencera à courir au terme du délai de 15 jours qui suivra la signification de la décision à intervenir.

Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens distraits au profit de M^e Benjamin NAUDIN.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

***

La procédure a été clôturée le 25 février 2025, et audiencée à la date du 25 septembre 2025.

Le délibéré est fixé au 27 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [S] :

Conformément aux exigences de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [S] est copropriétaire opposant à la résolution contestée, et a introduit son action dans les 2 mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. De sorte que son action est bien recevable.

Sur les demandes de Monsieur [S] :

Sur la demande d’annulation de la résolution 36 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 novembre 2022 :

Monsieur [S] soulève deux moyens au soutien de son argumentation tendant à voir annuler la résolution précitée :

— Le premier moyen tiré de la violation du règlement de copropriété aux termes duquel l’immeuble dispose d’une destination mixte à usage d’habitation principalement mais aussi avec l’autorisation d’y exercer une activité professionnelle, commerciale ou libérale.

— Le deuxième moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient qu’en interdisant les locations de courtes durées, alors même que cette activité est autorisée, le syndicat des copropriétaires apporte une restriction illégale à la jouissance des parties privatives de Monsieur [S], et emporte une modification à la destination des parties privatives qui ne peut qu’être votée à l’unanimité.

En réponse le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort du règlement de copropriété pris en son article 24 que les rédacteurs ont entendu ériger la stabilité des locations et de la qualité de vie au sein de l’ensemble immobilier en valeur cardinale de sa destination au sens large. Il soutient par ailleurs qu’il s’agit d’une décision de principe.

En l’espèce il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété relatif à la destination de l’ensemble immobilier que « l’ensemble immobilier objet des présentes est destiné principalement à l’habitation. Toutefois il sera permis d’exercer une activité professionnelle, commerciale, ou libérale dans tous les appartements situés au rez-de-chaussée, et à tous les étages de chacun des bâtiments. »

Il en résulte que le règlement de copropriété reconnait une destination mixte à l’immeuble.

La location de meublés touristiques de courte durée type Airbnb est assimilée par la jurisprudence à une activité commerciale si elle est associée à des prestations de services accessoires ou para-hôtelières. En effet, la mise en location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’a pas vocation à y élire domicile est une activité commerciale dès lors qu’elle s’accompagne des prestations précitées.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la location saisonnière pratiquée par Monsieur [S] s’accompagnerait de prestations de service ou d’activités para-hôtelières.

Toutefois la destination même de l’immeuble qui est à la fois d’habitation et professionnelle, commerciale ou libérale, permet donc ces deux types locations (civiles ou commerciales).

Il sera de plus précisé que l’article 24 du règlement de copropriété ne définit pas la destination des lots, il organise seulement les conditions d’information et de respect du règlement par les occupants. Il se borne à exiger une transparence vis-à-vis du syndic et à garantir le respect des règles de vie commune, tout en érigeant en condition d’accès à l’immeuble l’obligation d’information du syndic.

De sorte que pour interdire une activité, il faut que le règlement contienne une clause claire et précise d’interdiction. A défaut une interprétation stricte doit s’appliquer, et la liberté d’usage prime.

La jurisprudence considère ainsi que l’interdiction de la location de meublés touristiques constitue une modification de la destination même de l’immeuble nécessitant par conséquent un vote au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et donc un vote à l’unanimité.

En l’état de ce qui précède, et des stipulations du règlement de copropriété en son article 4, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait donc pas interdire l’activité de location de courte durée type airbnb à la majorité simple de l’article 24, car cela est contraire audit règlement et à la libre jouissance de son bien.

Il ne peut se déduire de l’article 24 du règlement de copropriété une limitation à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte de l’article 4 dudit règlement.

Pour pouvoir adopter une telle interdiction, il faudrait modifier la destination de l’immeuble et donc un vote au visa de l’article 26.

De sorte que cette résolution sera annulée.

Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété article 24 section IV Locations alinéa 3 :

Monsieur [S] soutient que la clause du règlement de copropriété résultant de l’alinéa 3 de l’article 24 « l’entrée de l’ensemble immobilier pourra être refusée au bénéficiaire tant que le propriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie ou de l’autorisation par lui donnée, dans les conditions qui viennent d’être exposées », doit être réputée non écrite.

Il expose que cette clause apporte une restriction injustifiée à la liberté de disposition des parties privatives, soumises à la volonté discrétionnaire du syndic, en violation des dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ". Toute clause du règlement de copropriété qui aurait pour résultat d’apporter des restrictions à ce droit doit, en principe, être réputée non écrite.

Mais en application de l’article 9 et de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 2 (« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation »), il a pu être jugé que la destination de l’immeuble peut justifier des clauses restrictives du règlement de copropriété.

En l’espèce, il résulte de cette clause, que l’entrée de l’immeuble n’est pas conditionnée à l’accord préalable du syndic mais à l’avis préalable de ce dernier de l’existence d’un bail ou d’une occupation. Si la transmission au syndic d’une copie du bail ou d’information quant à l’identité de l’occupant permet au syndic d’assurer une bonne gestion de l’immeuble, le conditionnement, de l’accès à l’immeuble, à l’information est illicite. En effet, dès lors que le règlement prévoit qu’un occupant ne peut pas entrer dans l’immeuble tant que le syndic n’a pas été avisé, il ne s’agit plus d’une simple obligation d’information, on bascule dans une restriction d’usage des parties privatives qui confère au syndic un pouvoir de blocage.

La location ne peut être subordonnée à une formalité auprès du syndic. Lier l’accès effectif d’un occupant à l’information du syndic crée une atteinte au droit de jouissance.

En conséquence, la clause qui empêche l’exercice immédiat du droit de jouissance tant qu’une formalité n’est pas remplie est réputée non écrite car contraire aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

L’alinéa 3 tel qu’il est rédigé sera réputé non écrit.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel que le tribunal prononce l’interdiction de l’activité de location en meublé de courte durée sous astreinte. Il expose qu’au-delà de la résolution 36, il est notable que Monsieur [S] se livre à la pratique irrégulière de la location saisonnière de courte durée au sein de son lot, en violation des dispositions du règlement de copropriété et des articles L631-7 et suivants du CCH.

Il souligne que les lots propriété de M. [S] ne sont pas sa résidence principale, et qu’en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, et aura donc pour le code de la construction et de l’habitation la nature d’activité commerciale.

Il précise que dans certaines communes ce changement d’usage nécessite l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire. Selon le syndicat des copropriétaires cette obtention constitue un prérequis obligatoire à l’exercice de l’activité au sein d’une copropriété.

Il sollicite ainsi la mise en œuvre des sanctions de la violation des règles du changement d’usage. Il soutient ainsi que parallèlement à cette autorisation de changement d’usage tout bailleur airbnb doit déclarer son activité sur une plateforme mise en place par les services municipaux pour s’acquitter des taxes de séjour.

De sorte qu’une autorisation de changement d’usage doit être nécessairement obtenu pour les locations touristiques de courte durée.

Il affirme que Monsieur [S] semble être dépourvu d’une telle autorisation, outre le fait que ce dernier n’informe pas le syndic de ses locations. Ce dernier argument est devenu sans objet en l’état du caractère réputé non écrit de l’alinéa 3 de l’article 24 du règlement de copropriété.

En réplique Monsieur [S] soutient avoir entrepris les démarches nécessaires, en ayant déposé une demande de changement d’usage qui a été acceptée, et qu’il dispose d’un numéro d’autorisation signalé dans l’annonce pour la location de son bien. Il s’appuie sur le courrier de Madame [X] en date du 19 novembre 2024 qui affirme qu’il a bien une autorisation mais qu’il n’y avait pas d’arrêté à cette époque, et que son autorisation est en cours de validité.

En l’espèce, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que seule la commune est compétente pour sanctionner l’absence d’autorisation, cela résulte de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation. C’est une action publique qui doit être portée par la commune.

En vertu d’une jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires ne peut pas se substituer à la commune pour faire sanctionner le défaut d’autorisation de changement d’usage. Il ne peut donc se fonder sur les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives au changement d’usage des locaux pour faire interdire une location, seule la mairie peut sanctionner. En effet, ce dernier ne défend aucunement l’ordre public, mais seulement l’intérêt collectif des copropriétaires.

En revanche, le syndicat des copropriétaires peut agir si la location contrevient à la destination de l’immeuble ou génère des troubles de jouissance.

Si le respect de la destination de l’immeuble n’est pas contestable, il n’apporte aucun élément qui serait de nature à démontrer que les locations des lots de Monsieur [S] génèrent des nuisances, et des troubles constitutifs de manquements au règlement de copropriété. Or seuls de tels éléments seraient de nature à justifier que le tribunal puisse éventuellement faire droit à sa demande.

En conséquence, la demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Annule la résolution 36 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], tenue le 15 novembre 2022,

Déclare réputé non écrit l’alinéa 3 de l’article 24 du règlement de copropriété (section IV-LOCATIONS) rédigé ainsi : « l’entrée de l’ensemble immobilier pourra être refusée au bénéficiaire tant que le propriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie ou de l’autorisation par lui donnée, dans les conditions qui viennent d’être exposées »,

Rappelle que les autres dispositions de l’article 24 demeurent applicables,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance,

Dit que Monsieur [S] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 novembre 2025.

Le Greffier Le Président