TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03589

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB7U

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.A.S. ALPHA AURIGAE

C/

Madame [W] [Y]

Monsieur [Q] [H]

Madame [K] [Y] caution de Mme [Y] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP ENJEA AVOCATS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ALPHA AURIGAE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, au Barreau de PARIS, substituée par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [Y] caution de Mme [Y] [W]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, la S.A.S. ALPHA AURIGAE a loué à M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, comprenant un parking n° H81 et un garage n° H01, situé [Adresse 6] 0.1 – Lot n° 73 – [Localité 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 240,00 € hors charges outre 76,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 7 mars 2023 selon lequel Mme [K] [Y] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [Q] [H] et Mme [W] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la S.A.S. ALPHA AURIGAE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 509,27 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024 délivré à l’étude.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la S.A.S. ALPHA AURIGAE a fait assigner M. [Q] [H], Mme [W] [Z] et Mme [K] [Y], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300,00 € par jour de retard,Autoriser l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion en un lieu approprié aux frais, risques et périls des locataires qui disposeront d’un délai d’un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice pour les retirer,Condamner les locataires et leur caution solidairement à payer la somme de 5 809,27 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 décembre 2024,Condamner les locataires et leur caution solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges, soit à la somme de 2 579,20 €, jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés,A titre subsidiaire, condamner les locataires et leur caution solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit à la somme de 1 246,20 €, jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner les locataires et leur solidairement à payer la somme de 5 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires et leur solidairement aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience du 3 février 2026, la S.A.S. ALPHA AURIGAE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 009,71 €, au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Cités par actes délivrés à son domicile pour M. [Q] [H], et à sa personne pour Mme [W] [Z], ceux-ci ne comparaissent pas.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses en qualité de caution, Mme [K] [Y], ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. ALPHA AURIGAE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 janvier 2026, la dette locative de M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] s’élève à la somme de 15 009,71 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M. [Q] [H] et Mme [W] [Z].

Par ailleurs, Mme [K] [Y], caution solidaire, sera également condamnée solidairement en qualité de caution, avec M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 avril 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

M.[Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y], en qualité et dans les limites de son engagement de caution fixé à la somme de 92160,00 euros, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation, le montant de l’indemnité d’occupation étant destiné à compenser le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue et de l’impossibilité de relouer son bien et n’a pas vocation à constituer une sanction pécuniaire.

Dès lors, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ALPHA AURIGAE et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y], caution, seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y], caution, à verser à la S.A.S. ALPHA AURIGAE la somme de 15 009,71 € (décompte arrêté au 30 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la S.A.S. ALPHA AURIGAE, d’une part, et M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], d’autre part, concernant le logement, comprenant un parking n° H81 et un garage n° H01, situé au [Adresse 7] – Lot n° 73 – [Localité 6] [Adresse 8] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Q] [H] et Mme [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. ALPHA AURIGAE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y], caution, solidairement à verser à la S.A.S. ALPHA AURIGAE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

PRECISE que Mme [K] [Z], en sa qualité de caution, ne sera tenue solidairement et in solidum des sommes dues par M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], que dans la limites d’une somme de 92160,00 euros (quatre vingt douze mille cent soixante euros) ;

DÉBOUTE la S.A.S. ALPHA AURIGAE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y] en qualité de caution, in solidum à verser à la S.A.S. ALPHA AURIGAE une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Q] [H] et Mme [W] [Z], ainsi que Mme [K] [Y] en qualité de caution, in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.