TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/04787 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2AIR

AFFAIRE :

M. [F] [J] [B] [A] (M^e Benjamin AYOUN)

C/

Mme [S] [G] (M^e Fabrice BATTESTI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [F] [J] [B] [A]

né le 03 Juin 1981 à [Localité 5] (BAS RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [N] [T] [C] [K]

née le 15 Août 1987 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [S] [G]

née le 22 Février 1988 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant compromis de vente en date du 22 juillet 2021, Madame [S] [G] s’est engagée à acquérir auprès d'[F] [A] et [Y] [K], une maison à usage d’habitation d’un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 4], sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 4 octobre 2021.

La promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 41 500 euros.

Suivant avenants des 13 et 21 septembre 2021, la promesse de vente était prorogée jusqu’au 15 novembre 2021 et la condition suspensive d’obtention du prêt était prorogée au 15 octobre 2021.

Le 27 janvier 2022, le Conseil de Madame [S] [G] écrivait à Maître [F] [O], Notaire, afin de le mettre en demeure de restituer à sa cliente l’intégralité de l’acompte.

Suivant courrier du 1er février 2022, les consorts [Z] adressaient une lettre de mise en demeure à Madame [S] [G] lui demandant de justifier d’avoir déposé dans un délai raisonnable deux demandes de financement répondant aux caractéristiques de la promesse.

Suivant courrier recommandé et courriel électronique en date du 4 février 2022, le Conseil de Madame [S] [G] répondait aux consorts [A] [K] afin de leur communiquer les justificatifs de dépôt de demande de prêt, ainsi que celui du refus de prêt du LCL et les mettait en demeure de procéder à la restitution intégrale de l’acompte.

Le 4 février 2022, les consorts [Z] adressaient un courrier électronique à Madame [S] [G] afin de lui indiquer qu’ils considéraient qu’elle n’avait pas déposé de demande de prêt dans les délais auprès de deux banques mais qu’elle avait mandaté un tiers pour le faire uniquement le 13 octobre 2021, alors que la promesse de vente signée le 22 juillet 2021 stipulait un délai raisonnable.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2022, [F] [A] et [Y] [K] ont assigné [S] [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au visa des articles 1231-1 et 1304-3 du code civil :

au paiement de la somme de 41 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ; à ce titre autoriser le notaire à procéder au déblocage des fonds séquestrés ;au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

Au soutien de leurs prétentions, [F] [A] et [Y] [K] affirment que :

— Madame [G] n’a justifié d’aucune demande de prêt conforme à la promesse de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie,

— elle a formulé sa demande de manière particulièrement tardive et auprès d’un courtier alors que l’offre indiquait clairement que la demande devait être formulée auprès d’un établissement bancaire.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 juin 2023, au visa des articles 1231-5, 1229, 1231-5 du code civil [S] [G] sollicite de voir le tribunal :

« A titre principal :

DEBOUTER purement et simplement les consorts [A] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Subsidiairement :

REDUIRE la clause pénale de 41.500 € à de plus justes proportions.

En tout état de cause :

CONDAMNER les consorts [A] [K] à payer à Madame [S] [G] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES CONDAMNER aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, [S] [G] fait valoir que :

— elle n’a pas été mise en demeure de réitérer le compromis ;

— elle a bien respecté les stipulations du compromis tant en ce qui concerne le montant que la durée du prêt en ce que le montant de 390 000 et la durée de 25 ans étaient stipulés comme étant maximaux.

— lorsque le montant du prêt indiqué dans l’attestation de refus de financement par une banque est inférieur au montant défini dans la promesse de vente, la condition suspensive est défaillie mais sans que cette défaillance ne soit imputable à l’acquéreur.

— elle s’est montrée particulièrement de bonne foi et vigilante et a été victime de la nonchalance du notaire d’une part en ce que les avenants ne mentionnaient pas le fait que la SCI LA CAPSULE serait finalement l’acquéreur du bien de sorte que le délai imparti pour l’obtention d’un prêt s’avérait irréaliste, et du manque de réactivité du courtier d’autre part.

— en outre, les vendeurs lui avaient accordé un délai supplémentaire qu’il convient d’arrêter au 1er février 2022, date de la mise en demeure.

— aucune disposition du compromis ne lui interdisait de faire appel à un courtier.

— les vendeurs ne justifient d’aucun préjudice de sorte que le montant de la clause pénale doit être réduit.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation de 41 500 euros.

Elle a été établie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 390 000 euros, sur une durée maximale de 25 ans au taux d’intérêt maximal de 2%.

L’acte précise que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition suspensive au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

L’acte stipule que le bénéficiaire s’engage à déposer son dossier de demande de financement dans un « délai raisonnable » et à en justifier par tout moyen de preuve écrit mais précise que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 octobre 2021. Par avenant du 21 septembre 2021, les parties ont convenu de proroger la condition suspensive d’obtention d’un prêt jusqu’au 15 octobre 2021.

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Il convient de relever qu’il ne résulte d’aucune disposition contractuelle que le bénéficiaire ne pouvait faire appel à un courtier en crédit. En outre, les conditions relatives aux caractéristiques du prêt prévues par la condition suspensive sont des conditions maximales de sorte que le bénéficiaire pouvait a priori librement solliciter un prêt dont les caractéristiques étaient inférieures.

Il résulte des dispositions contractuelles que si le bénéficiaire s’engage à déposer son dossier de financement dans un “délai raisonnable”, ce qui est imprécis, ce délai est encadré puisque la condition sera réalisée en cas d’obtention d’un prêt au plus tard le 15 octobre 2021. Dès lors, il y a lieu de considérer en premier lieu que le dépôt d’un dossier de financement auprès d’un courtier le 13 octobre 2021 est particulièrement tardif pour obtenir un prêt avant le 15 octobre.

[S] [G] justifie de deux refus de prêt :

— un courrier daté du 29 décembre 2021, soit postérieurement à l’expiration de la promesse, pour un prêt de 280 000 euros sur 240 mois sans précision relative au taux.

— un courriel de la caisse d’épargne du 16 novembre 2021, soit postérieurement à l’expiration de la promesse, ne précisant aucune caractéristique du prêt sollicité.

Au regard du montant du prêt sollicité dans le cadre du refus du 29 décembre 2021, qui diffère sensiblement du montant mentionné dans l’attestation établi par le courtier le 13 octobre (325000 euros), il ne saurait être déduit que le prêt sollicité auprès de la caisse d’ épargne revêtait nécessairement ces caractéristiques. En tout état de cause, les deux refus et l’attestation du courtier ne comportent aucune précision quand au taux.

Dès lors, outre le caractère tardif du dépôt des demandes de prêt et particulièrement tardif des refus opposés par la banque, il convient de considérer que les demandes ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Par courrier recommandé en date du 1er février 2022 les promettants ont mis en demeure la bénéficiaire de justifier avoir déposé dans un délai raisonnable deux demandes de financement répondant aux caractéristiques de la promesse. Il ne résulte aucunement de la date de ce courrier, une prorogation implicite du délai d’obtention des prêts.

Par courrier recommandé en date du 4 février 2022, la bénéficiaire a mis en demeure les promettants de lui restituer l’indemnité d’immobilisation. Dès lors c’est à juste titre que ces derniers considèrent que celle-ci n’a pas levé l’option.

[S] [G] soutient que les consorts [Z] ne l’ont pas valablement mise en demeure de réitérer la vente, toutefois les dispositions contractuelles auxquelles elle se réfère correspondent à l’hypothèse d’une levée d’option par le bénéficiaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [S] [G] est tenue de verser aux consorts [Z] le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et ne saurait être assimilée à une clause pénale de sorte que le juge ne saurait en réduire le montant.

En conséquence, [S] [G] sera tenue de verser aux consorts [Z] la somme de 41 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la résistance abusive :

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, les consorts [Z] ne démontrent pas la mauvaise foi de [S] [G]. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [S] [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [S] [G] à verser aux consorts [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [S] [G] à payer à [F] [A] et [Y] [K] la somme de 41500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [S] [G] à verser à [F] [A] et [Y] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE