TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 23/08960 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y67G

N° de minute :

AFFAIRE

S.C.I. RENARD

C/

S.A.R.L. [S]

DEMANDEUR

S.C.I. RENARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

DEFENDEUR

S.A.R.L. [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0775

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 09 septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Non qualifiée, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 28 octobre 2009, Mme [I] [G] épouse [T], aux droits et obligations de laquelle se trouve la SCI RENARD, a donné à bail commercial à la société RESTO POUCE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société [S], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2009, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à MONTROUGE (92120), afin qu’elle y exploite un commerce de sandwicherie, self-service de restauration de plats à emporter, alimentation sauf fruits et légumes, moyennant un loyer de 6.652 euros en principal.

Suivant acte extrajudiciaire du 2 décembre 2019, la SCI RENARD a signifié à la société [S] un congé portant offre de renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2020, sollicitant le paiement d’un loyer annuel de 15.840 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 8 novembre 2021, la SCI RENARD a fait assigner la société [S] devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 1er avril 2022 aux fins essentiellement de voir fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 13.000 euros en principal et, subsidiairement, voir ordonner une expertise avant dire-droit sur le montant du loyer renouvelé.

Selon mémoire en réplique notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 17 octobre 2022, la société [S] s’est opposée à la demande de la bailleresse et, reconventionnellement, a sollicité que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 7.460 euros en principal, correspondant au plafond légal résultant de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Par jugement du 23 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes des parties tendant à dire que le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 l’a été aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la loi et à condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés,

— constaté l’accord des parties pour le renouvellement au 1er juillet 2020 du bail entre la SCI RENARD et la société [S] au titre des locaux sis [Adresse 2] à MONTROUGE (92120),

— ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés de la bailleresse et désigné M. [P],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société [S] pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 22/3988, a consécutivement été retirée du rôle.

M.[P] a établi son rapport le 20 juillet 2023. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 1er juillet 2020, à la somme de 11.900 euros en principal. Il précise que le loyer plafonné est, à cette date, de 7.460 euros en principal.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08960.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 23 août 2024, la SCI RENARD demande au Juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative, soit la somme annuelle de 12.600 euros (douze mille six cents euros) hors taxes et hors charges, à effet du 1er juillet 2020, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la Loi ;

ORDONNER le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du mémoire en demande notifié le 29 octobre 2021 et sur chaque somme exigible, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

CONDAMNER la société [S] aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNER la société [S] au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernier mémoire notifié le 16 août 2024 en courrier recommandé avec demande d’avis de réception (non produit), la société [S] demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le loyer de renouvellement à la somme principale annuelle de 7.568 euros HT HC à compter du 1er juillet 2020 en application de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux,

CONDAMNER la SCI RENARD à payer à la société [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELER l’exécution provisoire,

CONDAMNER la SCI RENARD aux dépens, comprenant les honoraires d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 9 septembre 2024, a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, prorogé au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’autorité de la chose jugée résultant du jugement rendu le 23 janvier 2023

Aux termes du dispositif de son dernier mémoire, qui lie le juge des loyers commerciaux en application de l’article 768 du code de procédure civile, la SCI RENARD demande au juge des loyers commerciaux, d’une part, de dire que le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 l’a été aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la loi et, d’autre part, d’ordonner le paiement par la défenderesse du différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés lorsque ceux-ci seront échus pour une année entière.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du Juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la SCI RENARD a déjà été déboutée de ces mêmes demandes en application des dispositions d’ordre public de l’article R145-23 du code de commerce, dans le jugement rendu le 23 janvier 2023, qui dispose en son dispositif :

« DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes des parties tendant à: – dire que le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 l’a été aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la Loi ;

— condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés.

LES RENVOIE à mieux se pourvoir de ces chefs ».

Eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 23 janvier 2023, ces demandes réitérées de la SCI RENARD seront rejetées comme irrecevables.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020

La SCI RENARD invoque l’évolution des facteurs locaux de commercialité pour voir écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et voir fixer celui-ci à la valeur locative. Elle se prévaut du rapport d’expertise judiciaire, d’une part, et du rapport d’expertise amiable établi par son expert, Mme [H], le 24 septembre 2020 ainsi que de la jurisprudence pour soutenir que la hausse du niveau de vie des habitants (67,84% entre 2009 et 2019), l’augmentation de la fréquentation des stations de métro Mairie de [Localité 13] (ligne 4) et [Localité 10]-[Localité 13] (ligne 13) respectivement de +28,11% et + 9,42% et les constructions nouvelles (+ 9.105 m² dont 1.774 m² à 100 mètres des lieux loués), ainsi que les investissements réalisés dans la commune au cours du bail expiré (réhabilitations de structures petite enfance et d’un centre de loisirs, création d’une école maternelle et d’un gymnase, rénovations de voieries, aménagements notamment d’espaces verts, restaurations de l’Eglise [Localité 14] Le Majeur et de l’hôtel de Ville) caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Selon elle, les évolutions constatées objectivement sont propres à drainer une chalandise supplémentaire pour le preneur. Elle affirme que la baisse de son chiffre d’affaires n’est pas de nature à invalider l’incidence favorable en résultant pour le commerce considéré dans la mesure où il incombe au preneur de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour capter le flux de clientèle nouvelle.

Elle estime être ainsi fondée à voir écarter la règle du plafonnement et voir fixer le loyer annuel renouvelé à la valeur locative à la somme de 12.600 euros en principal tel que calculé par l’expert judiciaire, correspondant à la moyenne entre une surface pondérée de 26 m²p et à un prix unitaire de 480 euros/m²p/an, d’une part, une surface utile de 39 m²u et un prix unitaire de 325 euros/m²u/an, d’autre part.

La société [S] résiste au déplafonnement demandé en contestant l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité alléguée au cours du bail expiré et, à la supposée établie, son incidence favorable sur son commerce. Elle indique que l’expert judiciaire n’a pas mis en exergue d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Elle fait valoir que la population de la commune a baissé à compter de 2010. Elle ajoute que son embourgeoisement, en lien avec les constructions nouvelles et aménagements réalisés dans la commune, témoigne d’un véritable remplacement de la population et donc de la clientèle qui, jointe une forte présence de concurrents dans le secteur de la restauration rapide n’ont pas eu une incidence favorable sur le commerce qu’elle exploite dans les lieux loués. Elle tire argument de la baisse de 30% de son chiffre d’affaires sur les dernières années du bail expiré (2016 à 2018). Elle invoque les termes du rapport d’expertise judiciaire pour dire que la mise en double sens de circulation de l'[Adresse 6] en 2015 n’a pas non plus eu d’impact favorable sur son activité. Elle conteste aussi que l’augmentation de la fréquentation des deux stations de métro mentionnées puisse servir de base au déplafonnement invoqué par la bailleresse, arguant de l’éloignement de celles-ci. Elle insiste encore sur le fait que l’expert a distingué deux parties dans l’avenue de [Adresse 12], l’une, proche de la Mairie, constituant le cœur de ville, et, l’autre, dont relèvent selon elle ses locaux, à la commercialité plus faible, dans le quartier dit [Adresse 9].

Elle conclut à la fixation du loyer annuel renouvelé au plafond légal résultant de l’évolution des indices des loyers commerciaux, à la somme de 7.568 euros en principal. Elle considère aussi que si la valeur locative devait être retenue, le prix unitaire ne saurait dépasser un montant de 390 euros/m²p/an, tel que calculé par son expert amiable M. [R]. Partant d’une surface pondérée de 26 m²p, et déduction faite de deux abattements à raison du transfert au preneur des travaux de mise aux normes et vétusté (7%) et pour non-conformité (5%), elle prétend que le loyer de renouvellement ne saurait excéder la somme de 8.923 euros par an en principal.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est constant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise et de nature à avoir un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur constitue un motif de déplafonnement.

La charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur.

Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré.

L’évolution du chiffre d’affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d’appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l’évolution du chiffre d’affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l’évolution objective de l’environnement des locaux loués.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 13], commune qui comptait 48.720 habitants en 2011 et 47.007 habitants en 2020 dont le niveau de vie a augmenté de manière significative au cours du bail expiré, bénéficiant d’une bonne desserte par la route (A6, D50, D61, D63, D128, D906 et D920 anciennement RN20) et par les transports en commun (lignes 4 et 13 du métro, bus lignes 68, 125, 126, 128, 182, 188, 194, 195, 197, 323, 388, 391 outre 3 lignes de nuit) sis [Adresse 2], longue voie à double sens de circulation depuis 2015 correspondant à la D63, qui relie [Adresse 11] à l'[Adresse 7] au niveau du cimetière parisien de [Localité 8] ;

— sont implantés dans un secteur à vocation mixte, d’habitations et de bureaux avec commerces en pied d’immeuble, accessibles en bus (lignes 68, 128 et 323) la station de métro la plus proche étant à 50 mètres , de bonne commercialité avec des commerces indépendants et des enseignes nationales (CREDIT AGRICOLE, SFR, MONOPRIX, FRANPRIX, OPTIC 2000, ORANGE, CIC, KRYS, PICARD SURGELES, CAISSE D’EPARGNE, BNP PARIBAS, notamment et, à proximité immédiate, des restaurants et une boulangerie pâtisserie), avec stationnement côté pair de l'[Adresse 6] et deux parkings (INDIGO au n°63 et au niveau du cimetière) ;

— dépendent d’un immeuble élevé sur sous-sol caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième lambrissé sous zinc, façade en briques et maçonnerie, balcons filants du 2ème au 5ème étage, dont le ravalement est correct ;

— bénéficient d’un linéaire de façade de 3,05 mètres offrant une visibilité limitée et sont accessibles par une marche en béton carrelé non conforme aux normes PMR, qui mène à une porte simple vantail, la façade sur rue équipée d’une baie coulissante étant aussi équipée d’une fenêtre pour le service directement à l’extérieur ;

— sont de forme rectangulaire et se composent, depuis la rue, d’une première zone « salle de vente à emporter/accueil » (sol carrelé, murs faïence peinte, faux plafond suspendu peint à 2,50 mètres, éclairage encastré, vitrine aluminium), d’une deuxième zone en partie arrière composée d’une salle de restaurant de seize couverts accessible par quatre marches carrelées (sol carrelé, murs avec soubassements habillés de faïence murale et peints, faux plafond suspendu peint à 2,50 mètres avec éclairage encastré), dégagement desservant un WC H/F et une cuisine équipée (sol carrelé, mur en faïence et plafond peint avec fenêtre sur cour), le tout sans climatisation et équipé de convecteurs électriques , en état d’usage. Dans la cour, un petit local aveugle de stockage (couverture fibrociment, porte bois, 2 mètres de hauteur).

L’expert a calculé la surface pondérée, conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² qui définit les zones à partir de la façade. En partant des plans établis par le Cabinet ABSCISSE, géomètre expert, en date du 3 janvier 2019. Il est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 25,89 m²p, qu’il propose d’arrondir à 26 m²p, pour une surface utile de 38,96 m²u.

M. [P] a procédé à l’étude de huit références dont il ne précise pas si elles correspondent à des locations nouvelles, à des renouvellements amiables ou à des fixations judiciaires. Il a aussi tenu compte de données issues de cinq locaux proposés à la location. Il est d’avis que compte tenu de la bonne commercialité de l’emplacement, de la configuration des locaux et de leur état d’entretien, ainsi que des obligations respectives des parties, le prix unitaire applicable peut être fixé à la somme de 480 euros/m²p/an et à la somme de 325 euros/m²u/an. Il a procédé à la moyenne de ces deux valeurs et déduit un abattement de 5% en raison du transfert au preneur des travaux de mise aux normes et liés à la vétusté pour conclure à une valeur locative nette au 1er juillet 2020 de 11.949 euros, qu’il propose d’arrondir à la somme de 11.900 euros par an en principal (12.578 X 0,95).

M. [P] a, par ailleurs, précisé que le loyer annuel plafonné ressort à la somme de 7.460 euros en principal à la date du renouvellement. Toutefois, l’expert ne s’est pas prononcé sur le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, qu’il a rapportés, et son incidence favorable sur le commerce considéré, critères cumulatifs requis pour que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 puisse être fixé à la valeur locative.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Les parties sont contraires sur le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et son incidence favorable sur le commerce considéré.

En l’espèce, la bailleresse fonde sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé sur la modification des facteurs locaux de commercialité suivants, qu’elle estime notables et favorables au commerce considéré : augmentation du niveau de vie des habitants (67,84% entre 2009 et 2019), constructions nouvelles (+ 9.105 m² dont 1.774 m² à 100 mètres des lieux loués), augmentation de la fréquentation des stations de métro Mairie de [Localité 13] (ligne 4) et [Localité 10]-[Localité 13] (ligne 13) respectivement de +28,11% et + 9,42% et investissements réalisés au cours du bail expiré.

Alors que le preneur conteste le caractère notable de l’évolution de ces facteurs locaux de commercialité et leur incidence favorable sur son commerce, le juge des loyers commerciaux relève que les données invoquées par la SCI RENARD portent sur la totalité de la commune et non pas sur la zone de chalandise qu’il est d’usage de fixer en milieu urbain à une zone limitée à 400 mètres autour des lieux loués.

Or, il résulte des éléments du dossier que les deux stations de métro Mairie de [Localité 13] et [Localité 10]-[Localité 13] sont situées à plus de 400 mètres des locaux, excluant que l’augmentation de leur fréquentation puisse être prise en compte.

De plus, les données fiscales relatives aux revenus des habitants n’étant pas produites par quartier, le juge des loyers commerciaux ne peut retenir que l’augmentation des revenus invoquée par la demanderesse concernerait la zone de chalandise.

Il en va de même des aménagements urbains invoqués dont la SCI RENARD n’établit pas la création au cours du bail expiré dans la zone de 400 mètres autour du commerce exploité dans ses locaux, ainsi que des constructions nouvelles, à l’exception de la surface de 1.774 m² dont la bailleresse indique, sans être contredite, qu’elle aurait été édifiée dans la zone de chalandise, à 100 mètres des lieux loués.

Mais, cet unique élément ne peut, à lui seul, être considéré comme notable, pas plus que la mise en double sens de l’avenue de la République. D’autant que les stationnements côté numéros pairs existaient déjà à la conclusion du bail expiré.

Partant, la bailleresse, qui supporte la charge de la preuve, échoue à caractériser la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, leur caractère notable et leur incidence favorable pour le commerce considéré.

Sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 1er juillet 2020 ne peut donc être accueillie.

Sur le montant du loyer renouvelé

En conséquence de ce qui précède, ainsi que le demande la société [S], le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 sera fixé au plafond prévu par la loi, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 7.568 euros en principal, montant qui n’est pas discuté par la SCI RENARD.

Sur les demandes accessoires

La SCI RENARD, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront les frais d’expertise qu’elle a avancés.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 2.000 euros lui sera donc allouée que SCI RENARD sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI RENARD tendant à voir :

— dire que le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 l’a été aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la loi,

— ordonner le paiement par la défenderesse du différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés lorsque ceux-ci seront échus pour une année entière,

FIXE le montant du loyer annuel du bail renouvelé le 1er juillet 2020 pour les locaux donnés à bail par la SCI RENARD à la société [S] situés [Adresse 2] à MONTROUGE (92120), à la somme de 7.568 euros hors taxes et hors charges,

CONDAMNE la SCI RENARD à payer la somme de 2.000 euros à la société [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI RENARD aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX