N° RG 25/00333 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EUT

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 25/00333 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EUT

Minute : 25/00259

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2025

M. [H] [I]

C/

S.C.I. BSM62 RCS PARIS 917502312

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Alex DEWATTINE

SSPF [Localité 12]

le : 16 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Audrey LESAGE

le : 16 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [V] [U]

[Adresse 7]

[Localité 4]

assisté par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 6] du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. BSM62 RCS PARIS 917502312

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

substitué par M^e Romane CLIQUENNOIS

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

N° RG 25/00333 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EUT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2023, M. [G] [K], aux droits duquel vient désormais la SCI BSM62, a consenti un bail d’habitation à M. [H] [V] [U] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 5 euros.

Constatant la présence de désordres au sein de son logement, M. [H] [V] [U] a alerté le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12], lequel a dressé un compte-rendu de visite le 16 mai 2024.

M. [H] [V] [U] a ensuite alerté par messages téléphoniques écrits datant du mois de septembre 2024, l’agence immobilière INVESTIMMO, es qualité de gestionnaire du bien de la SCI BSM62, quant à un dégât des eaux touchant tout à la fois la salle de bain et le salon du logement.

Par courrier du 1er octobre 2024, le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12] a adressé au bailleur le compte-rendu de visite susvisé du 16 mai 2024 et l’a enjoint à faire réaliser les travaux de nature à lever les désordres signalés.

Par courrier recommandé du 16 décembre 2024, le conseil de M. [H] [V] [U], soutenant que les désordres listés par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12] persistaient, a mis en demeure le bailleur de bien vouloir lui indiquer, dans le délai de quinze jours, les dispositions qu’il entendait prendre pour faire cesser tout désordre et toute nuisance.

Par courrier en réponse datée du 3 janvier 2025, la SCI BSM62, prise en la personne de M. [J] [T], associé, a indiqué que des interventions étaient en préparation afin qu’il soit procédé, notamment, à la réparation des tuyaux d’évacuation, l’installation d’une nouvelle VMC hygroréglable, l’ajout de grilles d’aération aux fenêtres et le comblement du jour sous la porte d’entrée du logement.

A défaut de réalisation des travaux, M. [H] [I], par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, a fait assigner la SCI BSM62 devant le tribunal de proximité de Calais afin, au visa des articles 6, 20-1 et 21 la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719, 1720, et 1724 du code civil, qu’il :

A titre principal,

— La condamne à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 10ème jour de la signification de la décision à intervenir,

Réparation des tuyaux d’évacuation,Installation d’une nouvelle VMC hygroréglable dans la salle de bains et les WC,Ajout de grilles d’aération aux fenêtres pour améliorer la ventilation,Comblement du jour sous la porte,Réfection de l’installation électrique,Mise hors d’eau de la cave,Nettoyage de l’humidité présente dans le logement et reprise des embellissements affectés par l’humidité.- Dise que la juridiction se réservera le pouvoir de liquider l’astreinte,

— La condamne à lui payer la somme de 1200 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

— Désigne un expert judiciaire avec mission habituelle,

En tout état de cause,

— La condamne à payer à son conseil la somme de 1800 euros au titre de l’article 700, 2° du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025, renvoyée à la demande de la défenderesse puis finalement évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

À l’audience, M. [H] [I], assisté de son conseil, et reprenant ses dernières écritures, sollicite la condamnation de la SCI BSM62 à faire réaliser les travaux visés dans son acte introductif d’instance et plus généralement, les travaux de remise aux normes prévues par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent. Il actualise par ailleurs son préjudice de jouissance à la somme de 1400 euros, et demande la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 51,48 euros au titre de son préjudice matériel (frais de carburant pour les aller/retour chez sa mère pour effectuer sa toilette, faute de pouvoir la faire chez lui). Il sollicite enfin la réduction du loyer à hauteur de 50% jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité.

La SCI BSM62, représentée par son conseil, indique ne pas être opposée à faire réaliser les travaux qui s’imposent mais soutient que M. [H] [I] ne s’est pas rendu disponible pour laisser les entreprises accéder au logement, de sorte que ceux-ci n’ont pas pu être réalisés. Elle demande à ce que soit écartée l’astreinte sollicitée par le demandeur.

Elle a par ailleurs été autorisée à produire une note en délibéré dans les huit jours de l’audience, ce qu’elle a fait de manière contradictoire le 10 juin 2025, et qui a donné lieu à une réponse, également contradictoire, du conseil de M. [H] [V] [U] en date du 12 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de faire réaliser des travaux et la réduction du montant du loyer pendant leur réalisation

Aux termes de l’article 6 alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 20-1 de la même loi, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, précise que Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il ressort du compte-rendu de visite dressé par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12] le 16 mai 2024, les désordres suivants :

« Présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement : faire intervenir un professionnel qualifié afin de mettre en sécurité l’installation électrique ;

Présence de moisissures taux d’humidité important au niveau des murs de la chambre : faire intervenir un professionnel qualifié afin d’étudier les causes des moisissures et entreprendre les travaux nécessaires, ;

Absence de système d’entrée d’air dans le séjour et dysfonctionnement du système d’extraction d’air vicié dans les pièces de services : mettre en place des systèmes d’entrée d’air dans la pièce de vie et un système d’extraction d’air vicié dans les pièces de services (salle de bain, sanitaires, cuisine) ;

Présence d’une porte d’entrée endommagée : faire intervenir un professionnel qualifié afin de procéder à la remise en état de la porte ;

Présence d’une inondation importante et d’un dysfonctionnement des évacuations des eaux usées/présence d’un regard dans la salle de bains : faire intervenir un professionnel qualifié afin de remettre en bon état de fonctionnement le système d’évacuation des eaux usées avec fourniture d’une attestation de conformité du service compétent en matière d’assainissement ».

Il est constant que ces désordres ont été portés à la connaissance de la bailleresse par courrier du service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12] daté du 1er octobre 2024. S’il apparaît que ce courrier est certes adressé à l’ancien bailleur, M. [G] [K], la SCI BSM62 a en eu néanmoins connaissance puisque l’agence immobilière INVESTIMMO, mandatée par ses soins, en fait mention dans un courriel daté du 7 novembre 2024.

Il résulte par ailleurs des propres déclarations de la défenderesse (dans son courrier du 3 janvier 2025), que des interventions étaient en préparation afin qu’il soit procédé à la réparation des tuyaux d’évacuation, l’installation d’une nouvelle VMC hygroréglable, l’ajout de grilles d’aération aux fenêtres et le comblement du jour sous la porte.

Ces travaux n’ont toutefois pas été réalisés, au regard des éléments portés à la connaissance de la juridiction.

Il résulte de ce qui précède que le logement loué par la SCI BSM62 ne satisfait pas aux exigences légales susvisées et à la définition d’un logement décent, tel que défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

La SCI BSM62 sera donc condamnée à réaliser les travaux dans le délai et selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs et conformément aux dispositions légales susvisées, il y a lieu de réduire sans consignation, à compter de la signification du présent jugement, le loyer hors charges à hauteur de 25% pendant toute la durée des travaux. Cette réduction du loyer, portant le montant de celui-ci à 300 euros hors charges, durera jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

inhabitabilité partielle ou totale du bien,durée du trouble,valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,coût du relogement et nombre de personnes concernées,prix d’acquisition du bien,nature des désordres constatés.

En l’espèce, il est constant que les désordres existent, a minima, depuis le 16 mai 2024, date à laquelle le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 12] en a dressé la liste.

Il est également constant que les désordres perdurent au jour de l’audience, le 3 juin 2025, puisque les travaux n’ont pas été réalisés.

En outre, les désordres constatés, s’ils n’ont pas pour effet de rendre le logement loué inhabitable, en restreignent néanmoins considérablement l’usage et l’agrément, de par la dangerosité qu’ils génèrent (installation électrique à mettre en sécurité) et l’inconfort subséquent (humidité dans le logement et, depuis l’intervention d’un entrepreneur aux fins dépose du plafond de la salle de bain le 10 avril 2025, baignoire inutilisable).

Au regard ce qui précède, le point de départ du préjudice de jouissance subi par M. [H] [I] peut être fixé au 16 mai 2024, date du compte-rendu de visite du service d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 12].

A défaut par ailleurs pour la bailleresse de rapporter la preuve que les désordres ont cessé lors de l’audience du 3 juin 2025, et dans la mesure où le préjudice réparable doit être certain c’est-à-dire actuel, la juridiction de céans indemnisera le préjudice de jouissance sur la période courant du 16 mai 2024 au 3 juin 2025.

Partant, le préjudice sera fixé à la somme de 1256 euros, correspondant à 25% du loyer hors charge (400 x 25% = 100 euros), depuis le 16 mai 2024 jusqu’au 3 juin 2025, jour de l’audience (calcul au prorata pour les mois de mai 2024 et juin 2025).

La SCI BSM62 sera donc condamnée à payer à M. [H] [V] [U] la somme de 1256 euros au titre de son préjudice de jouissance.

M. [H] [V] [U] sera débouté du surplus de ses demandes, l’indemnisation sollicitée par ses soins en remboursement des frais de carburant pour aller faire sa toilette chez sa mère étant réparé par l’indemnisation susvisée de son préjudice de jouissance (et ne s’analysant pas, consécutivement, comme un préjudice matériel distinct).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI BSM62, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner la SCI BSM62 à payer à la SELARL LESAGE-THOMAS-LESCHAEVE, prise en la personne de Maître Audrey LESAGE, avocat de M. [H] [V] [U], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BSM62 à réaliser, sur l’immeuble situé au [Adresse 8], les travaux suivants, qui devront être achevés dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement :

— faire procéder aux réparations des tuyaux d’évacuation de l’ensemble du logement,

— faire procéder à l’installation d’une nouvelle VMC hygroréglable dans la salle de bains et les WC,

— faire procéder à l’ajout de grilles d’aération aux fenêtres pour améliorer la ventilation du logement dans son ensemble,

— faire procéder au comblement du jour sous la porte d’entrée du logement,

— faire procéder à la réfection et mise en sécurité de l’installation électrique du logement,

— faire procéder à la mise hors d’eau de la cave,

— faire procéder au nettoyage de l’humidité présente dans le logement et à la reprise des embellissements affectés par l’humidité,

— plus généralement faire réaliser tous travaux de nature à satisfaire aux normes d’un logement décent, tel que défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, auquel renvoie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE la SCI BSM62 à commencer au plus tard la réalisation de ces travaux dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours,

SE RESERVE le pouvoir de liquider l’astreinte, en application de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

REDUIT, à compter de la signification du présent jugement, et pendant toute la durée des travaux susvisés, le montant du loyer hors charges à hauteur de 25%, portant ainsi le montant du loyer hors charges du par M. [H] [V] [U] à la SCI BSM62 à la somme de 300 euros par mois,

CONDAMNE la SCI BSM62 à payer à M. [H] [V] [U] la somme de 1256 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI BSM62 à payer à la SELARL LESAGE-THOMAS-LESCHAEVE, prise en la personne de Maître Audrey LESAGE, avocat de M. [H] [V] [U], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BSM62 aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

TRANSMET, en application de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, copie du présent jugement au représentant de l’Etat dans le département du Pas-de-[Localité 12].

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge