Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p17 aud civile prox 8, 30 juin 2025, n° 25/03177

TJ Marseille 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, et que la SCI La Fusion, n'ayant pas contesté les décisions de l'assemblée générale, devait s'acquitter de sa part.
Accepté
Imputation des frais nécessaires au copropriétaire
Le tribunal a constaté que certains frais étaient justifiés et a condamné la SCI La Fusion à payer une somme correspondant aux frais nécessaires justifiés.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance au paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la nature et l'étendue du préjudice subi, ni la mauvaise foi de la SCI La Fusion.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a jugé que la SCI La Fusion devait rembourser les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p17 aud civ. prox 8, 30 juin 2025, n° 25/03177
Numéro(s) :	25/03177
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	S.C.I. LA FUSION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ….Philippe CORNET…………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03177 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QA4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], domiciliée : chez CITYA PARADIS, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LA FUSION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Fusion est propriétaire du lot 9 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a délivré à la SCI La Fusion une sommation de payer la somme de 2.666,19 euros en principal puis par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, il lui a délivré un commandement de payer la somme de 1.973,27 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI La Fusion devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

1.548,42 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 mai 2023 ;2.372,07 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 mai 2023 ;2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI La Fusion n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI La Fusion ;

— le Kbis de la SCI La Fusion ;

— la sommation de payer du 30 mai 2023 ;

— le commandement de payer du 18 mars 2024 ;

— le courrier de mise en demeure du 25 avril 2024 ;

— le décompte de la créance ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 octobre 2020 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021, de l’assemblée générale du 7 juin 2021 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, de l’assemblée générale du 27 septembre 2023 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, et de l’assemblée générale du 27 juin 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 9 décembre 2024 s’élèvent à la somme en principal de 1.548,42 euros.

Il convient donc de condamner la SCI La Fusion à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 mai 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.372,07 euros au titre des frais nécessaires. Il sera relevé que les frais de mise en demeure des 10 décembre 2020, 20 octobre 2021, 12 novembre 2021, 19 janvier 2022, 10 février 2022, 20 juillet 2022, 16 novembre 2022, 20 janvier 2023 et 10 février 2023 n’étant pas justifiés, seul étant produit le courrier de mise en demeure du 25 avril 2024, il ne pourra y être fait droit. De même, les frais relatifs aux commandements de payer du 19 mars 2021 et 7 avril 2023 n’étant pas justifiés, ils ne pourront être retenus. Par ailleurs, les frais mentionnés « Remise dossier huissier », « transmission auxiliaire de justce » et « transmission à avocat » relèvent des dépens.

Il en résulte qu’il sera fait droit à la demande au titre des frais nécessaires à hauteur de la somme de 143,61 euros correspondant à la sommation de payer du 30 mai 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées. Ainsi, il sera relevé que l’assemblée générale du 27 juin 2024 a voté des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble et qu’il n’a pas été fait mention de difficultés financières quelconques. En outre, il ne démontre pas la mauvaise foi de la SCI La Fusion. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI La Fusion sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI La Fusion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.548,42 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 décembre 2024 et la somme de 143,61 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI La Fusion aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE la SCI La Fusion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE