TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 04 Septembre 2025

Dossier N° RG 23/01327 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JXSS

Minute n° : 2025/244

AFFAIRE :

[M] [T] épouse [D], [R] [D] C/ S.E.L.A.R.L. [O] [L] ET [U] [X], [U] [X], SELAFA [B] ASSOCIES, [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] ASSOCIES, [F] [K]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame [A] SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Marie ALEXANDRE

M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET

M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [M] [T] épouse [D]

Monsieur [R] [D]

demeurants [Adresse 3]

représentés par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. [O] [L] ET [U] [X], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Maître [U] [X], demeurant [Adresse 5]

SELAFA [B] ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 24]

Maître [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] ASSOCIES

demeurant [Adresse 24]

Tous les quatre représentés par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [F] [K]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Mme [F] [K] est propriétaire d’une maison d’habitation située à [Localité 15].

Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] ont formalisé une proposition d’achat le 15 août 2022, contresignée par la venderesse, le 20 août 2022.

Un compromis de vente établi par Me [Y] [S], associée de la Selafa [B] Associés a été signé par les parties le 8 septembre 2022 pour le bien immobilier cadastré section [Cadastre 8] n°, [Cadastre 4] [Adresse 2] à [Localité 12] [Adresse 19] moyennant le prix de 720 000 € et avec la condition suspensive particulière de la vente par l’acquéreur d’un bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 1].

Les époux [D] ont séquestré la somme de 36 000 € entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie.

Ils ont ensuite fait délivrer à Mme [F] [K], le 21 octobre 2022, une sommation de comparaitre le 9 novembre 2022 à l’effet de signer l’acte authentique de vente à leur profit du bien sis [Adresse 10].

Indiquant avoir eu connaissance uniquement le jour de la vente d’un certificat et d’une note d’urbanisme du 9 novembre 2022 démontrant que l’immeuble qu’ils souhaitaient acquérir était frappé d’alignement au profit de la commune de [Localité 14] sur une partie significative de la superficie du terrain, ils ont refusé de signer l’acte définitif d’achat.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 novembre 2022, ils ont fait valoir leur droit de rétractation et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 15 février 2023, Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan Mme [F] [K], la Selafa [B] Associés et Me [Y] [S], notaire associée de la Selafa [B] Associés afin de voir, au visa des articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l’habitation :

Ordonner à Maître [Y] [S] notaire associée de la SELAFA [B] Associés et la SELAFA [B] Associés de restituer les fonds séquestrés par elles à hauteur de 36.400€, pour les besoins de l’acte de vente que devait recevoir Maître [U] [X] notaire de Mme [M] [D] et M. [R] [D], relativement à un bien sis [Adresse 16] appartenant à Mme [F] [K] sous astreinte de 200 €/jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Condamner Mme [F] [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [R] [D] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner Maitre [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] Associés, la SELAFA [B] Associés et Mme [F] [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [R] [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’entendre condamner aux entiers dépens et dire que la SELAS Cabinet Pothet, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 23/1327.

Le 16 février 2023, Mme [F] [K] a fait assigner la SELARL [O] [L] et [U] [X], notaires associés, Me [U] [X], M. [R] [D] et Mme [M] [T] épouse [D], au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil, afin de voir :

Condamner M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 72.000 € en application de la clause pénale insérée au compromis en date du 8 septembre 2022 pour les préjudices subis conformément à la clause insérée en page n°29 au premier paragraphe pour responsabilité des acquéreurs, dire n’y avoir lieu à exécuter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 31 231,94 € en sus de la clause pénale de 72 000 €, à titre de dédommagement suite à la saisie conservatoire effectuée pour ne pas avoir pu réitérer la vente dont Mme [K] devait faire acquisition.

Confirmer la validité de la saisie qui sera cantonnée à la somme de 72 000 € au même titre que la condamnation sollicitée ci-dessus.

Condamner M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 19 803.15 € correspondant à la différence entre la clause pénale et le préjudice réel subi par Madame [F] [K].

Condamner solidairement Me [U] [X], M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’huissier engagés au titre de la saisie conservatoire dont distraction au profit de M^e Marie Alexandre, conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour les frais d’huissier dont elle aura fait l’avance sans avoir reçue provision.

La cause a été enrôlée sous le numéro 23/1415.

Par ordonnance du 3 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro le plus ancien.

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025. L’audience s’est tenue le 5 juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] demandent au tribunal de :

Ordonner à Maître [Y] [S] notaire associée de la SELAFA [B] Associés et la SELAFA [B] Associés de restituer les fonds séquestrés par elles à hauteur de 36.400€, pour les besoins de l’acte de vente que devait recevoir Maître [U] [X] notaire de Mme [M] [D] et M. [R] [D], relativement à un bien sis [Adresse 16] appartenant à Mme [F] [K], sous astreinte de 200 €/jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Condamner Mme [F] [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [R] [D] la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts, à savoir 10 000 € pour résistance abusive et 5000 € pour l’indemnisation du préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum Maitre [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] Associés, la SELAFA [B] Associés, Maître [U] [X] notaire associé de la SELARL [O] [L], la SELARL [O] [L] et [U] [X] à payer aux époux [D] la somme qu’ils seraient condamnés à verser à Mme [K].

En tout état de cause,

Débouter Mme [F] [K], Maitre [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] Associés, la SELAFA [B] Associés, Maître [U] [X] notaire associé de la SELARL [O] [L], la SELARL [O] [L] et [U] [X] de toutes demandes fins et conclusions contraires

Condamner Maitre [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] Associés, la SELAFA [B] Associés, Maître [U] [X] notaire associé de la SELARL [O] [L], la SELARL [O] [L] et [U] [X] et Mme [F] [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [R] [D] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Débouter Mme [K], Maitre [Y] [S], notaire associée de la SELAFA [B] Associés, la SELAFA [B] Associés, Maître [U] [X] notaire associé de la SELARL [O] [L] et la SELARL [O] [L] et [U] [X] de toutes demandes au titre de dommages et intérêts ou frais irrépétibles

S’entendre condamner aux entiers dépens et dire que la SELAS Cabinet Pothet, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [F] [K], par conclusions numéro 4 après jonction notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, demande au tribunal de :

Condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 72.000 € à Mme [K] en application de la clause pénale

Condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser à Mme [K] la somme de 31 231,94 € à titre de dommages et intérêts

Condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [M] [D] à verser la somme de 19 803.15 € correspondant à la différence entre la clause pénale et le préjudice réel subi par Madame [F] [K].

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement la Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] à payer à Mme [K] la somme de 72 000 € en application de la clause pénale.

Condamner solidairement la Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] à payer à Mme [K] la somme de 31 231,94 et à Mme [K] à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement la Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] à payer à Mme [K] la somme de 19 803,15 € correspondant à la différence entre la clause pénale et le préjudice réel subi par Madame [F] [K].

Dans tous les cas :

Condamner solidairement Me [U] [X], M. [R] [D] et Mme [M] [D] et Me [U] [X] à à verser la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’huissier engagés au titre de la saisie conservatoire dont distraction au profit de M^e Marie Alexandre, conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour les frais d’huissier dont elle aura fait l’avance sans avoir reçue provision.

Par conclusions récapitulatives du 2 décembre 2024, Me [U] [X] et la Selarl [O] [L] et [U] [X] demandent au tribunal de :

Mettre Ia SELARL [O] [L] et [U] [X] et Maître [U] [X], notaire associé à [Localité 22] purement et simplement hors de cause,

Débouter Mme [F] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

Débouter M. et Mme [R] [D] de leurs demandes subsidiaires, fins et conclusions tendant à la condamnation « in solidum » de la société [L]-[X], Maitre [U] [X], la société [B] Associés et Maître [Y] [S] à les relever et garantir de toutes sommes qu’ils seraient condamnés à verser à Mme [F] [K]

Reconventionnellement,

Condamner Mme [F] [K] à payer à la SELARL [O] [L] et [U] [X] et Maître [U] [X], ès qualité d’associé, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

La condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc Forno, avocat, membre de la SCP Loustaunau Forno, sur ses offres et affirmations de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la SELAFA [B] Associés et Maître [Y] [S] demandent au tribunal de :

Donner acte à la SELAFA [B] Associés et à Maître [Y] [S] de ce qu’elles s’abstiennent de toute position sur le litige principal,

Donner acte à la SELAFA [B] Associés et à Maître [Y] [G] ce qu’elles défèreront sans délai à toute décision ayant force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire qui lui sera signifiée, fixant le sort de la somme de 36 000 € actuellement séquestrée,

Débouter M. et Mme [R] [D] de leur demande d’astreinte,

Les débouter de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les débouter de leurs demandes subsidiaires, fins et conclusions tendant à la condamnation « in solidum » de la société [L]-[X], Maître [U] [X], la société [B] Associés et Maître [Y] [S] à les relever et garantir de toutes sommes qu’ils seraient condamnés à verser à Mme [F] [K],

Condamner la partie succombante au paiement de la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SELAFA [B] Associés et de Maître [Y] [S],

Condamner la partie succombante aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc Forno, avocat, membre de la SCP Loustaunau Forno, sur ses offres et affirmations de droit.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande de restitution de la somme de la somme séquestrée, sur l’application de la clause pénale et autres dommages et intérêts :

M. et Mme [D] font valoir qu’ils ont découvert uniquement le 9 novembre 2009 des éléments d’urbanisme nouveaux modifiant substantiellement la chose objet de la vente projetée, qu’ils se sont alors vu notifier un nouveau délai de rétractation le 17 novembre 2022 par leur notaire Me [X] et se sont rétractés dès le lendemain.

Ils indiquent qu’ils n’ont pas eu connaissance des échanges entre Mme [K] et les études notariales, qu’ils n’ont jamais été destinataires d’un courriel portant sur l’urbanisme, de la part de la venderesse, le 12 août 2022. Il précise que la veille, Mme [K] s’est trompée d’adresse mail et qu’un expert en informatique a confirmé qu’ils n’avaient reçu aucun courriel relatif à l’urbanisme.

Ils précisent que le compromis de vente ne fait pas mention de la situation du bien s’agissant de l’urbanisme et que si Me [S] a eu connaissance d’un certificat d’urbanisme de 2018, ce document dont la validité est limitée à 18 mois, n’était plus valable depuis le 29 décembre 2019. Ils ajoutent que le certificat d’urbanisme contemporain à la vente n’a été demandé que le 19 septembre 2022 soit après la signature du compromis de vente et leur a été délivré le 9 novembre 2022, ils rappellent que Me [X] a sollicité d’ailleurs ce certificat le 8 novembre 2022, ce qui prouve qu’il ne l’avait pas antérieurement, le projet d’acte de vente étant d’ailleurs vierge sur ce point.

Ils considèrent que Mme [K], professionnelle de l’immobilier et qui était parfaitement informée de la situation a fait preuve de mauvaise foi en ne faisant pas état de l’urbanisme applicable à son bien immobilier.

Ils exposent que le principe de la réouverture du délai de rétractation est reconnu en cas de modification substantielle et que l’avis du Cridon ne saurait se substituer à la Cour de Cassation.

Ils soulignent que la situation urbanistique du bien avec des travaux d’élargissement de la voie publique desservant la propriété et entrainant l’expropriation d’une bande de terrain d’au moins deux mètres sur environ 50 mètres de long avec de nombreux désagréments, une réduction du terrain, une atteinte à l’esthétisme du lieu, était une modification substantielle.

Ils contestent avoir souhaité se rétracter avant la découverte des éléments d’urbanisme. Ils indiquent que Mme [K] a porté atteinte à la vie privée de M. [D] en transmettant sans son consentement des paroles prononcées à titre privé ou confidentiel, qu’elle a demandé à un subordonné de son compagnon de retranscrire une conversation perçue hors contexte et alors qu’ils ont effectué toutes les démarches pour acquérir le bien (contrats d’abonnement, souscription d’une assurance, relevé du compteur d’eau).

Ils soulignent qu’ils sont âgés de plus de 70 ans qu’ils ont cessé leur activité professionnelle dans l’immobilier depuis plus de 13 ans, à la différence de Mme [K] qui est une professionnelle de l’immobilier et qu’ils avaient la ferme intention d’acheter le bien pour y finir leur vie. Ils précisent qu’ils ont d’ailleurs acquis un autre bien rapidement après et que Mme [A] [H] atteste qu’il n’y avait que la propriétaire et son compagnon lors de la visite du 8 novembre 2022 dans l’après-midi, contrairement à ce qu’indique M. [Z], le témoin de Mme [K] et qu’ils ont manifesté leur intention de revenir le lendemain matin avant la signature pour vérifier si tout avait été déménagé. Ils exposent également que Mme [K] a fait preuve de mauvaise foi en leur cachant l’alignement voulu par la mairie et qu’elle se trouvait dans la contrainte vis-à-vis de Mme [P] en refusant de réitérer l’avant contrat signé avec celle-ci.

Ils font valoir que l’acte ayant servi de séquestre est caduc par l’effet de leur droit de rétractation dans le délai légal et que Me [S] a par conséquent l’obligation de leur restituer les fonds séquestrés à hauteur de 36 400 €, sauf à ce que ce notaire justifie que 400 € ont été versés à titre de frais, ce qu’elle ne fait pas.

Mme [F] [K] indique que les époux [D] se sont engagés à l’achat de sa maison dans le cadre d’un compromis signé le 8 septembre 2022 avec pour seule condition suspensive la vente d’un bien immobilier leur appartenant situé au [Localité 9]. Elle précise qu’ils ont séquestré 36 000 € auprès du notaire et lui ont fait sommation de comparaitre avec projet d’acte précisant en page 12 les dispositions relatives à l’urbanisme.

Elle expose qu’elle a tout mis en œuvre pour libérer la maison et signer la réitération de l’acte le 9 novembre 2022 mais que malgré une mise en demeure du 11 novembre 2022, les époux [D] n’ont jamais accepté d’y procéder.

Elle considère que la responsabilité de Me [X], notaire des époux [D], est engagée au motif que le clerc de l’étude [B] lui a envoyé le certificat d’urbanisme dès le 29 août 2022 à 23h05, de sorte qu’il a réouvert à tort un délai de réflexion comme l’indique le Cridon dans sa réponse du 12 septembre 2023.

Elle ajoute que l’acte du 20 septembre 2018 adressé à Me [X] le même jour faisait état en page 25 de l’aménagement d’une voie au quartier du [Adresse 11] avec un plan en annexe.

Elle précise que le certificat d’urbanisme a été repris dans le projet d’acte pour lequel M. et Mme [D] ont fait sommation le 21 octobre 2022 à Mme [K] de comparaitre pour réitérer l’acte authentique en page 24 et qu’ils étaient donc informés comme leur notaire des contraintes en matière d’alignement et d’emplacement réservé. Me [X] avait, selon elle, un devoir de conseil vis-à-vis de ses clients en tant que rédacteur de l’acte.

Elle considère que la durée limitée de la validité du certificat d’urbanisme ne peut être invoqué et que le nouveau document est un copié collé de celui de 2018.

Elle fait valoir que M. [Z] atteste du changement d’avis des époux [D] pour l’achat de la maison et elle souligne que cette rupture brutale de la relation contractuelle par les demandeurs a eu de graves conséquences pour elle puisqu’elle n’a pas pu acquérir un nouveau bien et a été assignée en paiement de la clause pénale d’un montant de 102 000 €, ce que M. et Mme [D] n’ont pas voulu entendre malgré une tentative de règlement amiable du litige.

Elle affirme avoir envoyé à la bonne adresse mail des époux [D], le 12 août 2022 l’annexe relative à l’emplacement réservé et considère que l’expert informatique ne peut agir sur la boite mail dont il n’avait pas connaissance sans reprendre l’adresse IP.

Elle soutient que les époux [D] lui ont indiqué qu’ils n’avaient plus l’intention de vivre dans sa maison et allaient la revendre immédiatement, qu’ils ont signé un compromis pour un autre achat seulement 15 jours après leur refus de signer l’acte de vente avec elle, qu’ils savaient très bien ce qu’ils faisaient en tant qu’anciens agents immobiliers mais qu’ils refusent de régler la clause pénale alors qu’ils disposent d’un patrimoine conséquent et ont préféré trouver le prétexte de l’urbanisme.

Elle fait valoir que Me [X] ne pouvait pas ouvrir un nouveau droit à rétractation puisque l’emplacement réservé faisait partie de l’antériorité dans les actes précédents dont il avait connaissance.

Elle expose que la Cour d’Appel dans son arrêt du 12 septembre 2024 prononçant la mainlevée de la saisie-conservatoire, a considéré que les époux [D] avaient connaissance avant le 9 novembre 2022 de l’existence et du contenu du certificat d’urbanisme.

Me [U] [X] et la Selarl [O] [L] et [U] [X] contestent avoir été au courant de l’existence de l’emplacement réservé dès avant la promesse de vente. Ils font valoir que le certificat d’urbanisme du 29 juin 2018 n’avait plus aucune validité juridique quatre ans plus tard et que le PLU de [Localité 14] a été modifié à deux reprises depuis cette date.

— Réponse du tribunal

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 1353 alinéa 1 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 8 septembre 2022, les parties, Mme [F] [K], M. [R] [D] et Mme [M] [T] épouse [D], ont convenu en page 9 d’une pénalité d’un montant de 72 000 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il a également été prévu que l’acquéreur déposerait au moyen d’un virement bancaire, au plus tard dans les dix jours des présentes et à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [Y] [S], Notaire à [Localité 21], qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de 36 000 €.

Cet acte notarié ne fait pas mention de l’urbanisme applicable au bien vendu.

Les époux [D] ont refusé de signer l’acte notarié du 9 novembre 2022 au motif de la découverte ce même jour d’un certificat d’urbanisme portant renvoi à un arrêté d’alignement de nature à amputer la superficie de leur terrain et ils ont formalisé une rétractation par courrier recommandé du 18 novembre 2022.

La défenderesse, Mme [K], apporte la preuve que le clerc de notaire de Me [S], Mme [C] [I], a adressé par mail le 29 août 2022 à Me [X], le notaire des époux [D], chargé d’établir l’acte de vente, son titre de propriété en date du 20 septembre 2018 aux termes duquel il est mentionné en page 25 « emplacement réservé n° 10 Aménagement d’une voie au [Adresse 20]. (Le plan matérialisant cet emplacement est demeuré ci annexé, annexe n° 13 et dont l’acquéreur déclare avoir pris connaissance préalablement aux présentes par mail du 23 juillet 2017 adressé par le notaire soussigné et ci annexé Annexe N° 14. L’acquéreur reconnait avoir été informé préalablement aux présentes de la possibilité de reculement sur la propriété objet des présentes. Il déclare renoncer expressément et irrévocablement à tout recours contre le vendeur pour un manquement à l’obligation de délivrance en vue d’obtenir une indemnisation ou la résolution de la vente).

Ces éléments n’apportent pas toutefois la preuve de l’information des acquéreurs sur la situation d’urbanisme du bien situé à [Localité 14].

De plus, si dans la sommation de comparaitre du 21 octobre 2022 délivrée à Mme [K] par les époux [D], ces derniers ont produit le projet d’acte de vente du 9 novembre 2022 dans lequel il est fait référence, en page 28, à celui du 20 septembre 2028, rien de permet pour autant d’affirmer qu’ils aient eu connaissance dudit acte et aucune référence au certificat d’urbanisme ne figure dans ledit projet d’acte.

Mme [K] produit un mail envoyé aux consorts [D] le 12 août 2022 qui est formulé de manière suivante : « Bonjour Mme [D], voici les documents demandés ». Elle y annexe notamment le certificat d’urbanisme d’information délivré par le maire au nom de la commune en date du 29 juin 2018 mais ne justifie pas pour autant de l’envoi de ce document qui n’est pas listé dans le courriel. Sur ce point, les époux [D] apportent d’ailleurs la preuve en produisant l’attestation de Arkham informatique, en date du 3 octobre 2023, selon laquelle les deux mails envoyés par [Courriel 23], soit Mme [K], le 12 août 2022 qui ont pour objet la maison de [Localité 14] concernent un rapport du Spanc et une facture EDF.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme Mme [K], les époux [D] n’ont pas eu connaissance avant la signature de l’acte du 9 novembre 2022 de la situation d’urbanisme de la maison qu’ils souhaitaient acquérir. Il sera d’ailleurs ajouté que même s’ils avaient eu connaissance de la situation d’urbanisme du bien telle qu’elle existait en 2018, celle-ci avait pu évoluer et il est établi qu’ils n’avaient en aucun cas connaissance de la situation du bien du point de vue de l’urbanisme en 2022, par un certificat d’urbanisme en cours de validité.

Il sera rappelé qu’en application de l’article L 410-18 du code de l’urbanisme les certificats d’urbanisme ont une durée de validité limitée à 18 mois.

Me [X] avait d’ailleurs adressé un courriel au clerc de Me [S] pour solliciter le certificat d’urbanisme, celui qu’il avait reçu le 29 août 2022 n’étant plus valable. Dans le projet d’acte de vente du 9 novembre 2022, Me [X] n’a pas renseigné le numéro du certificat d’urbanisme puisqu’il ne l’a reçu que le jour de la vente le 9 novembre 2022. Il ne pouvait donc pas en informer les époux [D] avant cette date. Il résulte de l’examen du certificat d’urbanisme n° CU 083 085 22 K0124 que la demande a été faite par Me [Y] [S] le 12 septembre 2022 et que ledit certificat est daté du 9 novembre 2022. Il sera également précisé que le PLU approuvé le 1er septembre 2016 a été modifié le 17 février 2021 et que la situation d’urbanisme du bien vendu aurait pu évoluer depuis 2018.

Ainsi, les époux [D] ont appris, comme leur notaire, Me [X], le jour de la réitération de l’acte, le 9 novembre 2022, que le bien qu’ils envisageaient d’acheter étaient actuellement soumis à la servitude suivante : emplacement réservé n° 10 : aménagement d’une voie [Adresse 20] (largeur 5m).

Cet élément nouveau constitue une modification substantielle des caractéristiques du bien immobilier sis à [Adresse 13]. La modification substantielle du contrat étant définie comme celle qui modifie en aggravant les risques pour l’acquéreur ou qui lui est défavorable. Les éléments dont les époux [D] ont eu connaissance le 9 novembre 2022 engendraient pour eux le risque que le jardin de la maison doive être repensé avec démolition du mur de clôture sur plusieurs dizaines de mètres, réorientation du portail d’entrée, réduction du terrain.

Il sera également précisé que l’attestation de M. [Z] en date du 1er décembre 2022, selon laquelle il indique avoir entendu le matin la conversation en haut-parleur entre M. [D] et [Localité 18] [K] [F], dans laquelle M. et Mme [D] ne souhaitaient plus acheter la maison, M. [D] ayant même indiqué vouloir trouver un accord amiable car sinon la renonciation allait leur coûter cher, est contredite par celle de la volonté d’acquérir le bien exprimée par des époux [D] à plusieurs reprises et l’attestation de Mme [A] [H].

En effet, alors que Mme [K] informait les époux [D] le 17 octobre 2022 qu’elle devait renoncer à la vente de sa maison, ce qui était confirmé par son notaire, ces derniers ont montré leur soulagement et leur satisfaction lorsque le projet a pu se poursuivre. Ils ont également fait délivrer une sommation de comparaitre à Mme [K] pour la signature de l’acte authentique le 21 octobre 2022. Ils ont contracté une assurance multirisque habitation pour la maison de [Localité 14] le 28 octobre 2022, ils ont effectué un relevé du compteur d’eau en prenant une photographie le 9 novembre 2022 à 8h 57, ils se sont rendus sur place le 8 et le 9 novembre 2022. De plus, Mme [A] [H] indique dans son attestation du 5 août 2024 s’être rendue le 8 novembre 2022, à titre professionnel, dans l’après-midi, avec M. et Mme [D], dans la maison sise [Adresse 7] pour donner son avis concernant l’aménagement intérieur de la villa et la décoration. Elle précise que les époux [D] étaient heureux de leur nouvelle acquisition et étaient très exités et pressés de pouvoir l’aménager à leur goût. Ils ont prévu de revenir le lendemain matin pour s’assurer que la maison était vide.

Les époux [D] qui ont cessé leur activité professionnelle d’agents immobiliers depuis la dissolution anticipée de leur Sarl le 31 octobre 2009, ne peuvent être qualifiés de professionnel de l’immobilier à la différence de Mme [K] qui continue d’exercer une activité professionnelle dans ce domaine.

Par conséquence, en vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, (…) l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes », en cas de modification substantielle du contrat, intervenue, comme en l’espèce entre la promesse de vente et l’acte de vente, il doit être procédé à une nouvelle notification ouvrant à l’acquéreur un nouveau droit de rétractation. Les époux [D] devaient être pleinement informés des caractéristiques du bien et de la nature des droits acquis.

Me [X] a envoyé le 15 novembre 2022 un courrier recommandé avec avis de réception à M. [R] [D] pour lui notifier un nouveau délai de reflexion/ rétraction compte tenu des éléments dont les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance lors de la signature de l’avant contrat et qui consiste à un emplacement réservé au profit de la commune de [Localité 14] révélé par la note de renseignements d’urbanisme délivrée par le cabinet Urba Cad le 9 novembre 2022 sous le numéro DOS2022 11 097 et le certificat d’urbanisme d’information délivré par le maire de [Localité 14] le 9 novembre 2022, sous le numéro CU 083 085 22 K0124. Le 18 novembre 2022, M. et Mme [D] ont fait valoir leur droit de rétraction par courrier recommandée avec avis de réception, soit dans le délai légal.

L’exercice du droit de rétractation a entrainé l’anéantissement du compromis de vente du 8 septembre 2022, de sorte que Mme [F] [K] ne peut se prévaloir de la clause pénale stipulée au contrat et sera déboutée de sa demande à ce titre ainsi que tout autre demande de dommages et intérêts.

Il résulte des éléments qui précèdent que les époux [D] ont exercé leur droit de rétractation à bon escient, que cela a entrainé l’anéantissement du compromis de vente et ils peuvent par conséquent réclamer la restitution du dépôt de garantie qui, à la lecture de l’acte du 8 septembre 2022 s’est élevé à 36 000 €. Les demandeurs justifient toutefois du versement à l’étude de Me [S] de la somme de 36 400 €.

S’agissant de la somme supplémentaire de 400 € séquestrée elle était destinée à permettre au notaire de régler les frais et formalités à accomplir en vue de l’établissement de l’acte authentique. Il est noté en page 9 du compromis de vente que pour le cas ou l’acquéreur userait de la faculté de rétractation, dans la mesure où il en bénéficie, la somme séquestrée lui sera restituée (…) et l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes que s’il justifie de non réalisation, hors sa responsabilité. La somme de 400 € restera donc acquise à Maitre [S], rédacteur du compromis de vente du 8 septembre 2022 en application de l’article Annexe 4-9 du décret 2016-230 du 26 février 2016 et du troisième alinéa de l’article L 444-1 du code de commerce. Les époux [D] seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 400 €.

La restitution de la somme de 36 000 € séquestrée entre les mains de Maître [Y] [S], notaire associé de la Selafa [B] Associés et la Selafa [B] Associés sera par contre autorisée.

L’astreinte qui n’est pas nécessaire au vu de l’engagement de Me [S] et de la Selafa [B] Associés dans le cadre de leurs conclusions, à déférer sans délai à tout décision ayant force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire fixant le sort de la somme de 36 000 € séquestrée, ne sera pas ordonnée.

2. Sur la responsabilité de Me [X] :

Mme [K] recherche la responsabilité civile professionnelle de Maître [X], notaire en faisant valoir que celui-ci avait l’obligation d’informer dans le cadre de son devoir de conseil ses clients, les époux [D], de la situation d’urbanisme du bien dont il avait connaissance aux termes de l’acte notarié du 27 septembre 2018 et par la production du certificat d’urbanisme de 2018. Elle considère qu’il ne pouvait pas ouvrir un nouveau droit de rétractation, comme l’a indiqué le Cridon. Elle développe ensuite des arguments relatifs à son préjudice.

Me [U] [X] et La Selarl [O] [L] et [U] [X] indiquent que le certificat d’urbanisme en cours de validité n’a été délivré que le 9 novembre 2022 et qu’une condition substantielle lui a permis de faire application des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les notaires institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité doivent mettre en œuvre tous les moyens nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes, ils ont alors le devoir d’informer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin que celles-ci puissent y consentir en toute connaissance de cause. Il appartient toutefois à Mme [K] de démontrer la faute commise par Me [X] et le lien de causalité avec le préjudice qu’elle invoque.

Or, en l’espèce Me [X] n’avait pas à informer les parties d’une situation d’urbanisme datant de 2018 qui n’était donc plus valable et il a sollicité le certificat d’urbanisme actualisé auprès de Me [S] avant la vente du 9 novembre 2022 et n’a eu connaissance de la situation d’urbanisme actualisé que le 9 novembre 2022. Comme indiqué précédemment au vu de la modification substantielle du contrat il a donc pu notifier un nouveau délai de rétractation aux acquéreurs et l’avis du Cridon, qui ne détenait pas toutes les informations, ne peut suffire à retenir sa responsabilité.

Mme [K] sera déboutée de toutes ses demandes dirigées contre la Selarl [O] [L] et [U] [X] ainsi que Me [U] [X].

3. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure ou résistance abusive et préjudice moral :

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait à dessein un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce Mme [M] [D] et M. [R] [D] ne caractérisent pas l’abus de Mme [F] [K] dans l’exercice de son droit de défense et ils seront déboutés de leur demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils n’apportent pas non plus la preuve d’un préjudice moral et leur demande à ce titre sera rejetée.

La Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] ne justifient pas non plus d’une action abusive engagée par Mme [F] [K] et ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les demandes accessoires :

Mme [F] [K], partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la Selas Cabinet Pothet et de M^e Jean-Luc Forno, membre de la Scp Loustaunau Forno, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties et toutes les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

ORDONNE à Maitre [Y] [S], notaire et à la SELAFA [B] Associés de restituer à Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] la somme séquestrée de 36 000 € dans le cadre de la vente que devait recevoir Me [U] [X] relativement au bien sis [Adresse 17] appartenant à Mme [F] [K] ;

DEBOUTE Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] de leur demande de restitution par Maitre [Y] [S], notaire et à la SELAFA [B] Associés de la somme de 400 € ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [F] [K] de toutes ses demandes ;

MET hors de cause la Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] ;

DEBOUTE Mme [M] [T] épouse [D] et M. [R] [D] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ;

DEBOUTE la Selarl [O] [L] et [U] [X] et Me [U] [X] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [F] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE la Selas Cabinet Pothet et M^e Jean-Luc Forno, membre de la Scp Loustaunau Forno à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,