TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 27 mars 2025

à M^e VOISIN

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07276 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XJ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES LYS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [S]

née le 15 Juillet 1964 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [Z] [J]

né le 24 Novembre 1990 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er avril 2015, la SCI LES LYS a donné à bail à Mme [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 490 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 1er avril 2015, M. [Z] [J] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES LYS a fait signifier à Mme [R] [S] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 un commandement de payer la somme de 994,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SCI LES LYS a fait assigner Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

1°) VENIR les Requis ci-dessus domicilié et qualifié s’ENTENDRE CONDAMNER à PAYER à notre Requérant la somme provisionnelle de 3.440,56 euros, montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 14 novembre 2024 et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances suivantes qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

2°) VENIR encore, Mme [R] [S] :

a) ENTENDRE CONSTATER, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat conclu, la résiliation du bail qui lui a été consenti, et ce à ses torts et griefs exclusifs,

b) ENTENDRE ORDONNER sans délai son expulsion et celle de tous occupants pour elle ou avec elle de l’appartement sis [Adresse 2],

3°) VENIR encore, Mme [R] [S] et M. [Z] [J] S’ENTENDRE SOLIDAIREMENT CONDAMNER A PAYER à notre Requérante :

a) une indemnité mensuelle d’occupation éventuellement révisée, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, due jusqu’à la parfaite libération des lieux,

b) la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC,

c) les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES LYS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SCI LES LYS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.337,32 euros, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, terme de janvier inclus.

Bien que régulièrement cités à étude, Mme [R] [S] et M. [Z] [J] n’ont pas comparu pas et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI LES LYS justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2015 contient une clause résolutoire (page 10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 994,96 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 avril 2024.

Mme [R] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [R] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [R] [S] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 588,88 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [R] [S] reste devoir la somme de 4.337,32 euros, à la date du 23 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Mme [R] [S] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [R] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.337,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par M. [Z] [J] porte sur les loyers et les charges, taxes, réparations locatives et tous intérêts et indemnités.

Le commandement de payer délivré au locataire le 20 février 2024 lui a été signifié le 29 février 2024.

En conséquence, M. [Z] [J] sera condamné solidairement avec Mme [R] [S] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Les frais de procédure n’étant pas visés dans l’acte de cautionnement, il y a lieu d’écarter la condamnation de M. [Z] [J] à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI LES LYS les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2015 entre la SCI LES LYS et Mme [R] [S], concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES LYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [Z] [J] à verser à La SCI LES LYS, à titre provisionnel, la somme de 4.337,32 euros décompte arrêté au 23 janvier 2025 incluant la mensualité du mois de janvier 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [Z] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit la somme de 588,88 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SCI LES LYS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente