TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e LABI Henri

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à Mme [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07811 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52LX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [R] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 3 juin 2021, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA par fusion absorption, a donné à bail à Madame [N] [R] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a fait signifier à Madame [N] [R] [D], par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2.523,36 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 12 décembre 2024, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a attrait Madame [N] [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre:

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [N] [R] [D] à lui payer :* une provision de 3.737,37 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 7 novembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été plaidée.

Représentée par son conseil, la SA ERILIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 4.040,46 euros au 3 mars 2025. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de sa locataire, sous réserve d’une clause irritante.

Madame [N] [R] [D] a comparu en personne pour demander des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La locataire n’a pas contesté la dette locative mais a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré 1.600 euros de salaire mensuel et 4 enfants à charge, sans pension alimentaire.

Le rapport de diagnostic financier et social de Madame [D] précise qu’elle vit en concubinage mais son compagnon n’a pas de revenus. Elle travaille en CDI et perçoit des prestations familiales. Les aides au logement sont versées directement au bailleur. La dette est née suite à des problems de santé qui l’ont empêchée de travailler.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 3 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 7-6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024 à Madame [N] [R] [D] pour la somme en principal de 2.523,36 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 3 mars 2025 que Madame [N] [R] [D] reste à devoir un arriéré locatif de 4.040,46 euros.

Il convient de déduire un montant de 218,77 euros correspondant à des frais de justice qui ne relèvent pas de la dette locative, de non réponse à l’enquête sociale et d’assurance qui ne sont pas justifiés au dossier.

Pour le reste Madame [N] [R] [D] qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte aucune preuve de sa libération.

Dès lors Madame [N] [R] [D] sera condamnée par provision, à verser à la SA ERILIA, une somme de 3.821,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience.

Vu la situation de Madame [N] [R] [D], la qualité et l’accord du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés aux locataires suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [N] [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ERILIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [N] [R] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [R] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Vu les démarches engagées par la SA ERILIA, la défenderesse sera également condamnée à lui payer une somme de 300 euros pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2021, entre la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA et Madame [N] [R] [D], portant sur un appartement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] [D] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 3.821,69 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 mars 2025 ;

AUTORISONS Madame [N] [R] [D] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 106 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [N] [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [N] [R] [D] sera condamnée à payer à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] [D] à verser à la SA ERILIA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président