TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025

à M^e Marine ALBRAND

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01019 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BUR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [J]

née le 03 Janvier 1955 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [T] [J]

né le 01 Janvier 1952 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [J] et M. [T] [J] sont propriétaires indivis d’un appartement, lot n°30, dans une copropriété située au [Adresse 4].

Le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 4] a adressé à Mme [R] [J] et M. [T] [J] une mise en demeure de régler des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par la SELARL AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire et désigné par une ordonnance initiale du 19 octobre 2021, prorogée par une ordonnance du 12 septembre 2024, a fait assigner Mme [R] [J] et M. [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les articles 1231-6 et 1153 alinéa 4 du code civil, les articles 515,696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

— Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES recevable et bien fondée faute pour Mme et M. [J] d’avoir déféré aux termes de la mise en demeure du 7 novembre 2024 restée infructueuse et, en conséquence :

— Condamner Mme et M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.979,79 euros, comptes arrêtées au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner Mme et M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner Mme et M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par le requis en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 septembre 2025, le SDC, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique qu’un accord est intervenu entre les parties sur le paiement du solde de 4.679,79 euros en seize versements de 292,48 euros chacun, du 1er février 2025 au 1er juin 2026 et demande son homologation par le tribunal.

Cités à étude, Mme [R] [J] et M. [T] [J] ne sont ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES, verse notamment aux débats :

— l’ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 12 septembre 2024 ;

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaires de Mme [R] [J] et M. [T] [J] ;

— la lettre de mise en demeure du 7 novembre 2024 ;

— les relevés de compte ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2018, du 14 novembre 2019, du 1er février 2022, du 22 décembre 2022, du 24 février 2023, du 21 avril 2023, du 25 juillet 2023 et du 13 mars 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées, notamment du protocole d’apurement de la dette signé par les parties en date du 16 janvier 2025, que les charges de copropriété exigibles à la date du 16 janvier 2025 s’élèvent à la somme en principal de 4.679,79 euros.

Il convient donc de condamner Mme [R] [J] et M. [T] [J] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du montant de la dette et d’un accord des parties sur un plan d’apurement de la dette, il sera octroyé des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part des difficultés de trésorerie générées par les défauts de paiement des défendeurs dont il se prévaut, indépendant du retard de paiement et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Mme [R] [J] et M. [T] [J], dont il sera relevé qu’ils ont signé le protocole d’apurement de la dette, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [J] et M. [T] [J] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, Mme [R] [J] et M. [T] [J] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement reputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par la SELARL AJASSOCIES ;

CONDAMNE Mme [R] [J] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son d’administrateur provisoire – la SELARL AJASSOCIES, la somme de 4.679,89 euros, au titre des charges de copropriété comptes arrêtées au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [R] [J] et M. [T] [J] à s’acquitter de la dette en 16 mensualités d’un montant de 292,48 euros, en sus des charges courantes, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision et avant les 10 de chaque mois suivant jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic, de sa demande de frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [R] [J] et M. [T] [J] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Mme [R] [J] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son d’administrateur provisoire – la SELARL AJASSOCIES, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE