TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/09531 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZEP

Minute n° 25/00016

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. DUBERNET [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Louise FONTAINE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.C.I. 52 RRP 012., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 02 juin 1992, madame [M] [I] épouse [J] a donné à bail commercial à la SARL DUBERNET, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1991, un immeuble comprenant un local commercial et des appartements situé [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initial de 90.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de charcuterie/plats cuisinés/produits alimentaires.

Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2003 puis le 1er juillet 2012.

Le 08 novembre 2023, le preneur a fait signifier au bailleur, la SCI 52 RRP 012, venant aux droits de madame [J], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Par acte du 14 décembre 2023, la SCI 52 RRP 012 a fait signifier au preneur son acceptation du renouvellement du bail et proposé de voir fixer le montant du loyer à la somme de 70.000 euros

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 24 mai 2024, la SARL DUBERNET a, par acte du 04 novembre 2024, fait assigner la SCI 52 RRP 012 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL DUBERNET, soutenant son mémoire déposé au greffe le 24 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 25.359 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application,à titre subsidiaire, si une mesure d’expertise était ordonnée, d’ordonner que la provision soit avancée par la société 52 RRP 012 et de fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel,en tout état de cause, de condamner la société 52 RRP 012 au paiement des dépens et éventuels droits proportionnels et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL DUBERNET soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le loyer doit être fixée à la valeur locative laquelle est inférieure au prix plafond résultant du jeu des indices en vigueur.

Sur la détermination de la valeur locative, elle fait valoir que le local est situé à un emplacement bénéficiant d’une commercialité de qualité moyenne au caractère essentiellement local, que les locaux dépendent d’un immeuble ancien, dans un état très moyen, nécessitant des contrôles et des rénovations en l’absence de tout travaux depuis 2012, une expertise judiciaire étant par ailleurs en cours au titre de désordres. Elle expose que la surface pondérée des locaux du rez-de- chaussée et de l’entresol doit être fixée à 66m² pour une surface réelle de 128 m², et qu’au regard des prix pratiqués dans le voisinage, il convient de retenir un prix unitaire de 400 euros pour le local commercial et de 6.176 euros pour les trois logements des étages. Elle prétend qu’il convient d’appliquer un abattement de 2% au titre de la destination des lieux, de 5.516 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière, de 3% au titre de la clause d’accession.

En réponse au bailleur, elle conteste l’existence de tout motif de déplafonnement en l’absence de toute évolution remarquable des facteurs locaux de commercialité, le triangle d’or dans lequel son commerce est situé n’ayant connu aucune évolution notable depuis 2010.

Subsidiairement, elle invoque l’article R145-30 du code de commerce au soutien de sa demande d’expertise judiciaire.

A l’audience, la SCI 52 RRP 012, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 16 janvier 2025 et déposé au greffe le 10 janvier 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :constater que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024,débouter la SARL DUBERNET de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 25.359 euros,fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 62.700 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire, ordonner toutes mesures d’instructions, dont la provision sera à la charge du demandeur,en tout état de cause, condamner la société DUBERNET au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI 52 RRP 012 soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative laquelle s’établit à la somme unitaire de 500 euros, appliquée à une surface pondérée de 114m². Elle fait valoir que le quartier dans lequel est situé le local présente des facteurs locaux de commercialité opérants pour le commerce du preneur. Elle conteste l’application des facteurs de minoration sollicités par le preneur, et indique que les relations contractuelles du locataire principal avec ses sous-locataires lui sont inopposables.

Subsidiairement, elle sollicite, sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, l’organisation d’une mesure d’expertise.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La règle du plafonnement prévue par l’article L145-34 du code de commerce, est écartée si la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, ou en présence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. /Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. /Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la détermination de la valeur locative chacune d’entre elle produisant un rapport d’expertise non judiciaire retenant des surfaces pondérées très différentes (66 m² pour l’une contre 114 m² pour l’autre, et des valeurs locatives unitaires pour les locaux commerciaux s’établissant pour l’une à 400 euros et pour l’autre à 550 euros). Ces divergences sur des éléments de faits commandent d’organiser une expertise judiciaire, étant relevé que le tribunal est tenu de rechercher la valeur locative au regard de la nature de la demande du preneur.

S’agissant du contenu de la mission de l’expert, il convient de relever que même si cela n’est pas clairement exprimé dans son mémoire, la société bailleresse, qui sollicite la fixation du montant du loyer à la valeur locative, parait fonder cette demande sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il apparaît donc nécessaire de missionner l’expert sur ce point également.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre la SCI 52 RRP 012. et la SARL DUBERNET [Localité 8] portant sur un immeuble (local commercial + appartements) situé [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 1], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er juillet 2012 au 1er janvier 2024, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur , à savoir:

— les facteurs locaux de commercialité

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois suivant l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SARL DUBERNET [Localité 8], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE