TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 avancé le 19 juin 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 avril 2025

GROSSE :

Le 19 juin 2025

à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07169 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WW5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L]

né le 18 Avril 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [N] épouse [L]

née le 18 Décembre 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [H]

né le 08 Janvier 1999 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 29 juin 2020 à effet le 13 juillet 2020, Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ayant pour mandataire FONCIA [Localité 8] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [H] portant sur un appartement meublé lot 23 assorti d’un cave n° 11, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 437,36 euros, outre 20 euros de provisions sur charges;

Monsieur [Z] [W] s’est porté caution des engagements du locataire par acte séparé du 29 juin 2020 ;

Le 21 mars 2024, Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ont fait délivrer à Monsieur [O] [H] un congé pour vendre à effet au 12 juillet 2024.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux au-delà du 12 juillet 2024, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, dénoncé le 7 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ont fait assigner Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Valider le congé aux fins de vente signifié en date du 21 mars 2024 pour le terme du 12 juillet 2024,

— Juger que Monsieur [O] [H] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner Monsieur [O] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 12 juillet 2024, correspondant au montant du dernier loyer échu, charges en sus,

— Condamner Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 2.582,15 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 23 octobre 2024,

— Condamner Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner Monsieur [O] [H] à régler à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé en date du 21 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance locative à la somme de 11729,58 euros au 18 avril 2025 ;

Cité à étude, Monsieur [O] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025 avancé au 19 juin 2025;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] justifient, par l’attestation établie le 27 janvier 2011 par Maître [S] [X] notaire à [Localité 8], que Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] sont propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir;

Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] sont dès lors recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

Sur la validité du congé pour vendre et les conséquences qu’elle emporte sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Il est de jurisprudence constante que, s’agissant d’une location meublée, le congé pour vendre n’a pas à indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux locations de logements meublés.

En l’espèce, par acte à effet le 13 juillet 2020 Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [O] [H] un bien situé [Adresse 6] et ce pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Le bail a été reconduit tacitement au 12 juillet 2021, puis successivement jusqu’au 12 juillet 2024.

Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] justifient d’un congé pour vente signifié à Monsieur [O] [H] le 21 mars 2024, à effet le 12 juillet 2024.

S’agissant de la date d’effet du congé, celui-ci a été délivré le 21 mars 2024, en respectant le délai de préavis susvisé avant l’expiration du bail le 12 juillet 2024.

Ce congé pour vente, qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [O] [H], sera ainsi déclaré valable avec effet au 12 juillet 2024, date d’expiration du bail.

Par conséquent, Monsieur [O] [H] se trouve occupant sans droit ni titre du logement depuis le 12 juillet 2024 et il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées dans le dispositif ci-après ;

Monsieur [O] [H] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer échu charges en sus soit 520,51 euros au total, jusqu’à libération effective des lieux ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »;

Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le congé pour vente, l’état des lieux d’entrée du 18 juillet 2020, l’état des lieux de sortie du 12 avril 2025, un chiffrage des réparations locatives, les régularisations des charges 2020,2021 et 2022 ainsi qu’un décompte des loyers, charges et réparations locatives actualisé à la somme de 11729,58 euros au 18 avril 2025 ;

Il ressort du décompte actualisé versé au débat que si l’actualisation des indemnités d’occupation sera prise en considération, les requérants ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail, la somme de 3958,94 euros concernant des réparations locatives sera déduite de la créance sollicitée, ce afin de respecter le principe du contradictoire, les requérants ne justifiant pas avoir portée cette somme à la connaissance du défendeur . Il en sera de même de la taxe sur ordures ménagères 2023 et 2024, par ailleurs non justifiée;

La créance au titre de loyers et charges impayés de Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] est ainsi établie à hauteur de 7519,64 euros au 18 avril 2025;

En définitive, Monsieur [O] [H] sera condamné à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 7519,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2025 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les indemnités d’occupation déjà allouées et par l’intérêt au taux légal, la demande de Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [H] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, et l’équité commande de le condamner à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] recevables en leurs demandes;

DIT ET JUGE que le congé pour vente signifié le 21 mars 2024 à effet le 12 juillet 2024 est valide tant au fond qu’en sa forme ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties au 12 juillet 2024, date de prise d’effet du congé pour vente ;

DIT que Monsieur [O] [H] occupant sans droit ni titre des locaux meublés qu’il occupe (appartement et cave n° 11) situés [Adresse 4] à compter du 12 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [H] de libérer les lieux sis (appartement et cave ) situés [Adresse 5] dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE au montant du dernier loyer et des charges le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation soit 520,51 euros due à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail fixée à 520,51 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 7519,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 700 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] aux entiers dépens;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente