TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/00120 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTEL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ULIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet AJM IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 431.270.321, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [P] et Mme [W] [H] sont propriétaires des lots numéros 57 et 106 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 décembre 2024, le Syndicat des copropriétairesde l’immeuble sis [Adresse 6] ULIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AJM IMMOBILIER, a fait assigner M. [L] [P] et Mme [W] [H] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de:

— Condamner solidairement Madame [W] [H] et Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], [Adresse 2], la somme de 15.593,60 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022, date de la sommation de payer, jusqu’à parfait paiement,

— Condamner solidairement Madame [W] [H] et Monsieur [L] [P], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], [Adresse 2], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Madame [W] [H] et Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], [Adresse 2], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [L] [P] et Mme [W] [H], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte au 2 décembre 2024, des charges du 1er janvier 2016 au 7 novembre 2024, 4ème appel de fonds 2024, fonds travaux et régularisation charges 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 15 593,60 euros frais de recouvrement compris,

— les appels de fonds sur la période ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 20 juin 2019, 17 décembre 2020,5 juillet 2021,23 juin 2022, 6 juillet 2023,et les attestations de non recours ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2024;

— le règlement de copropriété

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il convient de déduire de la créance réclamé la somme de 2165,16 euros qui ne constitue pas des charges de copropriété et qui doit faire l’objet d’une ventilation dans les demandes au titre des frais de recouvrement et ce dans le corps de l’assignation mais également dans le dispositif.

Ainsi, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires CAP DESIGN peut prétendre au 7 novembre 2024 sur la période du 1er janvier 2016 au 7 novembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024, fonds travaux 4ème trimestre 2024 ainsi que régularisation des charges 2023 inclus, s’élève à la somme de 13 428,44 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 8 007,62 euros à compter du 7 octobre 2022 date de la sommation de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 décembre 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété prévoyant la solidarité (article 105) dans le paiement des charges de copropriété en cas d’indivision des lots ce qui est le cas des défendeurs.

En conséquence, M. [L] [P] et Mme [W] [H] coindivisaires des lots seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 13 428, 44 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [L] [P] et Mme [W] [H], laquelle ne se présume pas, dans un contexte de règlements certes partiels mais réguliers.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [P] et Mme [W] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M M. [G] et Mme [W] [H] à payer au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 13 428,44 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 7 novembre 2024, sur la période du 1er janvier 2016 au 7 novembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024, fonds travaux 4ème trimestre 2024 ainsi que régularisation des charges 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8007,62 euros à compter du 7 octobre 2022 date de la sommation de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 20 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétairesde l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [L] [P] et Mme [W] [H] à payer au Syndicat des copropriétairesde l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [L] [P] et Mme [W] [H] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par M^e Aurélie HERVE,avocate conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,