TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à M. Et Mme [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00449 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56JE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [Z]

né le 15 Octobre 1980, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [P] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 24 septembre 2018, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (HLM) UNICIL a consenti à Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 5], dans le dixième [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 293,04 euros, outre 141,19 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] le 10 mai 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 947,12 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, la SA d’HLM UNICIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

–le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

–que Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] soient déclarés occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5], dans le [Localité 3],

– qu’ils vident et évacuent les lieux dès la signification de l’ordonnance à intervenir, faute par eux de se faire, d’obtenir leur expulsion, et de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est,

– l’autorisation à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde- meubles de son choix aux frais et risque des expulsés,

– leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1 908,88 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

– leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus et accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

–leur condamnation solidaire à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’instance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA d’HLM UNICIL représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et présente un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 2.526,79 euros au 28 février 2025, échéance du mois de février incluse.

Comparaissant en personne, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] ne contestent pas la dette locative et sollicitent des délais de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir la reprise des paiements des loyers et offrant le paiement de la somme de 55 euros par mois en plus du loyer courant. Ils déclarent que Monsieur [R] [Z] est en arrêt maladie depuis cinq ans et Madame [P] [Z] est intérimaire. Ils justifient le paiement de la somme de 501,05 euros pour la mensualité du mois de mars 2025.

La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement avec suspension de la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023 pour la somme en principal de 947,12 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] sont redevables des loyers et charges impayés.

Le contrat de bail stipule une clause de solidarité en son article VI.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] restent devoir la somme de 2.162,94 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de février 2025 inclus, déduction faite des pénalités de locataire non assuré, non justifiées, et des frais de procédure.

Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] justifient d’un versement de 501,05 euros au mois de mars 2025, postérieur à ce décompte.

Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.162,94 euros, comptes arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 947,12 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en justifiant du règlement du loyer du mois de mars, le décompte actualisé au 28 février 2025 établissant par ailleurs le versement du loyer du mois de février 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 497,47 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2018 entre la SA d’HLM UNICIL et Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] concernant le logement, situé au [Adresse 5], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 10 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] à verser à la SA d’HLM UNICIL à titre provisionnel, la somme deux mille cent soixante-deux euros et quatre-vingt-quatorze centimes (2.162,94 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 pour la somme de 947,12 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] à s’acquitter de la dette par 29 mensualités de soixante euros (60 euros) chacune et une 30ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-sept centimes (497,47 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à la SA d’HLM UNICIL la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Z] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE