TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M^e LE FEVRE Laurence

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07622 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JCQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [O]

née le 20 Octobre 1959, demeurant [Adresse 4]

(AJ totale n°C13206/2024/000710 par décision du 19 janvier 2024)

représentée par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 29 mars 2002 la S.A [Adresse 2] a consenti à Madame [O] [Y], un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 335,35 euros outre 65,10 euros au titre des provisions pour charges générales et 26,19 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2002 la S.A HLM UNICIL a consenti à Madame [O] [Y], un contrat de location conventionné portant sur un emplacement de stationnement référencé 6054.8053 accessoire au logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 80,77 euros outre 6,63 euros au titre des provisions pour charges ;

Alléguant des impayés de loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [O] [Y] le 16 mars 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2908,34 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 28 octobre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023, dénoncé le 11 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL a fait assigner en référé Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :

— constater que les baux liant les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 17 mai 2023 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [Y] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [O] [Y] à payer à la société UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, la somme de 4484,01 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative due, comptes arrêtés au 1er/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et sous réserve d’actualisation ;

— condamner Madame [O] [Y] à payer à titre provisionnel, à la société UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux loués, égale au montant des derniers loyers et charges ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation soit indexée au 1er janvier de chaque année, dans l’hypothèse ou les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant être faite comme en matière de loyer ;

— condamner Madame [O] [Y] à payer à la somme de 350 euros par application des dispositions d l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner Madame [O] [Y] aux dépens de l’article 696 du Code de Procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024 ;

La S.A. UNICIL venant aux droits de la société DOMICIL, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5570,24 euros comptes arrêtés au 19 janvier 2024.

Madame [O] [Y] a été représentée par son conseil et suivant conclusions responsives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

— Juger que Madame [O] [Y] pourra s’acquitter de la dette locative en 36 mensualités en application de l’article 24 -V et VII de la loi du 06 juillet 1989

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés

— Ramener à de plus justes proportions le montant de la somme réclamée par le bailleur au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Le bailleur a indiqué qu’il n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 08 décembre 2023 a été dénoncée le 11 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 28 octobre 2022 soit plus de deux mois avant l’assignation du 08 décembre 2023.

De surcroît , la SA [Adresse 3] justifie par l’extrait KBIS versé aux débats, venir aux droits de la société DOMICIL ;

Par conséquent la S.A [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les baux conclus le 29 mars 2002 et le 1er avril 2002 contiennent une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 16 mars 2023, pour la somme en principal de 2908,34 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux sont réunies à la date du 16 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [O] [Y] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation des baux.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration des baux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 596,12 euros au total, assurance pour compte incluse et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La S.A. [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les justificatifs de la régularisation des charges locatives de l’année 2021 et de l’année 2022 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5570,24 euros au 19 janvier 2024 ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 163,58 euros correspondant à des frais de procédure ; *

Madame [O] [Y] ne conteste pas sa dette locative ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5406,66 euros au 19 janvier 2024, hors frais de procédure, Madame [O] [Y] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 5406,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [O] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; elle justifie être à la retraite et percevoir 1205,52 euros de ressources mensuelles ; il est établi en outre que Madame [O] [Y] a repris au jour de l’audience le paiement intégral des loyers. .

Compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, Madame [O] [Y] ayant repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges, et paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou des loyers courants à leur date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 5] et emplacement de stationnement référencé 6054.8053 situé [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Madame [O] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 596,12 euros au total, assurance pour compte incluse, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité eu égard à la situation économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SA [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

CONDAMNONS Madame [O] [Y] à payer à titre provisionnel, à la S.A. [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL, la somme de 5406,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [O] [Y] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 150,18 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués appartement sis [Adresse 5] et emplacement de stationnement référencé 6054.8053 situé [Adresse 6], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— 

Madame [O] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 596,12 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [O] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS la S.A. [Adresse 3] venant aux droits de la société DOMICIL de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE