JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 26]

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KTU

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT& D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

C/

S.C.I. CARCHAILLE

opération [Localité 22] Centre-ville

[Adresse 17]

LE 04 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENTET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

dont le siège social est sis [Adresse 23]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT et M^e Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

S.C.I. CARCHAILLE

immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 834 869 505, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Camille CROS de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 25], DRFIP PACA, [Adresse 27]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 17 septembre 2025, mis en délibéré au 21 octobre 2025, prorogé au 04 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération n°10/1 142/SOSP du 6 décembre 2010, le conseil municipal de la ville de [Localité 25] a approuvé la concession d’aménagement, telle que définie aux articles L 300-4 et L300-5 du code de l’urbanisme, par laquelle la ville de [Localité 25] confie à la SOLEAM l’opération « [Localité 22] centre-ville ».

Par arrêté préfectoral du 28 décembre 2015, l’opération d’aménagement « [Localité 22] centre-ville » a été transférée de la ville de [Localité 25] au profit de la communauté urbaine [Localité 25]-Provence-Métropole à compter du 31 décembre 2015.

Suivant délibération du conseil de la métropole [Localité 20]-[Localité 25]-Provence du 28 juin 2018 l’opération de restauration immobilière sur des immeubles de l’OPAH-RU Multisites [Localité 22] centre-ville [Localité 25] a été approuvée.

Par arrêté du 4 juillet 2019, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la SOLEAM les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) multi-sites [Localité 22] Centre-ville [Localité 25].

L’arrêté du 2 juin 2024 a prorogé pour 5 ans et au bénéfice de la SOLEAM les effets de la déclaration d’utilité publique prononcée par l’arrêté préfectoral du 4 juillet 2019.

Par arrêté du 5 mars 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement sur le territoire de la ville de [Localité 25] et au profit de la SOLEAM, les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU).

Par ordonnance du 18 avril 2024, la propriété des biens immobiliers sis [Adresse 14], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 8 avril 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession de 270 760 euros du local commercial situé [Adresse 16] appartenant à la SCI CARCHAILLE, parcelle cadastrée n°[Cadastre 19] B n°[Cadastre 8] (lot 1), soit 245 236 euros d’indemnité principale et 25 523,60 euros d’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 28 avril 2025, la visite des lieux a été fixée au 18 juin 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 septembre 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°3 déposé à l’audience du 17 septembre 2025, la SOLEAM sollicite de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 214 000 euros, une indemnité de perte de revenus locatifs de 41 470,41 euros et de rejeter les autres demandes des parties.

Elle retient une date de référence au 28 janvier 2020 et indique que les parcelles sont situées en zone UAp. Elle retient la méthode par comparaison en produisant 3 termes de comparaison. Elle conclut à un prix de 3700 euros/m2 et applique un abattement de 20% pour occupation. Elle conteste la superficie de 87,50 m2 et retient la superficie utile pondérée de 65,40 m2.

Elle précise que le gros-œuvre est atteint de problèmes structurels importants qui concernent l’ensemble de la copropriété. Elle expose que les aménagements et embellissement du local commercial sont dus à l’intervention du locataire et non à celle du propriétaire.

La SOLEAM conteste les termes de comparaison retenus pas la SCI CARCHAILLE ainsi que la méthode d’évaluation retenue par l’exproprié. Elle propose une indemnité de perte de revenus sur un an.

Par mémoire en réplique reçu le 15 septembre 2025, la SCI CARCHAILLE demande de :

Fixer l’indemnité d’expropriation due à la SCI CARCHAILLE à la somme totale de 601 088,48 euros soit : 500 000 euros au titre de l’indemnité principale, 51 000 euros au titre de l’indemnité de remploi,41 740,40 euros HT – soit 50 088,48 euros TTC au titre de la perte de revenus locatifs, condamner la SOLEAM à une somme de 14 620 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la surface du bien est de 87,50 m2. Elle écarte les termes de comparaison de la SOLEAM et du commissaire du gouvernement car trop anciens ou situés dans une zone géographique non similaire. Elle s’appuie sur un rapport d’expertise qui mêle la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu locatif. Elle produit 5 termes de comparaison et retient un prix au m2 de 5700 euros. Elle considère que les références produites sont valables et conformes à la jurisprudence. La SCI CARCHAILLE expose que le mauvais état structurel de l’immeuble ne saurait remettre en cause le bon état général du local commercial et ajoute que des travaux d’installation de deux portiques au plafond du local commercial ont été réalisés par la SCI CARCHAILLE.

Par conclusions reçues le 10 septembre 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 357 000 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 36 700 euros et l’indemnité pour perte de revenu à la somme de 20 870 euros. Il retient une date de référence au 28 janvier 2020. Il se fonde sur la méthode par comparaison et produit 5 termes de référence, concluant à un prix moyen de marché de 3799 euros/m2 et un prix médian de 4310 euros/m2. Il retient un prix de 4310 euros/m2 et une surface carrez du local de 82,85 m2. Il n’applique pas d’abattement pour occupation commerciale, précisant que les termes de comparaison produits portent sur des locaux occupés. Il conteste la méthode d’évaluation par capitalisation en raison d’un aléa trop important et écarte les références de l’exproprié portant sur des locaux commerciaux d’une surface trop importante. Il calcule l’indemnité de perte de loyers sur une durée de 6 mois.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025 et prorogée au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ;

Ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 18 avril 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

La parcelle est classée en zone UAP, centre ville de [Localité 25] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien à évaluer est situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 16], parcelle cadastrée n°[Cadastre 19] B n°[Cadastre 8]. Il s’agit d’un local commercial situé en rez-de-chaussée et les 190/1000e des parties communes générales.

Le bien est en bon état.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Le bien est occupé par la société Le Petit Souk suivant bail commercial du 2 mars 2018 avec prise d’effet au 20 février 2018.

Sur la superficie :

La SCI CARCHAILLE fait valoir que la superficie du local est de 87,50 m2, soit une zone de vente de 71,12 m2 et une arrière-boutique de 16,38 m2.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur la superficie « Loi Carrez » de 82,85 m2. Le rapport d’expertise du cabinet [F] explique cette différence en raison de l’absence de comptabilisation de l’espace vitrine dans la surface Loi Carrez.

La SOLEAM quant à elle retient dans un premier temps la superficie de 82,85 m2 puis la surface utile pondérée 65,40 m2 calculée par le cabinet [F].

Toutefois, il y a lieu de noter que la surface utile pondérée ainsi calculée en fonction notamment des zones d’angle et de la profondeur par rapport à la vitrine, est employée pour définir la valeur locative d’un local commercial.

Au regard du relevé de superficie réalisé par le cabinet [F] et non contesté, il n’y a pas lieu de soustraire l’espace vitre de la surface du local. Ainsi, la surface utile de 87,50 m2 est retenue.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

La SCI CARCHAILLE propose de raisonner sur une moyenne entre la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu.

Toutefois, il n’est pas produit une étude suffisamment détaillée du marché immobilier local pour déterminer le taux de capitalisation. Cette méthode revêt donc un caractère trop aléatoire et incertain et doit être écartée.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SOLEAM propose trois termes de comparaison de cession de biens immobiliers :

N° terme

1

2

3

Date

Acquisition du 11 mars 2019

Acquisition du 15 novembre 2018

Adhésion à ordonnance d’expropriation du 21 septembre 2021

Adresse

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 18] et [Adresse 2]

Superficie (en m2)

25

135

59

Prix (euros)

30 000

139 000

71 000

Prix euros/m2

1200 euros/ m2

1029 euros/ m2

1200 euros/m2

Observations

Local commercial

Local commercial

Il convient d’observer, ainsi que le relève la SCI CARCHAILLE que les termes 1 et 2 concernent des mutations trop anciennes et sont donc écartés. Par ailleurs, le terme 3 correspond à un local commercial situé à [Localité 21], dont la situation géographique est moins attractive que celle du bien en cause. Il ne peut donc être considéré comme présentant des caractéristiques comparables et doit donc être écarté.

La SCI CARCHAILLE produit quant à elle 5 termes de comparaison :

N° terme

1

2

3

4

Date

17 juillet 2024

8 août 2022

31 mai 2022

24 mai 2022

Adresse

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Superficie (en m2)

141

66

83

48

Prix (euros)

435 000

245 000

284 350

305 000

Prix euros/m2

3085

3712

3426

6354

Observations

Local commercial occupé

Local commercial libre

Local commercial libre

Local commercial libre

N° terme

5

Date

9 mars 2021

Adresse

[Adresse 7]

Superficie (en m2)

203

Prix (euros)

980 000

Prix euros/m2

4828

Observations

Local commercial occupé

L’exproprié retient une valeur libre moyenne de 5197 euros.

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

Les termes proposés par la SCI CARCHAILLE sont donc recevables.

Il convient toutefois de noter que les termes de comparaison 1 et 5, ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, portent sur des locaux d’une superficie nettement supérieure à celle du local appartement à la SCI CARCHAILLE.

Par ailleurs, la SOLEAM relève que le terme 2 bénéficie d’une plus-value en ce qu’elle a deux façades commerciales sur deux rues distinctes.

Cas caractéristiques doivent effectivement être prises en considération pour l’évaluation de la valeur vénale du bien.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 5 termes de comparaison

N° terme

1

2

3

4

Date

30 mai 2024

10 avril 2024

17 janvier 2024

6 janvier 2023

Adresse

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

Superficie (en m2)

53,36

76,17

53

66,55

Prix (euros)

230 000

230 000

140 000

305 000

Prix euros/m2

4310

3020

2641

4583

Observations

Local commercial et trois caves

Local commercial avec magasin sur rue, arrière magasin, laboratoire, cour couverte, WE + sous sol

Local commercial avec magasin sur rue et pièce à usage de réserve au 1er étage

Local commercial à usage de salle de bar avec WC situé au rez de chaussée et jouissance exclusive de la cour

N° terme

5

Date

30 octobre 2024

Adresse

[Adresse 15]

Superficie (en m2)

87,81

Prix (euros)

390 000

Prix euros/m2

4441

Observations

Local commercial à usage de magasin donnant sur rue avec réserve

La moyenne des termes proposés est de 3799 euros/m2 et la médiane de 4310 euros/m2.

Il y a lieu d’observer que les termes proposés se situent dans le même quartier que le bien litigieux ou dans un rayon d’un kilomètre, soit des quartiers géographiquement proches. Ils sont donc retenus comme des mutations similaires.

La SCI CARCHAILLE démontre avoir commandé des travaux de création de portiques avec semelles piliers et poutres pour confortement des poutres en mauvais état au niveau du plancher haut du rez-de-chaussée, selon devis de la SARL EL TRAVAUX du 14 mars 2018. Si la SOLEAM fait valoir que les termes de référence proposés par l’exproprié ne prennent pas en considération l’état structurel de l’immeuble, elle ne démontre pas pour autant l’impact des problèmes structurels sur le local commercial, notamment depuis la réalisation des travaux confortatifs.

Le bien étant occupé, il convient d’appliquer un abattement de 20% sur les termes de références issus de mutation concernant des locaux libres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au mètre carré retenu est de 4500 euros en valeur occupée.

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 393 750 euros. (87.50 x 4500)

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 393 750 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 378 750 euros = 37 875 euros

Total : 40 375 euros

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 434 125 euros, soit :

—  393 750 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  40 375 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur l’indemnité liée à la perte de revenus locatifs :

Il est constant que le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu’il subit, en raison de l’ expropriation , une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire (Cass. 3e civ., 31 mai 2000, n° 99-70.054 ; Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-70.079 ; Cass. 3e civ., 7 avr. 2015, n° 13-27.547).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le local commercial est loué à la société Le Petit Souk suivant bail commercial du 2 mars 2018 avec prise d’effet au 20 février 2018. La perte de loyers est bien la conséquence directe de l’ expropriation .

Il convient d’octroyer à la SCI CARCHAILLE une indemnité correspondant à un an de loyers, soit la somme de 41 470,41 euros.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.

En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI CARCHAILLE la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 434 125 euros, soit 393 750 euros d’indemnité principale et 40 375 euros d’indemnité de remploi, l’indemnité totale de dépossession revenant à la SCI CARCHAILLE pour l’expropriation du lot 1 de l’immeuble situé [Adresse 16], parcelle cadastrée n°[Cadastre 19] B n°[Cadastre 8],

FIXE à la somme de 41 470,41 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs due par la SOLEAM à la SCI CARCHAILLE pour l’expropriation du lot 1 de l’immeuble situé [Adresse 16], parcelle cadastrée n°[Cadastre 19] B n°[Cadastre 8],

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI CARCHAILLE la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION