Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 10 juillet 2025, n° 24/02660

TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la société EKA ne justifiait pas avoir satisfait à son obligation de paiement, et a donc condamné la société au paiement des arriérés de charges.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
Le tribunal a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et imputables à la société EKA, qui a été condamnée à les payer.
Accepté
Droits à remboursement des frais irrépétibles
Le tribunal a jugé équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir les frais irrépétibles, conformément aux dispositions du code de procédure civile.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement et que la société EKA n'avait pas agi de mauvaise foi.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande la condamnation de la société EKA au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de recouvrement. Les questions juridiques posées concernent la régularité de la demande de paiement des charges et la possibilité d'obtenir des dommages et intérêts pour non-paiement. Le tribunal a condamné la société EKA à verser 12.286,39 euros pour arriérés de charges, 12 euros pour frais de recouvrement, et 1.500 euros pour frais irrépétibles, tout en déboutant le syndicat de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 10 juil. 2025, n° 24/02660
Numéro(s) :	24/02660
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique TOURNIER
Cabinet(s) :	SCP TOURNIER
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 4 ] c/ La société EKA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [D]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [D]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02660 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAB

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, SAS, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDEUR

La société EKA, SAS

[Adresse 2],

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAB

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société EKA est propriétaire du lot de copropriété n°16 d’un immeuble situé au [Adresse 6] ([Adresse 8]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société EKA de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.331,64 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] Paris a fait assigner la société EKA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 novembre 2024.

Au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de:

— condamner la société EKA au paiement de la somme de 12.298,39 euros au titre des appels de charges dues au 1er trimestre 2024 inclus suivant décompte arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 10.331,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société EKA au paiement de la somme de 2.600 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société EKA au paiement des entiers dépens ;

— condamner la société EKA au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La société EKA a été assignée le 19 février 2024 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAB

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la SAS EKA est propriétaire du lot n°16 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 avril 2022 et 1er juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic du 1er juin 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société EKA, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 12 euros au titre d’une mise en demeure en date du 22 novembre 2023, est débiteur de 12.298,39 – 12, soit 12.286,39 euros et non 12.298,39 comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La société EKA ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er trimestre 2024 inclus suivant décompte arrêté au 23 janvier 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 22 novembre 2023 avec avis de réception du 25 novembre 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date du 25 novembre 2023 pour la somme de 10.331,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAB

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 12 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 novembre 2023 facturée à hauteur de la somme de 12 euros prévue par le contrat de syndic de sorte que la société EKA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société EKA de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la société EKA a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 1er janvier 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi que le syndicat a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société EKA a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société EKA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société EKA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] les sommes de :

—  12.286,39 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus suivant décompte arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023 pour la somme de 10.331,64 euros et à compter du 19 février 2024 pour le surplus ;

—  12 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société EKA aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à [Localité 10] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente