Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 3 mars 2025, n° 24/02399

TJ Marseille 3 mars 2025

Arguments

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Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus d'un mois, ce qui justifie l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Maintien sans droit ni titre dans les lieux
La cour a jugé que le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers n'est pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due par le locataire
La cour a jugé que la SCI DES FACULTES a droit à une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail.
Rejeté
Droit à la condamnation au titre de l'article 700
La cour a décidé de ne pas accorder de condamnation au titre de l'article 700 en raison de la situation économique de la société ELILEO.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que la société ELILEO, ayant succombé, doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 3 mars 2025, n° 24/02399
Numéro(s) :	24/02399
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELMichel LABIGuillaume BUY
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BBLMGOBERT ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DES FACULTES c/ S.A.S.U. ELILEO, S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

N° RG 24/02399 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46YI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES FACULTES,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume BUY de la SCP BBLM, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.S.U. ELILEO,

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2011, la SCI DES FACULTES a donné à bail commercial à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 42000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Parc acte sous seing privé en date du 4 mai 2021, la SCI DES FACULTES et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE ont signé un avenant au contrat de bail du 26 octobre 2011, prévoyant la date d’effet de cet avenant rétroactivement au 26 octobre 2020, un loyer annuel de 46224 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a cédé le fonds de commerce à la société ELILEO. Cet acte a été signifié par personne morale à la SCI DES FACULTES par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2021.

La SCI DES FACULTES a fait délivrer à la société ELILEO un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 14 mars 2024, pour une somme de 19220,76 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 19, 21 et 25 mars 2024, la SCI DES FACULTES a signifié à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE ainsi à ses mandataires judiciaires le commandement de payer délivré à la société ELILEO le 14 mars 2024.

Par actes de commissaire de Justice des 7 et 21 juin 2024, la SCI DES FACULTES fait assigner la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 24 avril 2024,

— ordonner l’expulsion de la société ELILEO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 32539,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024,

— condamner solidairement la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 170,84 euros TTC par jour à compter du 24 avril 2024,

— condamner la société ELILEO au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des sommations.

Initialement fixé à l’audience du 23 septembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 25 novembre 2024, puis à l’audience du 16 décembre 2024, puis à l’audience de 13 janvier 2025 et enfin à l’audience du 20 janvier 2025, à la demande des parties.

A l’audience du 20 janvier 2025, la SCI DES FACULTES, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 24 avril 2024,

— débouter la société ELILEO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 53027,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024,

— condamner la société ELILEO au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société ELILEO et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des sommations.

La société ELILEO reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement les causes du commandement dans le délai imparti. Le locataire sollicite un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai, expliquant avoir des difficultés financières importantes depuis quelques mois.

La SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de dire n’y avoir lieu à référé en ce que les demandes de la SCI DES FACULTES à son encontre se heurtent à l’existence de contestations sérieuses, de débouter la SCI DES FACULTES de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI DES FACULTES, de condamner la SCI DES FACULTES à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI DES FACULTES aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la société ELILEO a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 53027,43 euros, arrêtée au 12 décembre 2024.

L’obligation du locataire de payer la somme de 53027,43 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 12 décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

La société ELILEO reconnait d’ailleurs sa dette.

Il convient en conséquence de condamner la société ELILEO à payer à la SCI DES FACULTES la somme provisionnelle de 53027,43 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 12 décembre 2024, mois de décembre inclus.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la société ELILEO le 14 mars 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 avril 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2011 à compter du 15 avril

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ELILEO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La société ELILEO explique cette absence de paiement par des difficultés économiques importantes depuis quelques mois.

Pour autant, elle ne verse aux débats aucune pièce récente pour justifier de sa situation actuelle. De surcroit, son bilan pour l’année 2022 fait déjà état de difficultés financières importantes, lesquelles ont manifestement perdurer.

Par ailleurs, la SCI DES FACULTES verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice en date des 7, 8 et 9 janvier 2025 qui permet de s’interroger sur le maintien de l’activité de la société ELILEO.

Aucun élément ne permet donc d’établir que la société ELILEO sera en capacité de régler ses difficultés financières déjà anciennes et de faire face à ses dettes même dans le cadre d’un calendrier de paiement.

La demande de délais de paiement de la société ELILEO sera rejetée.

Sur la condamnation solidaire de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la cession du bail commercial au profit de la société ELILEO, s’est accompagnée d’une clause de garantie de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, cédant, au bénéfice de la SCI DES FACULTES, bailleresse.

Il convient de relever que l’acte de cession du fonds de commerce est intervenu le 5 juillet 2021, soit après la signature de l’avenant au contrat de bail du 4 mai 2021 et fait clairement référence à ce bail renouvelé pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 26 octobre 2020.

Il ressort de l’article 9 de l’avenant au bail commercial du 4 mai 2021 que les parties n’ont pas entendu modifier les dispositions du bail initial signé en 2011 en ce qui concerne la responsabilité du cédant à l’égard du bailleur, telle que prévue à l’article 7 de ce bail initial, cet article prévoyant que le preneur ainsi que tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du bail demeureront tenus envers le bailleur, solidairement entre eux et avec les cédants, au paiement des loyers et des charges ainsi qu’à l’exécution des conditions du bail et ce jusqu’à l’échéance contractuelle du bail en cours.

Par conséquent, il ne peut être considéré que la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE ne s’engageait à titre de caution que pour un bail antérieur à la cession du fonds de commerce et non pour le bail en cours à sa signature soit l’avenant signé par la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE le 4 mai 2021.

Par ailleurs, il résulte de l’article L145-16-1 du code de commerce, créé par l’article 7 de la loi du 18 juin 2014, que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que la société ELILEO ne paie plus son loyer depuis le mois de janvier 2024. Or, rien ne permet d’établir que la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a été informé de tout défaut de paiement de la société ELILEO à l’égard de la SCI DES FACULTES avant les significations qui lui ont été faite du commandement de payer en date des 19 et 21 mars 2024 soit plus d’un mois après le premier loyer impayé.

Il en résulte qu’il existe bien une contestation sérieuse quant à l’éventuelle condamnation de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE au titre de son engagement solidaire.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les autres demandes

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ELILEO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût des commandements de payer.

Compte tenu de la situation économique de la société ELILEO, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2011 entre la SCI DES FACULTES d’une part, et la société ELILEO d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 avril 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ELILEO et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ELILEO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société ELILEO à payer à la SCI DES FACULTES, à titre provisionnel, une somme de 53027,43 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 décembre 2024, mois de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société ELILEO à verser à titre provisionnel à la SCI DES FACULTES, ladite indemnité mensuelle à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la société ELILEO aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements.

Le Greffier Le Président