TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2025

Président : Monsieur MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025

N° RG 25/03113 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UPW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIERE TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [P] a, notamment, acquis un appartement (lot 120, n°A44) en état futur d’achèvement au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a désigné le cabinet IMMOBILIERE TARIOT en qualité de syndic.

Monsieur [O] [P] a fait état en 2022 d’un dégât des eaux. Le 2 octobre 2023, le syndic a accepté un devis de travaux d’étanchéité de la société ELIT. Un rapport d’expertise dommages-ouvrages de la SAS SARETEC, mandaté par l’assureur SMA BTP a été déposé le 9 novembre 2023. Le 10 novembre 2023, le syndic a accepté une indemnité d’un montant de 4 548,50 euros TTC. Le 10 avril 2025, Monsieur [O] [P] a mis en demeure le syndic de faire procéder aux travaux.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, Monsieur [O] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 834 du code procédure civile, et 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de :

— Condamnation à faire réaliser les travaux au sein de son immeuble sous trentaine à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme provisionnelle de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025, et retenue à celle du 28 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [O] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de travaux sous astreinte, se fondant sur les articles 834 du code procédure civile, et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [O] [P] affirme que le syndicat a perçu les indemnités de l’assureur et n’a pas fait procéder aux travaux tels que décrits dans le rapport d’expertise. Il relève que son appartement présente des infiltrations.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, Monsieur [O] [P] affirme subir un préjudice résultant directement de l’inertie syndic, précisant être propriétaire occupant du logement. Il ajoute que les infiltrations envahissent l’intérieur de son logement, ce qui l’empêche d’en jouir paisiblement dans son entièreté.

Le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures et demande au juge :

— Rejet les demandes ;

— Condamner Monsieur [O] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer à la demande en travaux, se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et sur la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires relève l’absence d’urgence au regard de l’ancienneté du dégât des eaux. En outre, il ajoute avoir relancer à plusieurs reprises la société qui doit effectuer les travaux, et relève que les dégâts ne concernent que l’extérieur de l’appartement.

Pour s’opposer à la demande en dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [O] [P] ne justifie pas d’un préjudice, et affirme que sa demande est sérieusement contestable.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de la société SARETEC du 2 octobre 2023, rendu après rapport préliminaire du 6 avril 2023 et accédit du 21 juin 2023, qu’il a été constaté au niveau de la terrasse extérieur de Monsieur [O] [P] :

— Des auréoles au plafond (la surface impactée est de 22 m2)

— Un écoulement d’eau le long de la façade.

Le rapport retient comme origine des désordres constatés des défauts de mise en œuvre de l’étanchéité en partie courante sous une jardinière et d’un relevé dans l’angle de la terrasse extérieure. Les travaux préconisés consistent à reprendre les défauts d’étanchéité.

Des photographies des désordres sont annexés au rapport, et ces derniers sont situés à l’extérieur de l’appartement.

Or, comme le soutien le syndicat des copropriétaires, Monsieur [O] [P] ne justifie pas d’une urgence à faire procéder aux travaux au regard de l’apparition des désordres il y a plus de deux ans. Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique Monsieur [O] [P], les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir l’existence d’infiltrations à l’intérieur de l’appartement. Ainsi, Monsieur [O] [P] ne justifie pas des conditions d’application de l’article 834 du code de procédure civile précitées.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 12 du code de procédure civile dispose que Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] procède par voie d’affirmation, en ne fondant sur demande sur aucune pièce. Il ne justifie pas plus de la présence d’infiltration à l’intérieur de son appartement. Comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, il ne démontre donc pas, en l’état, de l’existence d’un préjudice indemnisable. Ainsi sa demande se heurte à une contestation sérieuse. En outre, la seule inertie supposée du syndic n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la médiation

L’article 1533 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

L’article 1533-3 du code de procédure civile dispose que le conciliateur de justice ou le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard du litige, il est nécessaire d’ordonner une mesure de médiation, qui sera précédée d’une réunion préalable d’information. En cas d’accord de toutes les parties, la mesure de médiation sera ordonnée par la présente. Il convient de rappeler que la participation à la réunion d’information sur la médiation est obligatoire aux termes des textes susmentionnés et que l’absence d’une partie à cette réunion pourrait être prise en compte par le juge du fond.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] étant la partie tenue aux dépens, sa demande sera rejetée. De plus, l’équité commande de rejeter la demande du le syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

ORDONNONS la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication des parties avec un médiateur :

MARSEILLE MEDIATION

[Adresse 6]

[Adresse 2]

([Courriel 9])

qui se tiendra à l’adresse indiquée par le médiateur ou exceptionnellement, à sa demande expresse au tribunal judiciaire de MARSEILLE,

INVITONS les avocats à communiquer au médiateur désigné les coordonnées de leur client (numéro de téléphone, adresse postale et courriel) dans les huit jours suivant la notification de la présente ordonnance afin de réduire les délais de prise en charge,

DONNONS mission au médiateur ainsi désigné d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire et que l’assistance d’un avocat est possible,

RAPPELONS que cette réunion d’information est gratuite,

RAPPELONS que l’inexécution de l’injonction de rencontrer le médiateur désigné sans motif légitime est susceptible d’être sanctionné par une amende civile d’un montant maximum de 10 000 euros,

RAPPELONS que dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord, une médiation conventionnelle pourra être menée, hors le contrôle du juge,

DISONS que le médiateur transmettra à ce tribunal les décisions écrites prises par chacune d’elles sur la proposition de médiation, et ce dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance,

DISONS que si le médiateur ne recueille pas les accords de toutes les parties pour entrer en médiation dans ce délai d’un mois, il pourra poursuivre sa mission relative à l’information sur la médiation des parties et il pourra recevoir leurs accords, mais que la partie d’ordonnance le désignant pour procéder à la médiation sera caduque,

DISONS que si le médiateur recueille l’accord de toutes les parties pour entrer en médiation après le délai d’un mois, les parties pourront unanimement décider de recourir à une médiation conventionnelle,

DISONS qu’à défaut, le médiateur devra solliciter cette juridiction pour obtenir une ordonnance de médiation,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 19 décembre 2025 à :

— [Localité 8] MEDIATION (mail)

Grosse délivrée le 19 décembre 2025 à :

— Maître Olivier COMTE

— M^e Dominique DI COSTANZO