TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00127 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJZX

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Avril 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[B] [T]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 exerçant au Tribunal de proximité de RAMBOUILLET, assistée de Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société CDC HABITAT SOCIAL

S.A. D’HLM au capital de 281 119 536,00€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 552 046 484, venant aux droits et obligations de la Société OSICA, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [B] [T]

demeurant [Adresse 3],

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Part acte sous seing privé du 13 février 2015, la SA d’H.L.M. OSICA aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL, a donné en location à Mme [B] [C] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 589,74 €, outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 à Mme [B] [C], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 2 158,28 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a assigné Mme [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil, aux fins de voir :

— Condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 3 754,11 € due pour les causes énoncées ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante ;

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la citée et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la citée devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au loyer sans préjudice des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner la susnommée au paiement, au profit de la société requérante, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la citée à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la citée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l’audience du 11 février 2025, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL représentée par Maître [N] substituant Maître [Z], maintient les demandes exposées dans son assignation mais précise qu’un plan a été mis en place aux termes duquel Mme [B] [C] s’est engagée à régler 65 € par mois, en plus du loyer et des charges courants pour apurer la dette locative. La bailleresse fait part de son accord pour le maintien des échéances prévues dans le plan avec règlement du solde dans le cadre de la dernière échéance.

Mme [B] [U] comparait. Elle expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement. Elle propose de maintenir les termes du plan convenu avec la bailleresse et consistant à payer 65 € par mois en plus du loyer et des charges courants.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF par lettre recommandée dont l’accusé réception date du 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 13 février 2015 contient une clause résolutoire à l’article 3 de ses conditions générales, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 2 158,28 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [B] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuites et frais d’enquête sociale, la somme de 3 733,26 € à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [B] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL cette somme de 3 733,26 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code de procédure civile.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il ressort du décompte produit par la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL que Mme [B] [C] a repris le paiement du loyer et des charges courants. Un échéancier a par ailleurs été conclu entre les parties le 20 janvier 2025, soit trois semaines avant l’audience, aux termes duquel la locataire s’est engagée à apurer sa dette en versant chaque mois, en plus du loyer et des charges, la somme de 65,91 €.

Compte de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [B] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités convenues entre les parties qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles de même que la demande d’astreinte deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [B] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation. 2Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De plus, en cas de manquement de la locataire à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, Mme [B] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2015 entre la SA d’H.L.M. OSICA aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL et Mme [B] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

Condamne Mme [B] [C] à verser à la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 733,26 € (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant les loyers et les charges dus pour le mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Mme [B] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 65,91 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Precise que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant précisé que la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL est déboutée de sa demande d’astreinte ;

* que Mme [B] [C] soit condamnée à verser à la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne Mme [B] [C] à verser à la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN