TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/55466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FD3

N° : 1

Assignation du :

30 Juillet 2024, 1er Aout 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société LEHMANN IMMOBILIER

C/o la société LEHMANN IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS – #K0103

DEFENDERESSES

La société LNB PROGRESSION

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0886

La société ASM BOULMICH

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre GARCIA DUBOIS, avocat au barreau de PARIS – #D0860

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Vu l’assignation en référé délivrée les 30 juillet et 1er août 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à l’encontre de la société LNB Progression, propriétaire d’un local commercial (lot n°4) et de quatre caves (lots 20, 21, 22 et 23), donnés à bail commercial à la société ASM Boulmich, également assignée, qui y exerce une activité de boulangerie, aux fins de voir désigner un expert concernant notamment les malfaçons résultant des travaux de création de plusieurs trémies entre le rez-de-chaussée et les sous-sol et d’installation d’un monte charge, et les nuisances sonores et olfactives résultant de l’exploitation du commerce ;

Vu l’injonction donnée aux parties de rencontrer un médiateur à l’audience du 20 novembre 2024 ;

Vu les écritures déposées à l’audience du 14 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires d’une part, par la société LNB Progression d’autre part et enfin, par la société ASM Boulmich ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

SUR CE,

Sur les fins de non recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

* sur la tentative préalable de conciliation ou de médiation

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’action du syndicat des copropriétaires a pour objet la désignation d’un expert, afin d’améliorer sa situation probatoire et de réunir des éléments de preuve. Si le syndicat des copropriétaires se prévaut de nuisances sonores et olfactives, il n’allègue pas, à ce stade des débats, l’existence d’un trouble anormal de voisinage dont il n’est pas en mesure d’établir la réalité.

Dès lors, la tentative amiable n’est nullement obligatoire et la fin de non recevoir sera rejetée.

* sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il est constant que sur le fondement de cette disposition, le syndicat des copropriétaire n’est recevable à agir que si le préjudice invoqué est subi par l’ensemble des copropriétaires ou si, subi par un seul ou plusieurs d’entre eux, il revêt par son importance et son étendue, un caractère collectif.

En ce qui concerne les nuisances olfactives alléguées, le syndicat des copropriétaires produit :

— une attestation établie le 14 novembre 2024 par Madame [T] qui fait état de nuisances olfactives dès 4h du matin, d’odeurs de viennoiseries puis de graillons qui envahissent les parties communes et s’infiltrent dans son appartement situé au 2ème étage ,

— une attestation établie par Monsieur [C] le 17 novembre 2024 qui indique “Tous les jours à partir de 7H du matin, ces Odeurs se répandent dans l’immeuble depuis le hall d’entrée jusqu’aux étages supérieurs dans les appartements. Les odeurs sont insupportables, à la fois écoeurantes ([non lisible])”,

— une attestation de Madame [L] établie le 18 novembre 2024 qui fait état de “Une insupportable odeur âcre et persistante de boulangerie”,

— un procès-verbal établi par commissaire de justice le 19 novembre 2024 à 7h40 qui mentionne que “Dans le hall d’entrée de l’immeuble, une forte odeur de type viennoiserie en cours de cuisson se fait sentir. La même odeur se dégage également dans le couloir du rez-de-chaussée, qui dessert les escaliers. (…) Je parcours l’ensemble des cinq étages de l’immeuble. L’odeur de type viennoiserie en cours de cuisson se fait sentir sur l’ensemble des étages. L’odeur est toutefois plus légère dans les étages élevés.”

Il résulte de ce procès-verbal que les nuisances olfactives sont ressenties dans l’ensemble des parties communes menant jusqu’au dernier étage, de sorte que le caractère collectif du trouble est établi.

En ce qui concerne les nuisances sonores, il résulte du courrier de Madame [T] du 14 novembre 2024 que “des bruits de machinerie s’entendent et parfois ébranlent mon appartement notamment au niveau de la chambre, la nuit. Ces bruits sont difficilement localisables mais semblent provenir d’appareils de climatisation ou aération, en cas mais nous n’y avons pas accès. L’évacuation par les conduits de cheminée peut être en cause”.

Ces constatations sont corroborées par le courrier électronique adressé par la gardienne de l’immeule qui se plaint des nuisances sonores auprès du syndic le 4 avril 2025 et qui explique “je continue d’être gêné par ce niveau sonore. C’est particulièrement éprouvant la nuit, lorsque je me réveille à 3 ou 4 heures du matin avec l’impression d’être sur le tarmac d’un aéroport”.

Il résulte également du courrier adressé à Monsieur [C] le 23 janvier 2025 par la Direction de la police municipale et de la prévention que ce dernier s’est également plaint de nuisances sonores, nuisances confirmées par le commissaire de justice le 19 novembre 2024 qui constate dans la cour intérieur de l’immeuble, un bruit de ventilation audible au pied du local commercial.

Dès lors que les nuisances sont ressenties par plusieurs copropriétaires mais surtout et directement, par l’une des salariées du syndicat des copropriétaires dans ses conditions d’occupation de la loge, le trouble doit être considéré comme de nature collective.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la tentative amiable

Dans la mesure où l’accord de toutes les parties n’a pu être recueilli, aucune mesure de médiation judiciaire ne peut être ordonnée conformément aux dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile.

En outre, compte tenu de la tentative amiable de médiation déjà mise en oeuvre avant l’audience de plaidoiries du 14 mai 2025, le renvoi de l’affaire en audience de règlement amiable conformément aux dispositions de l’article 774-1 du code de procédure civile n’apparaît pas opportun et il n’y sera pas recouru.

Sur la mesure d’instruction

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

La mesure d’expertise doit être utile et pertinente au regard des éléments dont le requérant est déjà en possession.

En l’espèce, il est acquis aux débats que la société ASM Boulmich a procédé à des travaux de réalisation d’un monte-charges sur trois niveaux entre le sous-sol -2 et le rez-de-chaussée, nécessitant la création de deux trémies de 4m² environ.

Nulle part au sein des écritures du syndicat des copropriétaires n’est démontrée l’existence d’éventuels désordres résultant de la création des trémies et de l’installation de ce monte-charges.

Aussi, les rapports établis par l’architecte de l’immeuble les 24 octobre 2022 et 29 septembre 2023 ne relèvent aucun désordre ni malfaçon en résultant.

Au contraire, le rapport du BET Oscult Btp, certes établi le 6 février 2023, après l’installation du monte-charges et la création des trémies, ne relève ni désordre ni malfaçon, ni atteinte à la solidité de l’immeuble. Il valide la création du mur “pour créer un appui car la salle est un plancher mixte” et “préconise la mise en place d’un profilé HEA 100 pour créer un appui de la voute ouverte”, concluant que les trémies respectent les règles de l’art.

Ce rapport n’est pas contredit par des éléments techniques produits en demande, l’architecte de l’immeuble ne faisant que constater une modification de la structure de l’immeuble, ce qui résulte de la création même de trémies dans les planchers de l’immeuble sans toutefois induire l’apparition de désordres.

Dès lors, en l’absence de tout désordre et d’éléments rendant plausible l’existence de malfaçons susceptibles d’affecter la solidité de l’immeuble, et alors que le syndicat des copropriétaires dispose de tous les éléments nécessaires lui permettant de faire cesser le trouble résultant de la violation de la loi du 10 juillet 1965, la mesure d’expertise apparaît inutile sur ce point.

En ce qui concerne les nuisances olfactives, les éléments versés aux débats, que le juge peut retenir comme suffisamment probants même s’ils ne remplissent pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, rendent plausible le rôle causal de l’activité de boulangerie exercée dans les locaux.

Si les défenderesses indiquent que l’activité de production de pain a été transférée à [Localité 9] au mois de mai 2024, les attestations produites, qui ont été établies après cette date, démontrent la persistance des nuisances malgré ce transfert.

La société LNB Progression expose qu’elle a fait installer le 28 novembre 2024 un filtre anti-odeurs. Ses écritures informant les parties de l’installation de ce filtre ont été transmises par RPVA le 27 janvier 2025.

Sur l’ensemble des éléments de preuve communiqués en demande, aucun n’est postérieur à l’installation de ce filtre anti-odeurs.

Compte tenu des effets potentiels de l’installation d’un filtre anti-odeurs sur les dégagements d’odeurs et en l’absence d’actualisation des attestations postérieurement au mois de janvier 2025, démontrant une persistance des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence actuelle d’un motif légitime.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires n’est fondé à se prévaloir d’une violation de l’article 63 du règlement sanitaire départementale de la ville de [Localité 11] que s’il est démontré qu’il en résulte pour lui un préjudice, et alors que l’actualité d’un tel préjudice n’est pas démontrée, la mesure d’expertise n’apparaît pas non plus justifiée quant à la conformité de la ventilation des locaux.

En ce qui concerne les nuisances sonores, l’installation d’une horloge le 15 avril 2025 permettant de couper les moteurs de la ventilation, notamment la nuit, ce dont se plaignent la gardienne de l’immeuble et certains occupants, est susceptible d’avoir mis un terme aux nuisances. Dès lors que le courrier de la gardienne a été adressé avant l’installation d’un tel système et qu’aucun autre élément n’est produit, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir l’actualité des nuisance sonores.

En conséquence, il n’est démontré aucun motif légitime actuel à la demande d’expertise.

Enfin, la société ASM Boulmich verse aux débats un audit de sécurité incendie établi le 19 octobre 2023 qui donne un avis satisfaisant pour l’aménagement d’un [Localité 10] de 5ème catégorie. Cet audit n’est pas contredit par des éléments techniques produits en demande.

Pour l’ensemble de ces raisons et en l’absence de démonstration de l’actualité des troubles allégués, de désordres en lien avec l’installation du monte-charges et d’éléments rendant plausible un risque pour la sécurité de l’immeuble, la demande d’expertise sera rejetée.

La partie demanderesse, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Aucune raison d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons les fins de non recevoir ;

Rejetons la demande d’enjoindre les parties à recourir à la médiation ou à la conciliation ;

Rejetons la demande aux fins de renvoyer l’affaire en audience de règlement amiable ;

Rejetons la demande d’expertise ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 17 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anne-Charlotte MEIGNAN