TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Août 2025

N° RG 25/01019 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C7I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BOUCHERIE EUROMED

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet à compter du 1er janvier 2012, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la SARL MÉDITERRANÉENNE DE VIANDE HALLAL (MVH) des locaux situés au rez-de-chaussée du centre commercial de Fonscolombes[Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 40872,84 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte authentique du 12 avril 2019, la SARL MÉDITERRANÉENNE DE VIANDE HALLAL a cédé son fonds de commerce à la société BOUCHERIE EUROMED.

La SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SARL BOUCHERIE EUROMED un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, pour une somme de 17003,09 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023.

La SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SARL BOUCHERIE EUROMED un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail et d’avoir à se conformer à l’activité prévue dans le contrat de bail, par acte de commissaire de justice du 02 janvier 2025, pour une somme de 28125,81 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024.

La SARL BOUCHERIE EUROMED s’est plaint d’infiltrations d’eau dans le local. Par ordonnance du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise confiée à M. [T] [E].

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI [Adresse 2] fait assigner la SARL BOUCHERIE EUROMED devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL BOUCHERIE EUROMED et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 49015,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, soit une somme mensuelle de 5040,91 euros,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une somme de 10000 euros pour résistance abusive,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 24 octobre 2024 et 02 janvier 2025.

La procédure a été dénoncée à la société CAISSE D’ÉPARGNE CEPAC, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 10 mars 2025.

A l’audience du 26 août 2025, la SCI [Adresse 2] dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs et demande de :

— débouter la SARL BOUCHERIE EUROMED de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL BOUCHERIE EUROMED et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 67574,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, soit une somme mensuelle de 5040,91 euros,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une somme de 6757,46 euros pour résistance abusive,

— condamner la SARL BOUCHERIE EUROMED au paiement d’une somme de 4500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 24 octobre 2024 et 02 janvier 2025.

La SARL BOUCHERIE EUROMED par des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :

— rejeter les demandes de la SCI [Adresse 2],

— autoriser la SARL BOUCHERIE EUROMED à consigner les loyers à hauteur de 800 euros par mois auprès de la CARPA jusqu’à ce que le bailleur exécute ses obligations essentielles,

— condamner la SCI [Adresse 2] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à fournir tous les justificatifs des charges réclamées sur les cinq dernières années,

— désigner un expert avec mission de

Prendre connaissance du règlement de copropriété et du descriptif de division de l’immeuble, Préciser le nombre de lots de l’immeuble et vérifier leur adéquation avec les surfaces effectivement exploitées, Dresser un état du compte de charges et de taxe foncière imputées à la SARL BOUCHERIE EUROMED sur la période 2019- 2024, Faire toutes constatations utiles sur le caractère inéquitable ou erroné de la répartition actuelle, – suspendre l’application de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, accorder un délai de 24 mois pour régler la dette locative,

— condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à ses obligations et conteste les charges locatives réclamées par la bailleresse.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le bailleur produit un commandement de payer du 02 janvier 2025 mentionnant une dette locative de 28125,81 euros. Le décompte précise un montant de loyer mensuel de 5040,91 euros. Toutefois ce montant est contesté par le locataire, qui fait valoir qu’aucun justificatif des charges ne lui est communiqué.

Il convient d’observer que le décompte ne mentionne aucune ventilation entre le loyer et les charges.

Il est produit le contrat de bail produit aux débats avec prise d’effet à compter du 1er janvier 2012 qui prévoit un loyer annuel de 40872,84 euros, hors charges, soit la somme de 3406,07 euros par mois, ainsi qu’une provision mensuelle pour charges et taxe foncière de 200€ par mois hors taxes.

Afin de justifier de sa créance, le bailleur produit des quittances de loyer pour les mois de mars, novembre 2022, septembre et octobre 2023 qui précisent que le montant du loyer est de 3893,26€, la TVA de 778,65 euros et la provision pour charges de 369€, ainsi que les avis de taxes foncières.

Toutefois, le contrat de bail ne précise pas si le montant du loyer annuel comprend le montant de la TVA ou non, de sorte que les sommes sollicitées au titre de cette taxe se heurtent à des contestations sérieuses.

De même, le décompte mentionne un arriéré de charges de 3998,11 euros dont il n’est pas justifié et qui doit être retrancher.

Enfin, il y a lieu d’observer que le décompte n’est pas complet en ce qu’il ne mentionne pas les sommes appelées chaque mois et qu’il ne détaille pas l’ensemble des sommes payées par le locataire. A ce titre, en 2022 par exemple, seuls les mois de janvier et décembre sont mentionnés dans le décompte comme étant dus, de sorte qu’il y a lieu de comprendre que les mois de février à novembre 2022 inclus ont été réglés. Toutefois, le montant des sommes réglés n’est pas précisé, or celui-ci doit d’être retranché du montant total de la dette justifiée.

Ainsi, le décompte fourni par le bailleur comporte donc des incohérences et n’est pas suffisamment clair.

En définitive, le bailleur ne fournit pas un décompte fiable permettant de déterminer la créance qu’il impute au preneur, ni d’apprécier l’existence d’un défaut de paiement. Dans ces conditions, l’existence d’une contestation sérieuse doit conduire à dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur.

S’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’obligation de se conformer à l’activité prévue dans le contrat de bail, si le commandement du 02 janvier 2025 vise effectivement les dispositions du contrat de bail, aucun document n’est produit postérieurement à cette date, tous les documents versés aux débats étant antérieurs. Or afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement, il appartient au bailleur de justifier d’une éventuelle non-conformité à la destination du local postérieure audit commandement.

La demande formulée au titre de l’acquisition de la clause résolutoire est ainsi rejetée.

De même, les demandes subséquentes en expulsion et condamnation aux indemnités d’occupation sont également rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

L’ article R. 145-35, 3°, du code de commerce précise que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Concernant la taxe foncière, cet impôt peut être mis à la charge du preneur s’il est expressément mentionné dans l’inventaire ; en l’absence de clé de répartition de cet impôt dans le bail , il est admis que la demande de paiement de la taxe foncière est calculée au regard de la valeur locative attribuée par les services fiscaux à la partie de l’immeuble qui a été donnée en location, sans que la loi ni la jurisprudence n’exigent la mention de la règle de répartition dans le bail.

Le bailleur produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte de l’impayé locatif qui mentionnent un loyer d’un montant de 5040,91 euros. Comme exposé précédemment, ce montant est contesté par le locataire, qui fait valoir qu’aucun justificatif des charges ne lui est communiqué.

Il convient d’observer que le contrat de bail produit aux débats avec prise d’effet à compter du 1er janvier 2012 mentionne un loyer annuel de 40872,8 4euros, hors charges, soit la somme de 3406,07 euros par mois, ainsi qu’une provision mensuelle pour charges et taxe foncière de 200€ par mois hors taxes. Il est par ailleurs produit des quittances de loyer pour les mois de mars, novembre 2022, septembre et octobre 2023 qui précise que le montant du loyer est de 3893,26€, la TVA de 778,65 euros et la provision pour charges de 369€.

Toutefois la révision des loyers est contestée par le preneur et le contrat de bail ne mentionne pas un loyer hors taxe. Si le bailleur s’appuie sur un avenant au contrat de bail produit pas les parties pour justifier du montant du loyer révisé, le document n’est pas signé et ne peut donc être pris en considération.

En l’absence d’élément relatif aux révisions, le montant du loyer non contestable s’élève à la somme de 3406,07€ par mois, hors charge.

Dès lors, le montant de la provision due au titre des loyers et charges de manière non contestable doit être calculé sur la base d’un loyer de 3406,07€ réclamé sur une période de 19 mois.

Le montant des loyers dus sur la période s’élève à 3406,07 € x 19 = 64715,33€.

S’agissant des provisions sur charges, pour en justifier, le bailleur produit les avis de taxe foncière entre 2021 et 2024, dont le paiement est prévu dans le contrat de bail au titre de la provision sur charges.

Au regard des tantièmes des lots loués par le preneur, le montant de la taxe foncière à régler par la SARL BOUCHERIE EUROMED s’élève à :

— pour 2021 : 3834,32€, soit 319,53€ par mois,

— pour 2022 : 4156,10€, soit 346,34€ par mois,

— pour 2023 : 4157,72€ soit 346,48€ par mois,

— pour 2024 : 4152,88€ soit 346,07€ par mois

Il s’agit des sommes dues au titre de la provision pour charges dument justifiées.

Le décompte mentionne un arriéré de charges de 3998,11 euros dont il n’est toutefois pas justifié.

Enfin, s’agissant des règlements effectués par le locataire, le décompte précise que les sommes suivantes ont été réglées : (4456,28€ x 5) + (800 x 12) = 22281,40 + 9600, soit un total de 31881,40€.

Il y a lieu d’observer que le décompte n’est pas complet en ce qu’il ne mentionne pas les sommes appelées chaque mois et qu’il ne détaille pas l’ensemble des sommes payées par le locataire. A ce titre, en 2022 par exemple, seuls les mois de janvier et décembre sont mentionnés dans le décompte comme étant dus, de sorte qu’il y a lieu de comprendre que les mois de février à novembre 2022 inclus ont été réglés. Toutefois, le montant des sommes réglés n’est pas précisé, or celui-ci doit d’être retranché du montant total de la dette justifiée.

Dès lors la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables empêchant d’y faire droit.

Sur la demande au titre de la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’exception d’inexécution ne peut être retenue que si le trouble invoqué rend le bien loué impropre à l’usage auquel il est destiné.

En l’espèce, il est démontré l’existence d’infiltrations dans le local commercial, toutefois celles-ci ne rendent pas le bien impropre à sa destination. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation.

Sur la demande de production de pièces

Le défendeur sollicite la condamnation du bailleur à produire tous les justificatifs des charges réclamées sur les cinq dernières années.

Il résulte des documents versés aux débats que les provisions pour charges prévues au contrat comprennent le montant de la taxe foncière, dont les justificatifs de 2021 à 2024 sont versés aux débats.

Ainsi qu’exposé précédemment, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir le montant de la somme mensuelle réclamée au titre des provisions sur charge, puisque le montant du loyer est sollicité de manière globale.

Dès lors, les justificatifs de la taxe foncière étant produits, il convient de rejeter la demande.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

En l’espèce, il est sollicité une mesure d’expertise judiciaire pour apprécier le montant de la taxe foncière redevable par la SARL BOUCHERIE EUROMED.

Toutefois, le bailleur produit les avis de taxe foncière, ainsi que le contrat de bail et le règlement d’occupation de l’immeuble qui prévoit un tableau récapitulatif des charges en fonction de la surface des lots.

En l’état, il n’est démontré aucun motif légitime justifiant la mise en œuvre d’une expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 2], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

En outre, l’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT EN RÉFÉRÉ, PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE JOUR DU DÉLIBÉRÉ, APRÈS DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE, PAR DECISION REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail;

REJETONS la demande d’expulsion ;

REJETONS la demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande de provision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale;

REJETONS les demandes reconventionnelles ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Grosse délivrée le 03/10/2025 à :

— Maître Anthony CAVITTA

— Maître Christian BELLAIS