TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e Lionel ROUX

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02202 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JY5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. COLLINES D’EDEN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

né le 11 Août 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) Collines d’Eden, représentée par sa mandataire, la société Promoreal, a consenti à M. [Z] [N] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le neuvième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.400 euros, outre 167 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Z] [N] le 19 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.851 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la SCI Collines d’Eden, représentée par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Promoreal, prise en la personne de son Président directeur général, a fait assigner en référé M. [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique (…),sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 12.075,69 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.624,69 euros, avec indexation, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,la fixation d’une astreinte à la somme de 50 euros par jour de retard, afin d’inciter M. [Z] [N] à exécuter la décision à intervenir,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 5 juin 2025 en raison de contraintes de service.

A l’audience du 9 octobre 2025, la SCI Collines d’Eden, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [Z] [N], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi s’agissant du locataire uniquement, la bailleresse ayant répondu au questionnaire.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 avril 2025 a été dénoncée le 7 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SCI Collines d’Eden justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI Collines d’Eden est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 18 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions générales), stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 4.851 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

M. [Z] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Z] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Z] [N] par remise des clés ou expulsion à la somme de 1.624,69 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, conformément à la demande, et de condamner M. [Z] [N] à son paiement.

Le décompte actualisé au 7 mars 2025 indique un solde débiteur de 12.075,69 euros, terme de mars 2025 inclus. Il convient de déduire les sommes suivantes :

-211 euros de frais de procédure,

-473 euros au titre d’une recherche de fuite, non justifiée,

-49,62 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, non justifiée,

-669,56 euros au titre de la moitié des honoraires de location et d’entrée dans les lieux, ne pouvant être mis à la charge du locataire dans leur totalité en application de l’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989.

Après déduction de ces sommes, M. [Z] [N] reste devoir la somme de 10.672,51 euros, à la date du 7 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [Z] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10.672,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.851 euros et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Collines d’Eden, M. [Z] [N] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 juin 2024 entre la SCI Collines d’Eden d’une part et M. [Z] [N] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le neuvième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Collines d’Eden pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de mille six cent vingt-quatre euros et soixante-neuf centimes (1.624,69 euros), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à verser à la SCI Collines d’Eden, à titre provisionnel, la somme de dix mille six cent soixante et douze euros et cinquante et un centimes (10.672,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 7 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal du 19 novembre 2024 sur la somme de 4.851 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [N] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à verser à la SCI Collines d’Eden une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,