TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 20/06382 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XW3G

AFFAIRE : S.C.I. HAMA ( M^e Benjamin AYOUN)

C/ S.C.I. MARIE-LOUISE (Me [R] [U]) – SCI SIMHA (Me [E] [A]) – SARL [X] [D] ARCHITECTE DPLG ( )

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. HAMA, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 335 216 974 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.C.I. MARIE-LOUISE, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 342 961 885 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alexandrine ARSENTO, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.C.I SIMMA (S.C.I. SIMHA), inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 379 783 236 et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A.R.L.unipersonnelle [X] [D] ARCHITECTE DPLG, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 751 588 385 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL HABI, représentée par Monsieur [N] [H], était propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 8], cadastré section B n°[Cadastre 10]. Une division de l’immeuble a été opérée en deux parcelles cadastrées section B, n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par la suite, la SARL HABI a cédé :

— selon acte notarié du 12 juin 1992, à la SCI HAMA, la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4], dont l’entrée est [Adresse 6] ;

— selon acte notarié du 24 août 1992, aux époux [H], la parcelle cadastrée section [Cadastre 16] n°[Cadastre 3], dont l’entrée est [Adresse 13].

La parcelle n°[Cadastre 3] a fait l’objet d’un état descriptif de division en 9 lots et un règlement de copropriété a été établi par acte notarié le 7 août 1992. La SCI MARIE LOUISE est devenue, le 29 septembre 1999, propriétaire des lots de copropriété n°2 à 9.

La SCI SIMHA est propriétaire du lot n°1.

La ville de [Localité 17] a établi un rapport le 24 juin 2014 en raison d’un risque d’effondrement de l’immeuble cadastré B n°[Cadastre 3], imposant la réalisation de travaux de structure puis a pris un arrêté de péril le 7 novembre 2014.

La SCI MARIE LOUISE a entrepris des travaux de structure et de réhabilitation de l’immeuble de mai à novembre 2015 en faisant appel à la société LES MENUISERIES BATIMENT 34 et à Monsieur [D] [X], architecte DPLG.

Par courrier en date du 30 octobre 2015, la société IMM’GEST, gestionnaire de l’immeuble sis [Adresse 6], a fait état au gérant de la SCI MARIE LOUISE de la constatation de fissures sur les murs des parties communes et des logements dudit immeuble.

La SCI HAMA a fait diligenter une expertise amiable par sa compagnie d’assurances.

***

Par acte extrajudiciaire en date du 30 mai 2016, la SCI HAMA a assigné la SCI MARIE LOUISE devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par exploit en date du 20 juin 2016, la SCI MARIE LOUISE a dénoncé la procédure à la société LES MENUISERIES BATIMENT 34 ainsi qu’à son assureur, ELITE INSURANCE COMPANY.

Par ordonnance en date du 6 septembre 2016, le juge des référés a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI MARIE LOUISE et ordonné une expertise judiciaire, confiée à Madame [C].

Les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la SCI SIMHA par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 28 juillet 2017.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 juillet 2019.

***

Par acte introductif d’instance en date du 1er juillet 2020, la SCI HAMA a assigné la SCI MARIE LOUISE, la SCI SIMHA et la SARL [X] [D] ARCHITECTE DPLG devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement de la somme de 189 202 euros au titre des désordres observés sur l’immeuble lui appartenant.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2023, le juge de la mise en état a débouté la SCI MARIE LOUISE et la SCI SIMHA de leur fin de non-recevoir opposée à la SCI HAMA tirée de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires, débouté la SCI SIMHA de sa demande d’irrecevabilité des demandes formées par la SCI MARIE LOUISE à son encontre, déclaré irrecevables les demandes formulées par la SCI MARIE LOUISE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en l’absence de mise en cause dudit syndicat et rejeté les demandes de sursis à statuer.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la SCI HAMA demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu les pièces ;

— DIRE ET JUGER que la SCI MARIE LOUISE est responsable de l’intégralité des préjudices subis par la SCI HAMA,

— CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE au paiement de la somme de 189.252 euros au titre du préjudice lié au désordre sur l’immeuble de la SCI HAMA,

— CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE au paiement de la somme de 66.648,23 euros à parfaire, au titre du préjudice financier de la SCI HAMA pour la perte des loyers,

— CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE au paiement à la demanderesse de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 23.018,80 euros.

Elle soutient que la SCI MARIE LOUISE a entrepris des travaux dans son immeuble non conformes aux règles de l’art, qui ont entrainé concomitamment des dégradations au sein de l’immeuble mitoyen dont la SCI HAMA est propriétaire, notamment la déstabilisation du mur de refend mitoyen et des fissures dans la cage d’escalier de l’immeuble. Elle ajoute que le mur ancien n’aurait jamais été déstabilisé si des précautions avaient été prises avant les travaux réalisés par la SCI MARIE LOUISE.

Elle ajoute que le rapport n’indique pas que les désordres sont la conséquence d’un mauvais entretien mais bien que les travaux sont à l’origine des désordres et qu’ils n’auraient pas été si importants si le mur avait été différent. En outre, la SCI MARIE LOUISE ne produit aucune étude de faisabilité et n’a jamais demandé à la SCI HAMA d’autorisation quelconque pour procéder à ce type de travaux.

Elle fait état de son préjudice financier lié au relogement de ses occupants des 2ème et 3ème étages depuis 2016, étant précisé que les appartements étaient en parfait état avant les travaux de la SCI MARIE LOUISE et qu’elle ne peut proposer à la location des appartements dans un immeuble dans cet état de dangerosité. Elle évoque également le préjudice lié aux désordres sur l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable mais victime des travaux réalisés par la SCI MARIE LOUISE.

Elle relève que la SCI MARIE LOUISE affirme avoir réalisé les travaux de réfection de l’héberge mais ne justifie ni l’avoir fait ni de quelle manière.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la SCI MARIE LOUISE demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat,

Juger les demandes de la SCI MARIE LOUISE recevables et bien fondées.

Juger que les désordres constatés sur l’immeuble appartenant à la SCI HAMA trouvent leur origine dans les causes relevées par l’expert judiciaire.

A titre principal Juger que la SCI MARIE LOUISE n’est pas propriétaire du mur de refend mitoyen ni de l’héberge de l’immeuble sis [Adresse 15].

Juger que la SCI HAMA est seule responsable des désordres liés à la vétusté de son immeuble [Adresse 5] et à la surcharge de son plancher.

Juger que la SCI MARIE LOUISE n’est pas responsable des désordres invoqués.

Débouter la SCI HAMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, le Tribunal retenait la responsabilité de la SCI MARIE LOUISE, Juger que la responsabilité de la SCI MARIE LOUISE n’est pas intégrale dans la cause des préjudices invoqués par la SCI HAMA.

Juger que la SCI MARIE LOUISE, en tant que propriétaire, n’est pas responsable des dommages résultant des parties communes.

Juger que la responsabilité de la SCI MARIE LOUISE concerne exclusivement les désordres relatifs à la fissure de l’héberge.

Juger que les travaux liés à l’héberge ont été réalisés par la SCI MARIE LOUISE malgré sa nature de partie commune.

Juger que le préjudice financier de la SCI HAMA devra être limité à 41.119,87 euros.

Juger qu’en l’absence de mise en cause du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], l’indemnisation sera répartie entre la SCI HAMA, à hauteur de 50%, et la SCI MARIE LOUISE, à hauteur de 25%.

En tout état de cause Débouter la SCI HAMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Débouter la SCI SIMHA de l’ensemble de ses demandes et conclusions en ce compris la demande d’être relevée et garantie par la SCI MARIE LOUISE de toute condamnation prise à son encontre.

Condamner la SCI HAMA à 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que l’expert judiciaire ne retient pas sa responsabilité pleine et entière dans la survenance des désordres puisque des travaux sont imputés exclusivement et solidairement à la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 13] et au propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 6], le reste des travaux de reprise devant être assumé directement par la SCI HAMA. Aussi, la SCI MARIE LOUISE n’est directement concernée que par le manque de traitement d’étanchéité de l’héberge.

Selon elle, l’expert met l’accent sur le mauvais entretien par la SCI HAMA de son bien comme une des conséquences majeures des désordres subis ; les travaux effectués par ses soins ne sont aucunement pharaoniques et elle n’avait pas d’autorisation à demander à la SCI HAMA pour des travaux n’intéressant que les parties privatives.

Elle estime que la SCI HAMA porte une responsabilité déterminante et majoritaire dans la survenance des désordres relevés et que la cause essentielle des désordres trouve son origine dans l’état du mur de refend mitoyen, partie commune, or le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier n’est pas partie à la procédure.

Elle affirme que la requérante était informée de l’existence de la copropriété entre la SCI MARIE-LOUISE et la SCI SIMHA, que son gérant a lui-même créé ; qu’il n’appartient pas à la SCI HAMA de plaider pour le compte du syndicat des copropriétaires et que seul ce dernier peut, le cas échéant, rechercher la responsabilité de la SCI MARIE LOUISE pour les conséquences dommageables qui lui sont imputées.

Elle relève que selon l’expert, il est fort probable que si le mur avait été en bon état et homogène, la plupart des désordres observés en mitoyenneté ne se seraient pas produits. Aussi, les travaux de la SCI MARIE LOUISE ne sont pas à l’origine des désordres en mitoyenneté et elle n’a fait aucun travail sur le mur mitoyen.

Elle expose qu’elle n’a pas vocation à réaliser les travaux sur les parties communes du syndicat des copropriétaires qui est seul habilité à y procéder et que sa prise en charge des travaux devra être limitée compte tenu de la vétusté du mur mitoyen, de la responsabilité de la société MENUISERIE 34 et de la SCI HAMA.

Elle précise que l’ensemble des travaux sur les planchers réalisés par la SCI HAMA a en réalité fragilisé le mur de refend et l’immeuble qui lui appartient, mais aussi que l’état de vétusté et le manque d’entretien de l’immeuble appartenant à la SCI HAMA sont également des causes du désordre subi par ledit immeuble. Elle assure avoir pris toutes les précautions nécessaires en cours de travaux, renforçant la structure conformément aux règles de l’art, le temps de reconstruire les étages.

Par ailleurs, elle conclut que la SCI HAMA invoque une perte de loyers sans apporter aucun élément pouvant la justifier et ne démontre pas l’obligation d’évacuer les locataires en raison de l’état de la cage d’escalier. Enfin, l’ensemble des documents techniques et le rapport d’expertise mettent bien en évidence que l’état du mur de refend relève des matériaux de sa construction et exclut les travaux réalisés par la SCI MARIE LOUISE et donc sa responsabilité.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la SCI SIMHA demande au Tribunal de :

A titre principal, Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile, Vu l’article 1240 du Code civil, METTRE HORS DE CAUSE la société SIMHA,

A titre subsidiaire; Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE à relever et garantir la SCI SIMHA de toute condamnation intervenue contre elle,

En tout état de cause, Vu l’ordonnance du JME devenue définitive, CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTER la SCI MARIE LOUISE de toutes ses demandes visant à une reconnaissance de responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], celui-ci n’étant pas dans la cause, et ces demandes ayant été déclarées irrecevables par le juge de la mise en état,

Ou, à titre subsidiaire, si les demandes devaient être accueillies, CONDAMNER la SCI MARIE LOUISE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 11].

Elle soutient qu’aucune demande n’est formulée par la SCI HAMA contre la SCI SIMHA dans le cadre de la présente instance. En outre, aucune faute n’est à imputer à la SCI SIMHA qui n’est pas impliquée dans la réalisation des travaux qui ont été entrepris par la SCI MARIE LOUISE et qui seraient à l’origine du dommage.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’équivaut pas à l’ensemble des copropriétaires et que la demande contre le syndicat, formée par la SCI MARIE LOUISE au titre d’un prétendu partage de responsabilité, ne peut valoir demande de condamnation à son encontre.

Elle relève que les travaux réalisés par la SCI MARIE LOUISE auraient dû être autorisés par l’assemblée générale et sont à l’origine de tous les dommages. Elle rappelle que le syndicat n’est pas en cause et que cette demande est contraire à l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état qui, par ordonnance du 5 décembre 2023, a déclaré irrecevables les demandes au fond de la SCI MARIE LOUISE à l’encontre du syndicat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

La SARL [X] [D] ARCHITECTE DPLG, assignée à personne, n’a pas constitué avocat dans le délai légal. La décision rendue sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 4 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

*

**

*

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la mise hors de cause de la SCI SIMHA

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande précise n’est formulée par la SCI HAMA et la SCI MARIE LOUISE à l’encontre la SCI SIMHA.

Cette partie sera en conséquence mise hors de cause, conformément à sa demande.

II/ Sur la responsabilité délictuelle de la SCI MARIE LOUISE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d’une faute civile, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Sur la faute de la SCI MARIE LOUISE

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que le gestionnaire du bien de la SCI HAMA a informé par courrier recommandé du 30 octobre 2015 le gérant de la SCI MARIE LOUISE des fissures survenues sur les murs des parties communes et des logements de l’immeuble suite aux travaux engagés dans l’immeuble du [Adresse 11].

Le commissaire de justice mandaté par la SCI HAMA a constaté le 22 juillet 2016 :

— dans l’appartement du premier étage, d’importantes fissures horizontales et verticales sur les murs et plafonds dans les chambres, le salon et la salle de bains, le descellement et le décalage des panneaux,

— dans l’appartement du deuxième étage, d’importantes fissures sur les murs et plafonds de la chambre de gauche, du salon, du couloir et de la chambre de droite,

— dans l’appartement situé au troisième étage, des fissures importantes et de large épaisseur dans la pièce principale et la chambre ainsi qu’un affaissement du sol.

De nombreuses fissures ont également été observées dans la cage d’escalier du rez-de-chaussée au troisième étage et en façade à gauche de la porte d’entrée au niveau du premier étage et tout le long de la gouttière côté droit, sur toute la hauteur, étant précisé que les travaux sur l’immeuble voisin étaient alors en cours.

Dans son rapport en date du 5 juillet 2019, l’expert judiciaire relève que les planchers des lots de la SCI MARIE LOUISE et la toiture de l’immeuble ont été refaits.

Madame [C] met en évidence dans son rapport :

— dans les parties communes de l’immeuble de la SCI HAMA : un gonflement du mur mitoyen avec la parcelle des SCI SIMHA et MARIE LOUISE dans sa partie inférieure entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; des fissures sur le plafond, les murs et le mur mitoyen ainsi que le gonflement du mur entre le premier et le deuxième étage ; un détachement des plaques de plâtre et des morceaux de pierre dans l’angle de la montée;

— dans l’appartement du deuxième étage : des fissures linéaires sur le plafond du séjour, dues à la dissociation des plaques de plâtre ; des fissures et décollements des contre-cloisons au niveau de la jonction entre le mur et le plafond dans le séjour, la chambre et la cuisine, les fissures étant localisées dans la zone proche du mur mitoyen ; des fissures traversantes à l’intérieur et l’extérieur de l’appartement au niveau du séjour ;

— dans l’appartement du troisième étage : une fissure traversante horizontale se transformant en fissure verticale à gauche de l’entrée ; des fissures verticales sur les murs mitoyens et des carreaux cassés au sol dans la chambre côté Nord avec un affaissement du sol.

L’expert judiciaire ne remarque en revanche aucun désordre particulier dans les lots de la SCI MARIE LOUISE, le mur mitoyen ayant été doublé, sauf dans la gaine électrique, qui laisse apparaître une reprise maçonnée associée à une fissure verticale.

La matérialité des désordres affectant l’immeuble de la SCI HAMA est donc établie.

S’agissant de leur cause, divers sondages ont été mis en oeuvre par le sapiteur structure et laissent apparaître une concomitance entre les travaux entrepris par la SCI MARIE LOUISE et l’apparition des fissures.

Aussi, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les travaux entrepris en 2015 par la SCI MARIE LOUISE ont modifié la structure de son immeuble, celle-ci ayant fait réaliser des reprises en sous-oeuvre des fondations des murs porteurs existants par des plots en bétons à proximité de la paroi mitoyenne et un changement des planchers par des planchers poutrelles et hourdis.

Selon l’expert judiciaire et après analyse des différents sondages, les désordres subis par l’immeuble de la SCI HAMA ont quatre origines et causes distinctes :

— la détérioration du mur au niveau de la cage d’escalier et les fractures F1 et F2 (appartement du troisième étage) ont été causées en partie par les travaux entrepris par la SCI MARIE LOUISE, soit l’encastrement du mur de son plancher dans le mur en pierres après retrait des poutres en bois de l’ancien plancher, du fait de la création des points durs provoqués par la nouvelle structure en béton et du retrait peu précautionneux des poutres en bois de l’ancien plancher, l’imputabilité étant retenue à hauteur de 30%,

— les infiltrations d’eau dans le mur d’héberge de la SCI MARIE LOUISE et de la SCI SIMHA, liées à l’absence d’enduit étanche, ont contribué à la formation d’une fissure verticale observée sur l’héberge de la SCI MARIE LOUISE puis aux désordres observés sur les doublages dans les appartements de la SCI HAMA, l’imputabilité étant retenue à hauteur de 15%,

— la vétusté du mur mitoyen en pierres très ancien est une des causes principales des désordres observés à proximité de ce mur pulvérulent, où les chaînages d’angle et harpages n’ont pas été réalisés, l’imputabilité étant retenue à hauteur de 50%,

— la surcharge des planchers liée à l’empilage des couches de carrelage dans l’un des appartements de la SCI HAMA, dont les supports reposent sur le mur mitoyen, a également en partie causé les fissures observées sur le mur mitoyen, l’imputabilité étant retenue à hauteur de 5%. Les fissures sur les cloisons intérieures des appartements de la SCI HAMA sont quant à elles liées à l’affaissement des planchers et donc à la surcharge des poutres en bois qui ont fléchi et déformé les cloisons.

Il résulte donc du rapport d’expertise judiciaire que la surcharge des planchers encastrés dans le mur mitoyen n’est nullement imputable à la SCI MARIE LOUISE, mais uniquement à la SCI HAMA, s’agissant de travaux engagés en 2014 dans ses parties privatives. Aussi, les fissures observées dans les appartements situées ailleurs qu’à proximité du mur mitoyen, causées par la surcharge des planchers et la mauvaise mise en oeuvre des plaques de plâtre ne peuvent être imputées aux travaux de la SCI MARIE LOUISE et aucune indemnisation ne saurait intervenir à ce titre.

Concernant les désordres affectant le mur mitoyen, la surcharge des planchers précitée a également participé à leur survenance, à hauteur de 5%.

Le manque de traitement de l’étanchéité de l’héberge constitue en revanche une faute imputable à la SCI MARIE LOUISE, à hauteur de 15% de ces désordres. En effet, le mur d’héberge des lots de la SCI MARIE LOUISE, humide, n’a pas été enduit et protégé alors même que la surélévation du mur mitoyen a été réalisée par la SCI défenderesse.

De même, les travaux entrepris par la SCI MARIE LOUISE sont responsables de autres désordres subis par la SCI HAMA à hauteur de 30% en raison de la nouvelle structure en béton créée et du retrait peu précautionneux des poutres en bois de l’ancien plancher. Si la SCI MARIE LOUISE n’a pas personnellement réalisé les travaux, confiés à la société MENUISERIES BATIMENT 34, elle a néanmoins commis une faute personnelle en ne mettant pas tout en oeuvre pour éviter la survenance des désordres dans l’immeuble de la SCI HAMA. A ce titre, la SCI MARIE LOUISE n’a missionné aucun maître d’œuvre, ni aucun bureau de contrôle ou bureau structure, alors même que la nature des travaux engagés rendait leur intervention obligatoire. Aucune étude précise n’a été menée avant le commencement du chantier et l’étude structure réalisée en 2010 n’a pas été suivie techniquement puisque le renfort des planchers existants en bois par des poutrelles métalliques préconisé n’a pas été réalisé et la structure existante a été intégralement démolie.

Au surplus, la SCI MARIE LOUISE n’a aucunement informé la SCI HAMA, également propriétaire du mur mitoyen, des lourds travaux engagés affectant nécessairement celui-ci.

Enfin, l’expert judiciaire indique que le mur mitoyen ancien, non entretenu, présente de nombreux défauts et qu’il est fort probable que la plupart des désordres observés en mitoyenneté ne se seraient pas produits si le mur avait été en bon état et homogène. En effet, la faiblesse de cet ouvrage a été révélée par les travaux engagés par la SCI MARIE LOUISE.

Dans ses conclusions, Madame [C] souligne que les désordres auraient été moins importants si le mur mitoyen avait eu une composition homogène. Dans ses réponses aux dires, elle ajoute que le mur, avant travaux, était déjà très endommagé et non sécurisé.

En cela, le rapport démontre bien que le mauvais état général et la vétusté de ce mur mitoyen a participé à la survenance des désordres, à hauteur de 50%.

Il doit être observé à ce titre que les travaux de consolidation du mur mitoyen doivent être pris en charge d’une part par la SCI HAMA, d’autre part par la copropriété du [Adresse 11], puisque le règlement de copropriété prévoit que les gros murs de refend, mitoyens ou non, constituent des parties communes. Or, le syndicat des copropriétaire n’est pas partie à la présente procédure. Ce poste ne peut donc être imputé à la seule SCI MARIE LOUISE, mais uniquement à la copropriété.

En définitive, il doit être retenu que la SCI MARIE LOUISE a bien commis une faute civile de nature délictuelle, à l’origine de 45% des désordres affectant le mur mitoyen et non 20% comme suggéré par l’expert judiciaire, compte tenu de la nature et de la gravité de ses manquements.

Sa responsabilité ne peut en revanche être engagée concernant les autres désordres observés dans les appartements de la SCI HAMA non situés en mitoyenneté et dans les 55% restants des désordres affectant le mur mitoyen, imputables à la SCI HAMA à hauteur de 5%, mais également à la copropriété et à la SCI HAMA pour moitié en l’état de la vétusté du mur mitoyen.

Sur les préjudices de la SCI HAMA

S’agissant du préjudice matériel, constitué des travaux de reprise, l’expert judiciaire préconise:

— la reprise de l’enduit et de l’étanchéité sur l’héberge (pignon Nord) des lots de la SCI MARIE LOUISE, travaux évalués à la somme de 7 000 euros HT,

— le renforcement du mur de refend mitoyen, avec une mission de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution obligatoire confiée à un BET structure, un relevé de géomètre, l’intervention d’un bureau de contrôle et d’un coordonnateur SPS, évalués à la somme de 84 550 euros HT,

— la reprise des embellissements de la SCI HAMA sur les murs mitoyens de la cage d’escalier et des chambres, évalués à 18 000 euros HT,

— le renforcement de la cage d’escalier de la SCI HAMA, évalué à 7 600 euros HT, outre les études et l’intervention du bureau de contrôle.

La reprise des embellissements dans les appartements des deuxième et troisième étages de la SCI HAMA, non situés à proximité du mur de refend mitoyen, chiffrée à 26 000 euros HT, liée à la surcharge des planchers de la demanderesse, ne peut être imputée à la SCI MARIE LOUISE, de même s’agissant des travaux de renforcement du plancher de la SCI HAMA à tous les niveaux.

Les travaux de renforcement de la cage d’escalier de la SCI HAMA n’apparaissent pas liés aux travaux engagés par la SCI MARIE LOUISE et ne peuvent donc lui être imputés. En effet, l’expert judiciaire explique que les travaux de renforcement de la cage d’escalier auraient du être entrepris par la SCI HAMA avant la reprise des embellissements en 2014.

Par ailleurs, la SCI HAMA ne saurait réclamer l’indemnisation des travaux de reprise de l’enduit et de l’étanchéité sur l’héberge, puisqu’ils ne portent aucunement sur ses parties privatives ou le mur de refend mitoyen.

La responsabilité personnelle de la SCI MARIE LOUISE a été retenue à hauteur de 45% dans le cadre des désordres affectant le mur de refend mitoyen, les fissures affectant la cage d’escalier et les murs mitoyens des appartements de la SCI HAMA, ce qui correspond donc à 45% de la somme totale de 102 500 euros HT (112 750 euros TTC).

En conséquence, il convient de condamner la SCI MARIE LOUISE à verser à la SCI HAMA la somme de 50 737,50 euros TTC au titre des désordres causés à son immeuble.

S’agissant du préjudice lié à la perte de loyers, l’expert judiciaire fait état de l’atteinte à l’habitabilité de l’immeuble de la SCI HAMA en raison des désordres relevés sur le doublage situé sur le mur mitoyen et d’une atteinte à la solidité de l’immeuble compte tenu des désordres relevés dans les chambres situées à proximité du mur mitoyen.

Toutefois, les désordres liés à la surcharge des planchers, portant atteinte à la solidité de l’ouvrage, ont également nécessairement participé à l’impossibilité de louer les appartements des deuxième et troisième étages.

La SCI HAMA avait conclu avec Monsieur [G] un contrat de bail portant sur l’appartement du troisième étage à compter du 5 mai 2015, pour un loyer mensuel de 530 euros charges comprises.

Elle avait conclu avec Messieurs [B] et [F] un contrat de bail portant sur l’appartement du deuxième étage à compter du 8 janvier 2015, pour un loyer mensuel de 636,44 euros charges comprises.

Les locataires de l’appartement du deuxième étage ont quitté les lieux le 8 septembre 2016, celui du troisième étage le 15 mai 2016.

L’expert judiciaire mentionne que les fissures sont évolutives et que le bâtiment présente un risque pour la sécurité des personnes. Madame [C] a ainsi préconisé l’évacuation de l’ensemble des occupants de l’immeuble. Les états des lieux de sortie font état du mauvais état des murs et plafonds des appartements ainsi que de l’existence de fissures, contrairement aux états des lieux d’entrée.

Aussi, les graves désordres affectant le bâtiment de la SCI HAMA sont bien directement à l’origine du départ des locataires et de l’impossibilité de louer les appartements de la société demanderesse, ce qui constitue un préjudice entier et certain.

Il sera retenu que la surcharge des planchers, à l’origine d’une partie des fissures dans les appartements de la SCI HAMA, est responsable du préjudice de perte de loyers à hauteur de 50% et que les désordres affectant le mur mitoyen sont responsables de la survenance de ce préjudice à hauteur de 50%, étant précisé que 45% de ces 50% sont imputables à la SCI MARIE LOUISE.

La SCI HAMA sollicite l’indemnisation de ses pertes de loyers jusqu’au 30 juin 2020, soit la somme de 66 648,23 euros.

Pour l’appartement du troisième étage, la perte de loyers imputable à la SCI MARIE LOUISE pour la période de 48 mois et 15 jours jusqu’au 30 juin 2020 s’établit donc à la somme de

5 783,62 euros (25 707 euros / 50% / 45%).

Pour l’appartement du deuxième étage, la perte de loyers imputable à la SCI MARIE LOUISE pour la période de 45 mois et 22 jours jusqu’au 30 juin 2020 s’établit à la somme de 6 328,35 euros (28 126 euros / 50% / 45%).

Il convient dès lors de condamner la SCI MARIE LOUISE à payer à la SCI HAMA la somme de 12 111,97 euros au titre de son préjudice financier lié à la perte de loyers.

III/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Selon l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI MARIE LOUISE succombant, elle sera condamnée aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et à payer à la SCI HAMA la somme de 3500 euros et à la SCI SIMHA la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

*

**

*

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

MET HORS DE CAUSE la SCI SIMHA,

CONDAMNE la SCI MARIE LOUISE à verser à la SCI HAMA la somme de 50 737,50 euros au titre des désordres causés à son immeuble,

CONDAMNE la SCI MARIE LOUISE à payer à la SCI HAMA la somme de 12 111,97 euros au titre de son préjudice financier lié à la perte de loyers,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI MARIE LOUISE aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI MARIE LOUISE à payer à la SCI HAMA la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI MARIE LOUISE à payer à la SCI SIMHA la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président