TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/05191 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WQA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VULCAIN sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société CITYA CARTIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [B], né le 27 Avril 1947 au [Localité 6] (EGYPTE)

Monsieur [Y] [B], né le 22 Juillet 1983 à [Localité 8]

Tous deux demeurant [Adresse 3]

Et représentés par Maître Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] sont propriétaires des lots 9 et 43 au sein d’un ensemble immobilier dénommée « le Vulcain » situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de Justice en date des 25 et 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER a fait assigner Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4440,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,1320 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 18 décembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 janvier 2025 à la demande du défendeur, puis à l’audience du 12 février 2025 à la demande de l’une des parties, puis à l’audience du 12 mars 2025 à la demande du défendeur puis à celle du 26 mars 2025, à la demande du défendeur.

À l’audience du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, actualise ses demandes. Il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :

4952,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,1506 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Il demande par ailleurs le rejet des demandes de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B].

En défense, Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B], représentés, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER : A titre subsidiaire,

limiter toute condamnation à l’encontre de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à hauteur du principal de la dette dument justifiée et au maximum à 4440,35€, accorder à Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] les plus larges délais de paiement ; rejeter toute demande supplémentaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER, notamment au titre des frais injustifiés et de la résistance abusive ; En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER au paiement de la somme de 2000€ de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER au paiement de la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 12 aout 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] de payer la somme de 6197,99€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 21 janvier 2025, hors provision non encore échues.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 1088,79€ au titre de l’appel de fonds pour les trois premiers trimestres de 2024 et de 13,35€ au titre du fonds de travaux pour ces mêmes trois premiers trimestres de 2024.

La mise en demeure du 12 aout 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 7 juillet 2022, du 29 septembre 2023 et de celle du 23 septembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025. Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER (pièce 24), il apparait que Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] restent tenus de la somme de 4952,83€ au titre des charges et travaux échues.

Madame [S] [T] est donc redevable de la somme de 4952,83€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4952,83€ au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1506 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, l’extrait de compte arrêté au 6 février 2025 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 12 aout 2024, à hauteur de 1320 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure.

En outre, la mise en demeure par avocat correspond à des frais irrépétibles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] demandent les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 210 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

A l’aune de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ; pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En considération de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, et partant, de porter atteinte à un principe fondamental à toute société organisée et à une liberté individuelle, celle qui permet à chacun par une voie de droit de saisir le juge qui sera tenu de dire si la prétention est ou non fondée.

En l’espèce, il apparait que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER dans le cadre de la présente procédure étaient en partie bien fondées.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner DEFENDEUR à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER la somme de 4952,83€ au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,

AUTORISE Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 210 euros et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le Vulcain » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le Vulcain » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] sont propriétaires des lots 9 et 43 au sein d’un ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de Justice en date des 25 et 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER a fait assigner Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4440,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,1320 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 18 décembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 janvier 2025 à la demande du défendeur, puis à l’audience du 12 février 2025 à la demande de l’une des parties, puis à l’audience du 12 mars 2025 à la demande du défendeur puis à celle du 26 mars 2025, à la demande du défendeur.

À l’audience du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, actualise ses demandes. Il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :

4952,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,1506 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Il demande par ailleurs le rejet des demandes de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B].

En défense, Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B], représentés, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER : A titre subsidiaire,

limiter toute condamnation à l’encontre de Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à hauteur du principal de la dette dument justifiée et au maximum à 4440,35€, accorder à Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] les plus larges délais de paiement ; rejeter toute demande supplémentaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER, notamment au titre des frais injustifiés et de la résistance abusive ; En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER au paiement de la somme de 2000€ de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER au paiement de la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 12 aout 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] de payer la somme de 6197,99€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 21 janvier 2025, hors provision non encore échues.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 1088,79€ au titre de l’appel de fonds pour les trois premiers trimestres de 2024 et de 13,35€ au titre du fonds de travaux pour ces mêmes trois premiers trimestres de 2024.

La mise en demeure du 12 aout 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 7 juillet 2022, du 29 septembre 2023 et de celle du 23 septembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025. Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER (pièce 24), il apparait que Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] restent tenus de la somme de 4952,83€ au titre des charges et travaux échues.

Madame [S] [T] est donc redevable de la somme de 4952,83€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4952,83€ au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1506 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, l’extrait de compte arrêté au 6 février 2025 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 12 aout 2024, à hauteur de 1320 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure.

En outre, la mise en demeure par avocat correspond à des frais irrépétibles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] demandent les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 210 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

A l’aune de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ; pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En considération de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, et partant, de porter atteinte à un principe fondamental à toute société organisée et à une liberté individuelle, celle qui permet à chacun par une voie de droit de saisir le juge qui sera tenu de dire si la prétention est ou non fondée.

En l’espèce, il apparait que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER dans le cadre de la présente procédure étaient en partie bien fondées.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner DEFENDEUR à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER la somme de 4952,83€ au titre des charges de copropriété dues au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 aout 2024, date de la mise en demeure,

AUTORISE Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 210 euros et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le Vulcain » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le Vulcain » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Monsieur [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 7] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE