TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/03162

N° Portalis 352J-W-B7H-CZFII

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société RL MEILLANT ET BOURDELEAU, SAS

[Adresse 13]

[Localité 14]

représenté par Maître Jean-julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0429

DÉFENDEUR

La SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 15]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/03162 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZFII

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] a été désignée syndic pour les exercices 2018 et 2019 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé en date du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] de lui adresser un chèque d’un montant de 10.913,75 € à l’ordre de la CARPA en remboursement de frais prétendument injustifiés facturés par l’ancien syndic entre 2018 et 2019.

La société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] a répondu à cette mise en demeure par courrier en date du 22 février 2023, contestant devoir rembourser lesdits frais.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a fait assigner la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices à hauteur de la somme globale de 10.913,75 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 et pénalités de retard au taux d’intérêt majorité de cinq points en cas d’inexécution dans le délai de deux mois à compter du jugement, au visa des articles 17, 18 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu les articles 17, 18, 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier,

Condamner la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 9.866,25 € outre les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 13 février 2023 ;

Condamner la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] aux pénalités de retard au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure et aux pénalités de retard au taux d’intérêt majoré de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de 2 mois à compter du jugement ;

Débouter la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

Condamner la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil,

Dire et juger la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (FIP) recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Localité 18] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Prendre acte de la renonciation du Syndicat des copropriétaires à solliciter auprès de la société FIP la somme de 1.047,50 €,

Reconventionnellement,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 18] à régler à la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] la somme de 6.000,00 € à titre de dommages-intérêts,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à régler à la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] la somme de 4.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 18] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 6 novembre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de ses dernières écritures (page 14), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] reconnaît que la société FACILICITI a commis « des erreurs comptables » et qu’il « n’y a pas lieu de condamner la société FIP au versement de la somme de 1.047,50 € », de sorte que les moyens de défense développés concernant cette demande en paiement (abandonnée) ne seront pas examinés.

I – Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à l’encontre de la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] estime que la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] doit lui restituer plusieurs sommes engagées pendant son mandat, de façon injustifiée.

Il soutient en substance que :

Sur les frais refusés en absence de justification :

— sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée au syndic,

— en l’espèce, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] a engagé des frais injustifiés,

— sur l’exercice 2018, ces frais portent sur des vacations, des frais de relance et de suivi de dossier, les factures afférentes n’ayant jamais été présentées au syndicat des copropriétaires et le préjudice causé en raison de l’absence de justificatifs s’élevant à 1.867,20 €,

— sur l’exercice 2019, les frais engagés portent sur un dépôt de plainte, des relances, des mises en demeure, des timbres et des photocopies, dont les factures n’ont pas été présentées et qui causent un préjudice de 7.450,05 € au syndicat des copropriétaires.

En réponse aux arguments de la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], le syndicat répond que :

— sur les frais engagés le 11 mai 2018 pour 120 € : le courriel de justification de cette somme ne mentionne aucune tarification supplémentaire et ne contient qu’une proposition de rendez-vous,

— sur les frais engagés le 11 mai 2018 pour 240 € : la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] ne démontre pas que le remplacement des compteurs d’eau est exclu du champ de l’article 7.1.1 de son contrat qui prévoit que celui-ci effectue les visites de la copropriété dans le cadre de sa mission d’entretien de l’immeuble,

— sur les frais engagés le 29 octobre 2018 pour 175,20 € : l’ancien syndic ne démontre pas le caractère inhabituel de la constitution du dossier contentieux dont il est question, alors qu’il s’agit d’une condition de l’article 9 de son contrat pour engager de tels frais,

— sur les frais engagés le 1er janvier 2019 pour 240 € : le dépôt de plainte ne saurait être considéré comme une visite supplémentaire de la copropriété au sens des clauses 7.2, 7.2.1 et 7.2.2 du contrat de syndic,

— sur les frais de timbres du 1er semestre pour 412,21 € : l’ancien syndic détaille les charges, mais ne produit aucune preuve d’envoi de ces courriers, et la société FONCIERE indique 42 envois dont 3 à l’étranger alors que la feuille de présence indique 43 copropriétaires dont 4 à l’étranger,

— sur les frais de timbres du 3ème semestre pour 802,50 €, ils ne sont pas dus pour les mêmes raisons qu’au 1er semestre.

Sur les frais refusés en raison de leur illégalité :

— l’article 18 de la loi de 1965 rappelle que le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer,

— le contrat standard soumis à la loi ALUR n’autorisait pas la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] à engager certains frais,

— sur l’année 2018, les frais portent sur la fourniture d’un émetteur de parking pour un montant de 12 €,

— sur l’année 2019, les frais portent sur l’envoi d’émetteurs et de badges ainsi que sur la mise au contentieux pour un montant de 607,20 €.

Sur les frais refusés car inclus dans le contrat :

— l’article 18-A de la loi de 1965 dispose que la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire,

— le contrat conclu entre le syndicat et la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] ne permet pas d’engager certains frais pourtant engagés par l’ancien syndic,

— sur l’année 2018, les frais engagés sont afférents à un rendez-vous concernant le portail, pour 120 €.

Sur les frais refusés pour d’autres motifs :

— sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les motifs employés pour les dépenses ne justifient pas ces frais,

— sur l’année 2019 : les frais portent sur des honoraires de travaux en lien avec la vidéo-surveillance, un dépassement d’horaires de l’assemblée générale ainsi qu’un rendez-vous chez un avocat pour un total de 1.677 €,

— la société FACILICITI a commis des erreurs comptables, le solde étant bien de 0 €, de sorte que le syndicat convient qu’il n’y a pas lieu de condamner la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] au versement de la somme de 1.047,50 €.

En réponse aux arguments de la défenderesse, le syndicat avance que :

— sur les frais engagés le 24 juillet 2019 pour 960 € : il ne ressort de la résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 aucune simulation comme le soutient la partie adverse,

— cette résolution consiste en un point d’information sur la procédure intentée par la S.C.I. LADA,

— le syndic n’y a fait nulle mention de cette vacation, de sorte que le conseil syndical n’avait aucune connaissance préalable de cette démarche,

— aucun document n’a été fourni concernant cette vacation,

— sur les frais engagés le 26 septembre 2019 pour 330 € : en vertu du contrat de syndic, il n’est pas prévu de dépassement d’honoraires pour rémunérer un représentant supplémentaire du syndic, le forfait annuel comprenant la tenue d’une assemblée générale, qui ne saurait être facturée au nombre de personnes présentes.

La société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] répond, sur le fondement de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103 et 1104 du code civil, que :

— la responsabilité du syndic ne peut être engagée envers le syndicat des copropriétaires que sur le fondement d’une faute dans l’exercice de son mandat,

— le syndicat fonde ses demandes sur les articles 17, 18, 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— il appartient au syndicat de démontrer la commission d’une faute par la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] dans l’exécution de son mandat,

— la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] ne détient plus aucune archive du syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 18],

— à l’occasion de la désignation dans l’assemblée générale du 21 novembre 2019 du cabinet QUARTUS comme nouveau syndic de la copropriété, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] lui a remis l’intégralité des archives du syndicat,

— il est donc facile au syndicat des copropriétaires de soustraire les pièces justificatives correspondant aux dépenses dont il sollicite le remboursement,

— l’extrait du grand livre pour la période 2017-2019 versé aux débats par le syndicat est tronqué en ce qu’il ne reprend pas l’intégralité des écritures consignées dans le grand livre remis à la société QUARTUS,

— en effet, son étude complète révèle que tous les frais facturés au syndicat des copropriétaires l’ont été en application des dispositions du contrat de syndic.

S’agissant des frais engagés au titre de l’exercice 2018 :

Sur la vacation pour 120 € du 11 mai 2018 :

— ce rendez-vous a été validé par le conseil syndical comme en atteste un mail du 21 décembre 2017, ayant fait l’objet d’une vacation sur la base du tarif horaire figurant au contrat à hauteur de 100 € HT en application des articles 7.2 et 7.2.1 du contrat,

— en dehors de quatre visites contractuelles, la participation du syndic à des réunions n’entrait pas dans le cadre du forfait.

Sur la vacation du suivi de dossier TECHEM/ PROXISERVE pour 240 € du 11 mai 2018 : – l’assemblée générale a mandaté son syndic pour faire les diligences nécessaires afin de faire équiper par PROXISERVE de compteurs d’eau chaude et froide les appartements n’en étant pas encore pourvus,

— deux rendez-vous ont fait l’objet d’une vacation sur la base du tarif horaire figurant au contrat à hauteur de 100 € HT en application des articles 7.2 et 7.2.1 du contrat, ce qui ne faisait pas partie des « visites et vérifications périodiques de la copropriété », mais bien des visites supplémentaires.

Sur les frais de mise en demeure et deuxième relance pour 132 € du 1er juin 2018 : ces frais relèvent de l’article 9.1 du contrat de syndic et font l’objet d’une imputation aux seuls copropriétaires concernés, le syndicat ne pouvant donc se prévaloir d’aucun préjudice.

Sur les frais de relance pour 175,20 € du 29 octobre 2018 : cette somme a fait l’objet d’une imputation au copropriétaire [E], non au syndicat.

Sur les vacations 2018 pour 1.200 € du 31 décembre 2018 : le grand livre ne fait aucunement mention d’une vacation de ce montant.

S’agissant des frais engagés au titre de l’exercice 2019 :

Sur le dépôt de plainte de 240 € du 1er janvier 2019 :

— cette plainte a été déposée par le syndic à la demande du syndicat des copropriétaires, comme en atteste les échanges de courriels produits, facturés sur la base du forfait prévu par les clauses 7.2 et 7.2.1 du contrat,

— cette mission constitue une prestation particulière qui, par nature, est exceptionnelle et imprévisible,

— l’annexe 2 qui liste les prestations exclues du forfait évoque bien les « prises de mesures conservatoires ».

Sur les frais de mises en demeure ou de secondes relances : il s’agit d’imputations auprès des copropriétaires concernés, ces sommes ont été imputées sur les comptes individuels des copropriétaires concernés en application de l’article 9.1 du contrat de syndic,

Sur les frais de timbres au titre du 1er trimestre 2019 pour 412,21 € : ces frais sont en lien avec la tenue de l’assemblée générale du 6 décembre 2018,

Sur les frais de timbres au titre du 3e trimestre pour 802,50 € : ces frais sont en lien avec l’assemblée générale du 12 septembre 2019,

Sur les frais de timbres au titre de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019 pour 366,08 € :

— ces frais sont en lien avec la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019, le nombre de copropriétaires convoqués étant attesté par la feuille de présence,

— le syndicat réclame deux fois le remboursement de la somme de 366,08 € alors que le compte de la société FONCIERE IMMOBILIERE [Localité 17] ne fait ressortir cette somme qu’une seule fois.

Sur les photocopies de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019 pour 2.429,36 € :

— cette facturation a été calculée en application des dispositions de l’article 7.2.2 du contrat liant les parties,

— la tarification des photocopies est de 0,26 € l’unité HT, donc 42 convocations × 178 pages × 0,26 € HT = 1.943,76 €, + 1 copie pour dossier immeuble de 178 pages × 0,26 = 46,28 €, + copie des pièces jointes pour dossier immeuble 134 × 0,26 = 34,84 €, + TVA 20% = 2.429,86 €,

Sur la réclamation au titre des frais d’envoi des émetteurs de parking moyennant 12 € :

— il s’agit de frais administratifs au titre de la gestion de l’attribution des émetteurs en fonction du recensement opéré lors de l’opération de remplacement de l’ensemble des émetteurs,

— l’assignation délivrée par le syndicat fait état de 37 imputations de 12 euros entre le 31 février 2018 et le 29 octobre 2019, ce qui est contredit par le compte 4010.00026 du grand livre, qui fait état de 10 imputations,

— il s’agit donc d’une incohérence comptable et il serait utile de vérifier si ces montants émanent de la reprise comptable de la société QUARTUS ou de celle de la société MEILLANT & BOURDELEAU, syndic actuel de la copropriété,

— en tout état de cause, ces sommes ont été imputées sur le compte individuel de chaque copropriétaire qui en a fait la demande, de sorte que le syndicat ne saurait se prévaloir d’aucun préjudice.

Sur les frais de mise au contentieux de 175,20 € du 14 novembre 2019 : ces frais sont intégrés dans la somme de 313,20 €, comptabilisée le 14 novembre 2019.

Sur le rendez-vous portail du 3 octobre 2018 pour 120 € du 12 novembre 2018 : cette vacation s’inscrit dans le cadre d’un déplacement spécifique sollicité par le conseil syndical, comme en atteste un mail du 17 septembre 2018.

Sur les honoraires travaux vidéo-surveillance pour 387 € du 14 juillet 2019 : ces honoraires n’ont jamais été facturés et ne figurent pas dans le grand livre.

Sur le dossier ECS de 960 € du 24 juillet 2019 :

— cette dépense correspond à une vacation réalisée dans le cadre du suivi d’une procédure judiciaire initiée par la S.C.I. LADA, celle-ci contestant le prix du m³ d’eau chaude sanitaire, et elle relève de l’article 7.2.6 du contrat de syndic,

— cette dépense ne correspond pas à la rédaction de l’ordre du jour de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 mais à la réalisation, en amont de la tenue de cette assemblée, d’un travail de justification du calcul du coût du m³ d’eau chaude.

Sur le dépassement d’honoraires de l’assemblée générale de 330 € du 26 septembre 2019 :

— si la société FONCIERE a jugé opportun de déléguer deux salariés pour tenir l’assemblée générale du 12 septembre 2019, c’est que cette dernière présentait des difficultés inscrites à son ordre du jour, dont la procédure judiciaire LADA et le non-renouvellement du mandat de la société FONCIERE,

— il n’appartient pas au conseil syndical de décider du nombre de représentant de la société FONCIERE pour tenir le secrétariat de l’assemblée générale,

— le préjudice du syndicat n’est pas démontré.

***

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est seul responsable de sa gestion.

Il est constant que le syndic, en tant que mandataire, répond de sa gestion, envers le syndicat, son mandant.

La facturation de frais et honoraires non prévus par le contrat de syndic et non autorisés par l’assemblée générale constitue une faute de gestion qui engage la responsabilité contractuelle du syndic (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], 4ème chambre, 18 mai 2009, n° 07/04243 ; Cour d’appel de [Localité 17], Pôle 4 – Chambre 2, 20 mars 2024, n° 19/01979), lequel ne peut se retrancher derrière la désignation d’un nouveau syndic auquel les archives ont été remises pour prétendre échapper à toute responsabilité.

Le préjudice est constitué par les sommes indûment imputées en charges et réparties entre les copropriétaires, dont le syndicat peut réclamer le remboursement par l’ancien syndic (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2021, n° 19-20.569).

1-1 Sur les frais de l’exercice 2018 :

* Sur les frais de vacation du 11 mai 2018 pour 120,00 € :

Ces frais se rapportent à un rendez-vous spécifique organisé avec le syndic d’un immeuble voisin le 8 janvier 2018 (pièce n° 22 produite en défense, courriel du 20 décembre 2017), constituant la réalisation d’une « visite supplémentaire de la copropriété sans rédaction de rapport », non incluse dans le forfait et facturée conformément aux points 7.21 et 7.2.2 du contrat de syndic du 10 juillet 2017 (pièce n° 5 produite en défense) à hauteur de 100,00 € HT.

Cette dépense figure explicitement sur le relevé général des dépenses de l’exercice 2018 (pièce n° 12 produite en défense, page 2/6, honoraires syndic) de même que sur le grand livre des comptes (pièce n° 11 produite en défense, page 5/213, date valeur ou saisie : 11/05/2018, date facture ABM 1878, écriture n° 10412900, FIP RDV SYNDIC VOISIN 08/01/18 : 120,00 € TTC).

* Sur les frais de « vacation suivi dossier TECHEM/PROXISERVE » pour 240,00 € :

Selon résolution n° 10 de l’assemblée générale du 10 juillet 2017 (pièce n° 1 produite en défense, page 7 sur 14), le syndic, associé au conseil syndical, a été mandaté par les copropriétaires afin d’accomplir « les diligences nécessaires pour faire équiper par PROXISERVE des compteurs eau chaude et eau froide dans l’appartements où ils n’ont pas été installés d’ici le 31/12/2017 ».

La mise en œuvre de ces diligences a nécessité deux rendez-vous spécifiques avec le prestataire PROXSERVE, les 23 mars et 11 juin 2018, en présence d’un membre du conseil syndical, pour « remettre à plat le dossier des compteurs et exiger la mise en place des compteurs » (pièces n° 13 et 14 produites en défense, courrier électronique du 14 mars 2019 et courrier du 25 juin 2019), qui ont été facturés conformément au contrat de syndic à hauteur de 100,00 € HT, s’agissant d’une visite supplémentaire de la copropriété « sans rédaction de rapport », conformément aux points 7.2.1 et 7.2.2.

Cette dépense, qui excède manifestement les « visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble » incluse dans le forfait (point 7.1.1 du contrat de syndic), figure explicitement sur le relevé général des dépenses de l’exercice 2018 (pièce n° 12 produite en défense, page 2/6, honoraires syndic) de même que sur le grand livre des comptes (pièce n° 11 produite en défense, page 5/213, date valeur ou saisie : 11/05/2018, date facture ABM 1894, écriture n° 10412902, FIP SUIVI DOSSIER TECHEM/PROXISE : 240,00 € TTC).

* Sur les frais de mise en demeure/relances pour 132,00 € :

Cette somme figure en page 6 du grand livre des comptes (01/06/2018, relances syndic, écriture n° 10472777), ces relances faisant suite à des mises en demeure infructueuses se décomposant dans les comptes individuels des copropriétaires concernés (comptes 4501, conformes à la nomenclature des comptes prévue à l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires), comme suit :

* Mme [E] (01/06/2018, écriture n° 10472778, frais de 2ème relance) : 42 € (grand livre, page 39/213),

* Consorts [O]/[J] (01/06/2018, écriture n° 10472776, frais de 2ème relance) : 42 € (grand livre, page 83/213),

* [S] (01/06/2018, écriture n° 10472779, frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception) : 48 € (grand livre, page 76/213).

Ces frais de recouvrement nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont prévus au point 9.1 du contrat de syndic du 10 juillet 2017 conclu entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 16] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 5 produite en défense, page 6), conforme au contrat type créé par décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En outre, les frais listés non limitativement au a) de l’article 10-1 sont imputables au copropriétaire concerné « par dérogation » au principe général de répartition des charges prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent donc préalablement être engagés par le syndicat, avant d’être imputés au copropriétaire concerné.

Ces frais constituent bien des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires (hors forfait de base du contrat de syndic) qui sont in fine être pris en charge par le copropriétaire débiteur concerné, mais seulement après être passé par la comptabilité du syndicat. Ils ne restent donc à la charge du syndicat que si ce copropriétaire ne les paie pas.

Or, en l’espèce, le syndicat n’établit pas que les frais susmentionnés n’auraient pas pu être recouvrés auprès des copropriétaires défaillants, de telle sorte qu’il ne démontre pas avec toute la certitude requise avoir subi un préjudice.

* Sur les « frais » dit « de relance » pour 175,20 € au 29/10/2018 (constitution du dossier contentieux) :

Cette somme, correspondant à un poste qualifié tantôt de « frais de relance » et tantôt de « frais de mise au contentieux », apparaît en page 6/213 (écriture n° 10883156, frais de relance, total mensuel 10/2018) et en page 40/213 (écriture n° 10883155, frais de Mise au Contentieux figurant sur le compte n° 4501.00005, [E] [V]) du grand livre des comptes (pièce n° 11 produite en défense) et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] soutient dans ses dernières écritures (pages 9 et 10) qu’il s’agirait de frais de « constitution du dossier contentieux » relevant du point 9.1 du contrat de syndic (pièce n° 5 produite en demande, page 6).

Toutefois, outre que le montant facturé à hauteur de 175,20 € n’est pas justifié au regard du point 7.2.1 du même contrat de syndic (page 4), ni le nombre d’heures ni le taux horaires appliqué n’étant expliqués, ces frais de « constitution du dossier » contentieux pour transmission à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat peuvent être réclamés « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».

Or, comme le relève pertinemment le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16], le caractère exceptionnel de la constitution du dossier contentieux en question n’est nullement établi, alors qu’il est constant que l’activité du syndic pour engager le recouvrement de sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, tandis que les frais de remises de dossiers à l’avocat constituent en principe des diligences normales du syndic (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], Pôle 4 – Chambre 2, 4 juin 2025, n° 22/08774).

Ces frais de « constitution du dossier contentieux » (passant dans la comptabilité du syndicat) ont donc été facturés indument à la copropriété, qui ne peut valablement en solliciter le remboursement auprès de M. [E], pour un montant non justifié de 175,20 €, ce qui constitue bien un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

* Sur les frais de vacations 2018 pour un montant de 1.200,00 € :

Le grand livre des comptes, exhaustif pour la période de 2017 à 2019, produit en défense par l’ancien syndic de l’immeuble, ne fait nullement référence à de telles vacations qui auraient été facturées par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] au 31/12/2018 pour un montant de 1.200,00 €, de sorte que le syndicat des copropriétaires demandeur ne rapporte pas la preuve du préjudice financier dont il fait état à ce titre.

* Sur les frais de « rendez-vous » du 3 octobre 2018 pour « portail » (120 €) :

Ces frais, mentionnés explicitement dans le grand livre des comptes (facture du 6 novembre 2018 « ABM 1929 », écriture n° 10911248, libellé : « FIP RDC 03/10/18 POUR PORTAIL », 120,00 € TTC) sont relatifs à un déplacement spécifique du syndic, sollicité par le conseil syndical, dans le cadre de la mise en œuvre de travaux de réfection d’une grille et de création d’un portillon, rendez-vous mentionné dans le paragraphe 7 d’un courrier électronique des membres du conseil syndical en date du 17 septembre 2018 (pièce n° 17 produite en demande).

Ils relèvent de la réalisation d’une visite supplémentaire d’une heure de la copropriété, prestation particulière prévue au point 7.2.2 du contrat de syndic et facturée à hauteur de 120 TTC conformément au point 7.2.1 (modalités de rémunération des prestations particulières) dudit contrat (pièce n° 6 produite en défense, page 4).

1-2 Sur les frais de l’exercice 2019 :

* S’agissant des frais de « dépôt de plainte » du 24 janvier 2019 pour un montant de 240,00 € :

Ces frais apparaissent expressément dans le grand livre des comptes produit en défense par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (page 5/213, écriture n° 11133167, FIP DEPOT DE PLAINTE 24/01/19, 240 €, facture ABM 1950, date valeur ou saisie : 30/01/2019)

Le dépôt de plainte ne fait partie des prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au point 7.2 du contrat type de syndic, de sorte qu’il s’agit d’une prestation incluse dans le forfait convenu entre les parties au titre de la mission du syndic.

Outre que le dépôt de plainte mentionné dans le grand livre des comptes n’est pas produit dans le cadre de la présente procédure, l’ancien syndic se contentant de faire état à ce titre d’un courriel du 16 décembre 2018 émanant prétendument d’un membre du conseil syndical et relatif à une plainte « pour les extincteurs » (pièce n° 15 produite en défense), la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] ne peut valablement soutenir que cette prestation pourrait :

a) – être qualifiée de « visite supplémentaire de la copropriété » au sens du point 7.2.2 du contrat de syndic (prestations « relatives aux réunions et visites supplémentaires »),

b) – ou relever de la « prise de mesures conservatoires » mentionnée au point 7.2.4 de l’annexe 2 au décret du 17 mars 1967, dans le cadre de prestations de « gestion administrative et matérielle relative aux sinistres » (liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire), faute notamment d’éléments permettant d’attester que le dépôt de plainte allégué s’inscrirait dans le cadre du suivi d’un sinistre pour lequel des démarches auraient été effectuées par l’ancien syndic de l’immeuble, de sorte que cette prestation doit être considérée comme incluse dans le forfait.

La mesure conservatoire s’entend d’une mesure de sauvegarde ayant pour objet de protéger un bien contre un péril ou une menace de perte ou de disparition et qui doit s’imposer absolument.

Elle est destinée à sauvegarder un bien ou un droit et a pour objectif de rendre indisponible les biens sur lesquelles elles vont porter en attendant la phase d’exécution, le dépôt de plainte litigieux (susceptible d’être intervenu après que certains biens aient déjà été dégradés : extincteurs, porte d’entrée…) ne rentrant pas, en l’espèce, dans cette catégorie alors qu’aucun risque imminent de nouvelles dégradations des biens concernés n’est allégué ni démontré.

Ces frais de « dépôt de plainte » ont donc été facturés indûment au syndicat des copropriétaires, hors forfait, pour un montant de 240,00 €.

* Sur les frais de mises en demeure ou de « seconde relance » :

Ces frais sont justifiés pour un montant total de 462 € à l’examen du grand livre des comptes produit en défense par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], détaillant ces frais dans les comptes 4501 des copropriétaires concernés comme suit :

—  13 février 2019 : mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire DARU DIAMOND, écriture n° 11166142, page 49/213),

—  28 mai 2019 : mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire ASSEKREM, écriture n° 11496819, page 34/213), mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire FAZAH EI, écriture n° 11496820, page 53/213) et mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire LADA, écriture n° 11496817, page 79/213),

—  22 août 2019 : frais de 2ème relance de 42 € (compte individuel copropriétaire FAZAH EI, écriture n° 11731549, page 53/213), frais de 2ème relance de 42 € (compte individuel copropriétaire LADA, écriture n° 11731552, page 79/213) et frais de mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire [H] Be, écriture n° 11731551, page 102/213),

—  14 novembre 2019 : frais de mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire [F] Em, écriture n° 119503330, page 99/213), frais de mise en demeure de 48 € (compte individuel copropriétaire SMIRNOV An, écriture n° 11950328, page 101/213) et frais de 2ème relance de 42 € (compte individuel copropriétaire [H] Be, écriture n° 11950332, page 103/213).

Ces sommes, constituant des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ont été régulièrement facturées et imputées sur les comptes individuels des copropriétaires concernés conformément au point 9.1 du contrat de syndic conclu le 13 juin 2018 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 6 produite en défense, page 6).

Or, en l’espèce, le syndicat n’établit pas que les frais susmentionnés n’auraient pas pu être recouvrés auprès des copropriétaires défaillants, de telle sorte qu’il ne démontre pas avec toute la certitude requise avoir subi un préjudice à ce titre.

En revanche, pour les mêmes raisons que celle exposées en § 1-1 s’agissant des frais de « mise au contentieux » d’un montant de 175,20 € (grand livre des comptes produit en défense, page 53/213, écriture n° 11950331, compte individuel copropriétaire FAZAH EI), outre que l’intitulé desdits frais ne fait même pas référence expressément à la « constitution » ou au « suivi » d’un dossier à transmettre au sens du point 9.1 du contrat de syndic précité, le caractère exceptionnel de la constitution du dossier contentieux en question (portant sur le recouvrement de charges de copropriété après mise en demeure puis relance infructueuse) n’est nullement établi, alors qu’il est constant que l’activité du syndic pour engager le recouvrement de sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais de « mise au contentieux » (passant dans la comptabilité du syndicat) ont donc été facturés indument à la copropriété, qui ne peut valablement en solliciter le remboursement auprès du copropriétaire concerné, pour un montant non justifié de 175,20 €, ce qui constitue bien un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

* Sur les frais de timbres du 1er trimestre 2019 pour 412,21 € :

La S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] indique que ces frais sont en lien avec la tenue de l’assemblée générale du 6 décembre 2018 (frais de convocation et de notification ; pièces n° 2 et 7 produites en défense, convocation et procès-verbal de l’assemblée générale annuelle).

Elle reconstitue les frais de timbres, sur la base des tarifs 2018 de la Poste (pièces n° 16 produites en défense), comme suit :

* 39 envois en LRAR convocation x 5,94 € : 231,66 €,

* 3 envois à l’étranger : 39,98 €,

* 23 envois en LRAR notification x 5,36 € :123,28 €,

* 19 envois en simple notification x 0,91 € : 17,29 €,

Soit au total la somme de 412,21 € (grand livre des comptes, page 7/2013, écriture n° 11362455, facture n° 124138 du 31 mars 2019).

Or, aux termes du point 7.1.5 du contrat de syndic conclu le 13 juin 2018 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 18] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 6 produite en défense, page 4), « l’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ».

Le fait que la feuille de présence mentionne 43 copropriétaires, dont 4 auraient leur résidence à l’étranger (pièce n° 26 produite en défense), n’implique pas que les frais allégués de convocation de 42 copropriétaires, dont 3 envois à l’étranger, n’auraient pas valablement été assumés par l’ancien syndic de l’immeuble, étant relevé que :

— le domicile élu choisi par un copropriétaire pour recevoir les notifications du syndic peut différer de son domicile réel,

— la feuille de présence produite en défense par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] concerne une assemblée générale du 12 septembre 2019, les données relatives au nombre de copropriétaires et à leur adresse ayant pu évoluer entre le 6 décembre 2018 et le 12 septembre 2019.

Le syndicat auquel incombe la charge de la preuve de fautes de gestion caractérisées de la part de son mandataire, seules susceptibles d’engager sa responsabilité propre au titre de l’article 1992 du code civil, n’apporte aucun élément contredisant son ancien syndic, dont il n’est pas contesté qu’il a bien convoqué les copropriétaires, le 14 mai 2018, à une assemblée générale ordinaire (convocation relativement volumineuse comportant 59 pages), laquelle s’est tenue le 13 juin 2018 et dont le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires le 16 juin 2018 (pièces n° 2 et 7).

Il n’est pas davantage contesté qu’à l’occasion de la désignation du cabinet QUARTUS, succédant à la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], cette dernière a remis les archives du syndicat au nouveau syndic, conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat ne faisant pas état de documents dont il aurait vainement sollicité la communication de la part de son ancien syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], demandeur à la présente procédure en remboursement de frais prétendument indument facturés et perçus par son ancien syndic, inverse donc la charge de la preuve en exigeant dans ses dernières écritures (page 9) de son ancien syndic qu’il produise « les preuves d’envoi LRAR correspondant au montant facturé au Syndicat », alors que le préjudice financier allégué n’est pas démontré.

* Sur les frais de timbres du 21 novembre 2019 pour la somme de 802,50 € :

La S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] indique que ces frais sont en lien avec la tenue de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 (frais de convocation et de notification ; pièces n° 4 et 9 produites en défense, convocation et procès-verbal de l’assemblée générale annuelle).

Elle reconstitue les frais de timbres, sur la base des tarifs 2019 de la Poste (pièces n° 16 produites en défense), comme suit :

* 39 envois en LRAR convocation x 8,12 € : 316,68 €,

* 39 envois en LRAR notification x 6,06 € : 236,34 €,

* 6 envois à l’étranger (convocations et notifications) : 90,26 €,

Soit au total la somme de 643,28 € (grand livre des comptes, page 7/2013, écriture n° 11873619, facture n° 134101 du 30 septembre 2019, timbres 3ème trimestre).

Or, aux termes du point 7.1.5 du contrat de syndic conclu le 13 juin 2018 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 18] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 6 produite en défense, page 4), « l’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ».

Le syndicat auquel incombe la charge de la preuve de fautes de gestion caractérisées de la part de son mandataire, seules susceptibles d’engager sa responsabilité propre au titre de l’article 1992 du code civil, n’apporte aucun élément contredisant son ancien syndic, dont il n’est pas contesté qu’il a bien convoqué les copropriétaires, le 24 juillet 2019, à une assemblée générale ordinaire (convocation volumineuse comportant 107 pages), laquelle s’est tenue le 12 septembre 2019 et dont le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires le 19 septembre 2019 (pièces n° 2 et 7).

En revanche, le reliquat des sommes facturées au titre des « frais de timbres » du 3ème trimestre 2019 (802,50 € – 643,28 €), soit la somme de 159,22 €, n’était pas dû par le syndicat des copropriétaires, alors que :

— les frais qualifiés par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], dans ses dernières écritures page 14, d'« appels de provisions 3ème trimestre 2019 », de « régularisation appels provisions 1er trimestre » et de « mises en demeure recouvrement » (x 3) ne sauraient être qualifiés de « frais de timbres – 3ème trimestre », tels que mentionnés dans le grand livre des comptes,

— l’objet exact des appels de fonds et « mises en demeure recouvrement » allégués n’est pas précisé, pas davantage que celui de la « régularisation envoi émetteurs en LRAR » (x 10) allégué pour un montant total de 54,60 €, dont aucun élément n’indique qu’elle se rapporterait à des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés dans le cadre de la tenue de l’assemblée générale du 12 septembre 2019.

* Sur les frais de timbres du 21 novembre 2019 pour la somme totale de 732,16 € (soit 366,08 € x 2) :

La S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] indique que ces frais, d’un montant de 366,08 €, sont en lien avec la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019 (frais de convocation ; pièce n° 10 produite en défense, convocation volumineuse de 177 pages).

Elle reconstitue les frais de timbres, sur la base des tarifs 2019 de la Poste (pièces n° 16 produites en défense), comme suit :

* 39 envois en LRAR convocation x 8,12 € : 316,68 €,

* 3 envois à l’étranger : 49,40 €

Soit au total la somme de 366,08 € (grand livre des comptes, page 7/2013, écriture n° 11962511, AGE 0344, 21 novembre 2019, frais « timbres AGE 21/11/19).

Or, aux termes du point 7.2.1 du contrat de syndic conclu le 13 juin 2018 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 18] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 6 produite en défense, page 4), « l’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ».

L’examen du grand livre des comptes produit en défense par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIER DE [Localité 17] permet d’établir que ces frais « de timbres » pour une assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019 n’ont nullement été facturés deux fois à hauteur de la somme totale de 732,16 € comme le soutient le syndicat des copropriétaires demandeur (dernières écritures, page 7).

Le syndicat auquel incombe la charge de la preuve de fautes de gestion caractérisées de la part de son mandataire, seules susceptibles d’engager sa responsabilité propre au titre de l’article 1992 du code civil, n’apporte aucun élément contredisant son ancien syndic, dont il n’est pas contesté qu’il a bien convoqué les copropriétaires, le 18 octobre 2019, à une assemblée générale (convocation volumineuse comportant 177 pages), devant se tenir le 21 novembre 2019 (pièce n° 10 précitée).

* Sur les frais de photocopies relatifs à l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2019 pour 2.429,37 € :

Ces frais sont mentionnés expressément en page 6/213 du grand livre des comptes (écriture n° 11962510, référence facture : PHT AGE 0344, libellé : FIP PHOTOCOPIES AGE 21/11/19) et se décomposent comme suit :

* 42 convocations x 178 pages x 0,26 € HT = 1.943,76 €,

* 1 copie pour dossier immeuble 178 pages x 0,26 € HT = 46, 28 €,

* Copie des pièces jointes pour dossier immeuble 134 x 0,26 € HT = 34,84 €,

Montant HT : 2.024,88 €,

TVA 20 % : 404,98 €,

Soit au total 2.429,86 € TTC.

Ce montant apparaît donc justifié et a été appliqué conformément au contrat de syndic conclu le 13 juin 2018 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16] et la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 6 produite en défense, page 4), prévoyant, au titre des modalités particulières de tarification convenues entre les parties s’agissant de « la préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire », un remboursement au syndic des « frais de photocopies » à hauteur de « 0,26 € HT l’unité ».

* Sur les frais d’envoi des émetteurs parking moyenne la somme de 12 € par copropriétaire :

L’examen du grand livre des comptes produit en défense par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] permet d’établir que certains copropriétaires, ayant bénéficié d’émetteurs parkings, se sont vus imputer des sommes à ce titre (pièce n° 11, pages 4, 5 et 6/213 en particulier) apparaissant au débit de leurs comptes individuels (pièce n° 11, pages 40, 47, 48, 49, 73, 78, 102), ces imputations ne caractérisant aucune faute de l’ancien syndic de l’immeuble ni ne constituant en elles-mêmes un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas avoir, le cas échéant, réclamé auprès de ces copropriétaires le paiement des factures afférentes à la distribution de ces émetteurs parking.

* Sur les honoraires travaux vidéo surveillance pour la somme de 387,00 € :

Cette somme alléguée en demande par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] n’apparaît dans aucune écriture du grand livre des comptes produit en pièce n° 11 par la S.A. FONCIERE IMMOBILIERE DE [Localité 17], la preuve n’étant pas rapportée en demande de la facturation de tels honoraires au syndicat des copropriétaires demandeur, qui ne justifie donc d’aucune faute de gestion imputable à son ancien syndic à l’origine d’un quelconque préjudice financier subi à ce titre, susceptible de justifier sa demande en paiement.

* Sur le dossier ECS « rendez-vous chez avocat – Calcul ECS », 24/07/2019, 960 € :

Cette dépense, qui figure au grand livre des comptes (page 6/213, facture n° 13540 du 24 juillet 2019, écriture n° 11699979, « RENDEZ-VOUS AVOCAT CALCUL ECS ») correspond à un suivi par la S.A. FONCIERE IMMOBILIERE DE PARIS d’une procédure judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires à la S.C.I. LADA, dans le cadre de la contestation par cette dernière d’une résolution n° 19 de l’assemblée générale du 13 juin 2018 portant sur la rectification du prix du m³ d’eau chaude sanitaire voté lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2017, selon assignation en date du 3 août 2018 (pièce n° 4 produite en défense, résolution n° 3 de l’assemblée générale du 12 septembre 2019, point d’information sur la procédure en cours opposant le syndicat des copropriétaires à la SCI LADA, page 6 sur 19).

Ce rendez-vous relatif au suivi d’un dossier transmis à l’avocat relevant du point 7.2.6 du contrat de syndic (pièce n° 6 produite en demande, page 5) a permis à l’ancien syndic de l’immeuble d’établir des simulations, afin d’analyser les montants imputés à chaque copropriétaire pour l’eau froide et l’eau chaude et d’examiner le mode de calcul du m³ d’eau chaude sanitaire devant être mis en œuvre en application de la réglementation en vigueur (pièce n° 18 produite en défense, courriel du 3 avril 2019).

Ce travail a donné lieu à la rédaction de projets de résolutions précis inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 (pièce n° 4 précitée, procès-verbal de ladite assemblée, résolutions n° 4, 5 et 6, pages 6 à 10 sur 19).

Il s’agit d’une prestation particulière, hors forfait, qui a été régulièrement facturée par l’ancien syndic de l’immeuble à hauteur de la somme justifiée de 960,00 € TTC, correspondant à 8 heures de travail (120 € TTC x 8 heures).

* Sur le « dépassement d’horaires assemblée générale » pour une somme de 330 € au 26 septembre 2019 :

Cette dépense figure au grand livre des comptes sous le libellé « dépassement horaire » (et non pas honoraires) « assemblée générale du 12/09/19 » (écriture n° 11821348, page 6/213, 660,00 €).

Ladite assemblée générale annuelle s’est tenue le 12 septembre 2019 entre 18 heures et 21 heures 15 (pièces n° 9 et 4 produites en défense, convocation et procès-verbal de ladite assemblée, pages 1 et 19/19 en particulier).

Le contrat de syndic prévoit notamment que « les parties conviennent que l’assemble générale annuelle sera tenue pour une durée de 2 heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 18 heures à 21 heures par un ou plusieurs préposés du syndic » (point 7.1.2, page 3) et que « les dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1 » (point 7.1.5, page 4, modalités de rémunération)

Conformément aux modalités de rémunération des prestations particulières prévues au point 7.2.1 du contrat de syndic, s’agissant d’un dépassement de 1 heure 15 de la durée prévue au forfait, le calcul de la rémunération du syndic pour ce dépassement doit être effectuée comme suit :

— de 20 h à 21 h : 120 € TTC + 50 % de 120 € = 180,00 € TTC,

— de 21 h à 21 h 15 : 120 € / 4 = 30 € TTC + 100 % de 120 € = 60 € TTC,

Soit au total : 240,00 € TTC.

Nonobstant la présence d’un ou plusieurs préposés du syndic (prévue au contrat de syndic et sur le nombre duquel il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de se prononcer), les frais litigieux de dépassement horaires concernant l’assemblée générale 12 septembre 2019, dont l’objet ne porte pas sur un « dépassement d’honoraires pour rémunérer un représentant supplémentaires du syndic » comme l’indique à tort le syndicat des copropriétaires demandeur, sont donc justifiés, en application du contrat de syndic, à hauteur de la seule somme de 240,00 € TTC (et non pas 330,00 € TTC).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] est donc fondé à solliciter le paiement du reliquat non justifié de ces frais, soit la somme résiduelle de 90,00 € TTC (330 – 240).

***

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme globale de 839,62 € (175,20 € + 240,00 € + 175,20 € + 159,22 € + 90,00 €) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non pas de la mise en demeure du 13 février 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] (pièce n° 4 produite en demande), qui ne détaille pas précisément les postes de frais dont la restitution est réclamée à hauteur de la somme globale de 10.913,75 €, de sorte qu’elle ne saurait en tout état de cause valoir interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande en paiement ainsi que de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] aux pénalités de retard au taux légal à compter du 13 février 2023 et aux pénalités de retard au taux d’intérêt majorité de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de deux mois à compter du jugement.

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17]

La S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] soutient que :

— la présente procédure est infondée,

— elle a nécessité de la défenderesse qu’elle pointe chacune des écritures contestées par le syndicat, ce qui est chronophage,

— cette procédure met en cause la probité de la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], qui est donc fondée à solliciter la somme de 6.000 € de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] répond que la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] demande sa condamnation au versement de dommages et intérêts à hauteur de 6.000 €, sans prouver le préjudice, ni la faute, qui ne peut se limiter à l’engagement d’une action en justice.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], qui succombe partiellement, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en introduisant la présente procédure en paiement, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit, en portant des accusations prétendument « graves et infamantes » à son encontre.

Par ailleurs, elle ne précise même pas la nature du préjudice dont elle se plaint, qui n’est justifié par aucun élément de preuve dans son principe comme dans son quantum.

Au surplus, il est constant que celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

Dès lors, la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] ne pourra qu’être déboutée de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 18] à lui payer la somme de 6.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] devra être intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme globale de 839,62 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] du surplus de sa demande en paiement ainsi que de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] aux pénalités de retard au taux légal à compter du 13 février 2023 et aux pénalités de retard au taux d’intérêt majorité de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de deux mois à compter du jugement,

Déboute la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 6.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] aux entiers dépens,

Condamne la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 17] de l’intégralité de ses demandes formée au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 17] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président