TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/05140 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OY7A

NAC : 74D

FE-CCC délivrées le :______

à :

M^e Thierry PEYRONEL

M^e Leopold LEMIALE

M^e Pierre-yves SOULIE

Jugement Rendu le 20 Février 2026

ENTRE :

Monsieur [F] [H] [J], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [D] [I] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [R] [N] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [E] [Y] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [T] [S] [Q], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [U] [B] épouse [Q], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Leopold LEMIALE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [Z] [M] [K] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Pierre-yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [L] [G] [X] [OA] épouse [A], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre-yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 19 Décembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Décembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Février 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [J] est propriétaire des parcelles situées [Adresse 6] à [Localité 3] (Essonne) cadastrées section BA n°[Cadastre 1], BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 3].

M. [Z] [A] et Mme [L] [OA] épouse [A] (les époux [A]) sont propriétaires des parcelles cadastrées section BA n°[Cadastre 4], BA n°[Cadastre 5], BA n°[Cadastre 6], BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 8].

Par acte notarié du 12 mai 2006 par lequel M. [J] a acquis la parcelle BA n°[Cadastre 1], a été rappelée la servitude de passage consentie par acte notarié du 25 mai 1988 permettant à la parcelle BA n°[Cadastre 1] de bénéficier d’un droit de passage sur la parcelle BA n°[Cadastre 7] (appartement aux époux [A]) et a été créé une servitude de passage à pied ou à bord d’un véhicule sur la parcelle BA n°[Cadastre 2] (appartenant à M. [VI]), toujours au profit de la parcelle BA n°[Cadastre 1].

Les parcelles BA n°[Cadastre 3] et BA n°[Cadastre 4] sont issues de la division de l’ancienne parcelle n°[Cadastre 9] appartenant à M. [J].

Par acte notarié du 16 septembre 2019 par lequel les époux [A] ont acquis la parcelle BA n°[Cadastre 4], a été consentie une servitude de passage sur la parcelle BA n°[Cadastre 6] (appartenant aux époux [A]) au profit des parcelles BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 3] (appartenant à M. [VI]).

M. [C] [P] est propriétaire de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 10].

M. [R] [W] et Mme [E] [Y] épouse [W] (les époux [W]) sont propriétaires de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 11].

Mme [V] [O] est propriétaire des parcelles cadastrées BA n°[Cadastre 12] et BA n°[Cadastre 13].

M. [T] [Q] et Mme [U] [B] épouse [Q] (les époux [Q]) sont propriétaires de la parcelle cadastrée BA n°[Cadastre 14].

Suivant déclaration préalable du 16 mars 2020, M. [J] a sollicité l’autorisation de la commune de [Localité 3] de diviser ses parcelles BA n°[Cadastre 3], BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 1] en deux lots, le premier devant être vendu comme terrain à bâtir (lot A) et le second devant être conservé (lot B).

Par arrêté du 28 mai 2020, la commune de [Localité 3] a autorisé la division parcellaire sollicitée, notamment sous condition de l’instauration de servitudes de droit privé devant être respectées.

Par courrier recommandé du 14 août 2020, les époux [A] se sont opposés à toute aggravation de l’usage de la servitude par le projet immobilier de M. [J] et ont rappelé que ce dernier bénéficiait uniquement d’une servitude conventionnelle de passage à pied et à véhicule qui n’autorisait pas l’enfouissement de réseaux.

Par courrier du 12 octobre 2020, M. [J], par l’intermédiaire de son conseil, a contesté la position des époux [A] leur demandant de ne pas faire obstacle notamment à l’édification d’une construction sur le lot A et le passage de réseaux et de canalisations nécessaires sur les parcelles BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 6] leur appartenant.

M. [J] s’est rapproché de M. [P], Mme [O], des époux [W] et des époux [Q] aux fins d’obtenir une servitude de passage de réseaux sur leurs parcelles, et un plan projet de constitution de servitudes réalisé par [WS]-experts, société de géomètres experts et maîtres d’œuvre VRD, a été signé, sans réitération devant notaire suite aux refus des voisins.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 14 et 16 septembre 2022, M. [J] a assigné M. [P], Mme [O], M. [W], Mme [Y] épouse [W], M. [Q], Mme [B] épouse [Q], M. [A] et Mme [OA] épouse [A] devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin, en substance, de faire reconnaitre ou bénéficier à ses parcelles d’un droit de passage, réseaux inclus, et au besoin voir ordonner une expertise judiciaire.

Par arrêté du 13 décembre 2022, la commune de [Localité 3] a retiré l’autorisation de division parcellaire accordée à M. [J] par arrêté du 28 mai 2020, faute pour M. [J] d’avoir apporté la preuve qu’il disposait d’une servitude de passage conforme à ses déclarations, à savoir une servitude de passages véhicules, piétons et tous réseaux grevant les parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 6] appartenant aux époux [A], lesquels ont signalé par courrier du 14 août 2020 que M. [J] ne disposait que d’une servitude de passage véhicules et piétons.

Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 13 mai 2025, M. [J] demande au tribunal de :

« Recevoir Monsieur [F] [J] en ses fins, moyens et prétentions et y faisant droit,

Au sujet de l’accès au terrain à bâtir

A titre principal : sur l’applicabilité des actes existants de constitution de servitude

Dire et juger que la servitude de passage à pied ou à véhicule (et notamment tout véhicule utilitaire et tout engin de chantier en cas d’exécution de travaux) instauré par les actes respectivement reçus par Maitre [XO], notaire à [Localité 4], le 25 mai 1988 et par Maître [PP], notaire à [Localité 5], le 16 septembre 2019, grevant les parcelles de Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A] cadastrées section BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 6] au profit des parcelles de Monsieur [F] [J] cadastrées section BA n°[Cadastre 3] et BA n°[Cadastre 2] bénéficie, par application de l’article 700 du Code civil, à toute parcelle pouvant provenir de la division des parcelles précitées de Monsieur [F] [J], et notamment lot A (d’une superficie de 880m²) mentionnée sur le plan de division annexé à la déclaration préalable de ce dernier en date du 16 mai 2020 ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir (destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15])

Ordonner la publication du jugement à intervenir, à la requête de la partie la plus diligente, au service de publicité foncière territorialement compétent, sur les parcelles suivantes :

— Parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [F] [J] ou toutes parcelles pouvant provenir de sa division

— Parcelles BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 6] de Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A]

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible Tribunal devait considérer que la servitude de passage instaurée par les actes notariés des 25 mai 1988 et 16 septembre 2019, ne bénéficierait pas ipso facto à toute parcelle pouvant être issue de la division des parcelles BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 3] : sur l’octroi d’un droit de passage

Constater que, par application de l’article 682 du Code civil, le lot à bâtir n°A issu de la division de la parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [F] [J], et mentionné sur le plan annexé dans la déclaration préalable de ce dernier du 16 mars 2020 ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir (destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15]), est en situation d’enclavement au regard de son accès à pied ou au moyen de tous véhicule et doit en conséquence bénéficier d’un désenclavement,

Accorder en conséquence à ce lot à bâtir n°A, issu de la division de la parcelle BA n°[Cadastre 3] (destiné a devenir, par l’effet de cette division, la parcelle BA n°[Cadastre 15]) de Monsieur [F] [J], un droit de passage vers la voie publique, à pied ou au moyen de tous véhicule, dont l’assiette sera formée par l’intégralité des parcelles de Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A] cadastrées section BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 6], apparaissant sur le plan cadastral joints aux présentes conclusions,

Ordonner la publication du jugement à intervenir, à la requête de la partie la plus diligente, au service de publicité foncière territorialement compétent, sur les parcelles suivantes : ,

— Parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [F] [J] ou toutes parcelles pouvant provenir de sa division

— Parcelles BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 6] de Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A]

A titre encore plus subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, le Tribunal, devait à la fois rejeter la demande principale ci-dessus et s’estimer insuffisamment informé pour statuer sur l’assiette d’un droit de passage objet de la demande subsidiaire ci-dessus : sur l’expertise judiciaire

Avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et commettre, pour y procéder, tel expert judiciaire, géomètre de spécialité, avec la mission de :

— Se rendre sur place, au [Adresse 7] à [Localité 6]

— Entendre les parties et tous sachants

— Se faire remettre, par les parties ou, le cas échéant par des tiers, tous documents nécessaires à

L’accomplissement de sa mission

— S’adjoindre en cas de besoin tout sapiteur pour l’analyse de points de sa mission ne relevant pas de sa spécialité

— Décrire les lieux

— Donner son avis sur l’assiette d’un droit de passage, la plus courte vers la voie publique et la moins dommageable, pour permettre le passage, à pied ou à véhicule (et notamment tout véhicule utilitaire et tout engin de chantier en cas d’exécution de travaux), de la voie publique vers lot à bâtir n°A, issu de la division de la parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [J] (et mentionné sur le plan annexé dans la déclaration préalable de ce dernier du 16 mars 2020 – ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir – et destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15])

— Etablir un pré-rapport ou un document de synthèse et laisser aux parties un délai pour la production de leurs dires et/pièces avant dépôt de son rapport définitif

Au sujet du passage des réseaux vers le lot à bâtir

A titre principal : sur la condamnation, sous astreinte, des défendeurs concernés à régulariser Pacte authentique de constitution de servitude de passage de réseaux

Condamner Monsieur [P], Madame [O], Monsieur [W], Madame [Y] épouse [W], Monsieur [Q] et Madame [B] épouse [Q], chacun sous astreinte définitive de 250,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à signer, en l’étude de la SCP LAPOTRE [PP] DEWALD LOISEAU-DEWALD, titulaire d’un office notarial à ORSAY (91400) l’acte de constitution de passage de tous réseaux (destiné à être ensuite publié au service de publicité foncière compétent), conforme au projet (communiqué sous le numéro de pièce 29) communiqué à l’ensemble des parties par mail de Maître [MC] du 18 février 2022 (pièce n°30) conforme au plan (communiqué sous le numéro de pièce 22)

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, le Tribunal devait refuser d’accueillir la demande principale ci-dessus, relative à la condamnation sous astreinte à réitérer Pacte authentique de constitution de servitude : sur l’octroi d’un droit de passage

Constater que, par application de l’article 682 du Code civil, le lot à bâtir n°A issu de la division de la parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [F] [J], et mentionné sur le plan annexé dans la déclaration préalable de ce dernier du 16 mars 2020 ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir (destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15]), est en situation d’enclavement au regard de sa desserte par tous les réseaux, et doit en conséquence bénéficier d’un désenclavement,

Accorder en conséquence à la parcelle BA n°[Cadastre 3], ainsi qu’aux parcelles pouvant être issue de la division de cette parcelle BA n°[Cadastre 3], à savoir notamment le lot A (d’une superficie de 880m2) mentionné sur le plan de division annexé à la déclaration préalable en date du 16 mai 2020 ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir (destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15]) un droit de passage de tous réseaux et canalisation (adduction et évacuation d’eaux notamment) et un droit de passage de câbles télécom et câbles électriques,

Dire et juger que l’assiette de ce droit de passage sera fixée sur les fractions des parcelles suivantes, matérialisées en vert hachuré sur le plan annexé à la présente assignation :

— Parcelle BA n°[Cadastre 12] de Madame [V] [O]

— Parcelle BA n°[Cadastre 14] de Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q]

— Parcelle BA n°[Cadastre 10] de Monsieur [C] [P]

— Parcelle BA n°[Cadastre 11] de Monsieur [R] [W] et Madame [E] [Y] épouse [W]

Ordonner la publication du jugement à intervenir, à la requête de la partie la plus diligente, au service de publicité foncière territorialement compétent, sur les parcelles suivantes

— Parcelle BA n°[Cadastre 12] de Madame [V] [O]

— Parcelle BA n°[Cadastre 14] de Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q]

— Parcelle BA n°[Cadastre 10] de Monsieur [C] [P]

— Parcelle BA n°[Cadastre 11] de Monsieur [R] [W] et Madame [E] [Y] épouse [W]

— Parcelle BA n°[Cadastre 3] de Monsieur [F] [J] ou toutes parcelles pouvant provenir de sa division

A titre encore plus subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, le Tribunal devait à la fois rejeter la demande principale ci-dessus et s’estimer insuffisamment informé pour statuer sur l’assiette d’un droit de passage objet de la demande subsidiaire ci-dessus : sur l’expertise judiciaire

Avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et commettre, pour y procéder, tel expert judiciaire, géomètre de spécialité, avec la mission de :

— Se rendre sur place, au [Adresse 7] à [Localité 6]

— Entendre les parties et tous sachants

— Se faire remettre, par les parties ou, le cas échéant par des tiers, tous documents nécessaires à

L’accomplissement de sa mission

— S’adjoindre en cas de besoin tout sapiteur pour l’analyse de points de sa mission ne relevant pas de sa spécialité

— Décrire les lieux

— Donner son avis sur l’assiette d’un droit de passage, la plus courte vers la voie publique et la moins dommageable, pour permettre le passage de tous réseaux et canalisation (adduction et évacuation d’eaux notamment) et un droit de passage de câbles télécom et câbles électriques, de la voie publique vers la parcelle BA n°[Cadastre 3], ainsi que vers les parcelles pouvant être issue de la division de cette parcelle BA n°[Cadastre 3], à savoir notamment le lot A (d’une superficie de 880-rnz) mentionné sur le plan de division annexé à la déclaration préalable en date du 16 mai 2020 – ou à toute déclaration préalable déposée à l’avenir – destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15])

— Etablir un pré-rapport ou un document de synthèse et laisser aux parties un délai pour la production de leurs dires et/pièces avant dépôt de son rapport définitif

Au sujet des autres demandes, et en tout état de cause,

Rejeter les irrecevabilités soulevées par Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A] à l’encontre des demandes de Monsieur [F] [J],

Débouter monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A], Monsieur [AX] [P], Madame [V] [O], Monsieur [R] [W], Madame [E] [Y] épouse [W], Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q] de l’ensemble de leurs fins, moyens et demandes,

Condamner in solidum Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A], Monsieur [C] [P], Madame [V] [O], Monsieur [R] [W], Madame [E] [Y] épouse [W], Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q] à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A], Monsieur [C] [P], Madame [V] [O], Monsieur [R] [W], Madame [E] [Y] épouse [W], Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q] aux entiers dépens de l’instance,

Débouter Monsieur [Z] [A], Madame [L] [OA] épouse [A], Monsieur [AX] [P], Madame [V] [O], Monsieur [R] [W], Madame [E] [Y] épouse [W], Monsieur [T] [Q] et Madame [U] [B] épouse [Q] de toute éventuelle prétention ou demande contraire,

Rappeler l’exécution provisoire de droit assortissant le jugement à intervenir et rejeter toute demande contraire, tendant à voire écarter ladite exécution provisoire ».

Aux termes de leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 19 mars 2025, M. [P], Mme [O], les époux [W] et les époux [Q] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Monsieur [J] à régler la somme de 5.000 € aux concluants à titre de dommages intérêts pour procédure abusive

— CONDAMNER Monsieur [J] à régler la somme de 5.000 € aux concluants au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 17 octobre 2024, les époux [A] demandent au tribunal de :

« – Déclarer Monsieur [J] irrecevable et à tout le moins mal fondé compte tenu de l’inexistence de toute division d’un lot à bâtir et de sa fraude, établie par la décision définitive et non contestée de retrait de la déclaration préalable par arrêté du 13 décembre 2022.

— A tout le moins le déclarer mal fondé et rejeter l’ensemble de ses demandes.

— Débouter Monsieur [J] de ses demandes déclaratoires au titre des servitudes conventionnelles de passage à pied et à véhicules de 1988 et de 2019 au regard du principe de fixité des servitudes.

— Enjoindre à Monsieur [J] de cesser toute aggravation de la condition du fonds servant par la desserte de logements n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation régulière au regard des règles d’urbanisme.

— Retenir l’existence d’une réticence dolosive de Monsieur [J] au préjudice de Monsieur et Madame [A] lors de la signature de l’acte authentique d’élargissement de la servitude du 16 septembre 2019, faute d’avoir informé son cocontractant de son projet de division foncière, engageant dès lors sa responsabilité pour manquement à devoir d’information et non divulgation d’une information essentielle.

— Condamner Monsieur [J] à réparer les préjudices causés à par mensonges, fraudes et actions abusive à l’égard de Monsieur et Madame [A] en leur réglant une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondues (perte de chance, tracasseries, temps perdu, anxiété et préjudice moral).

— Condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur et Madame [A] une somme de 7.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

— Maintenir l’exécution provisoire du chef des demandes de Monsieur et Madame [A].

— Ecarter l’exécution provisoire du chef des demandes de Monsieur [J] au vu du caractère irréversible de celle-ci et du peu d’ancienneté du litige ».

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 19 décembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes formées à l’égard du lot A à bâtir

Les époux [A] exposent, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile, que M. [J] fait reposer l’ensemble de ses demandes sur un droit opposable de disposer d’un « lot à bâtir », ventilant les demandes de son dispositif selon celles « au sujet de l’accès au lot à bâtir » et celles « au sujet du passage des réseaux vers le lot à bâtir », alors que ce terrain à bâtir n’existe pas du fait de la décision de retrait d’autorisation de division parcellaire rendue par l’administration le 13 décembre 2022, de sorte que M. [J] est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir.

M. [J] répond qu’au contraire, si le tribunal fait droit à ses demandes, la question de l’accès et du désenclavement de ce lot à bâtir sera solutionnée, et il pourra alors redéposer une déclaration préalable, ce qui démontre précisément son intérêt à agir.

***

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125, alinéa 2, du même code dispose que le juge peut notamment relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

***

En l’espèce, en ce que, par décision du 13 décembre 2022 de la commune de [Localité 3], l’autorisation permettant à M. [J] de diviser ses parcelles BA n°[Cadastre 3], BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 16] en deux lots A et B a été retirée, le lot A n’a plus d’existence juridique de sorte que toute demande de reconnaissance ou d’établissement de servitude à son égard ne présente pas un intérêt né et actuel, et que toute demande visant à reconnaitre ou établir un tel droit pour l’avenir est hypothétique et ne constitue pas une demande en justice visant à ce que soit tranchée au fond une contestation née et actuelle.

En effet, la reconnaissance ou l’établissement d’une servitude nécessitant la désignation du/des fonds dominant/s et du ou des fonds servant/s, l’absence de toute existence juridique du fonds dominant allégué y fait nécessairement obstacle. C’est donc à tort que M. [J] affirme que la présente procédure lui permettra de déposer une nouvelle déclaration préalable par la reconnaissance ou l’établissement de servitude au profit du lot A « destiné à devenir, par division de la parcelle BA n°[Cadastre 3], la parcelle BA n°[Cadastre 15] », dans la mesure où il convient au préalable d’obtenir une telle autorisation, le cas échéant sous condition d’établissement des servitudes de droit privé comme précisé dans la décision initiale d’autorisation de division de la commune, avant de formuler toute demande de servitudes nécessaires au bénéfice du fonds ainsi divisé.

Le même raisonnement s’applique d’office aux demandes « au sujet du passage des réseaux vers le lot à bâtir » en ce qu’elles visent le lot A. En revanche, celles figurant sous ce titre mais visant le bénéfice d’une servitude de réseaux au profit de la parcelle existante BA n°[Cadastre 3] saisissent valablement le tribunal, et seront examinées ci-après.

Par conséquent, faute pour M. [J] de justifier d’un intérêt né et actuel, ses demandes relatives au lot A à bâtir seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de servitude de réseaux au profit des parcelles appartenant à M. [J]

M. [J] expose à titre principal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, qu’en signant le 17 février 2021 le plan de constitution de servitudes de passage de réseaux, M. [P], Mme [O], les époux [W] et les époux [Q] ont expressément accepté la création d’une servitude, grevant leurs parcelles respectives, au profit de ses parcelles BA n°[Cadastre 1], BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 3], constituant ainsi un engagement contractuel exprès, de sorte qu’ils ne pouvaient refuser de signer l’acte authentique afférent qui ne constitue que la réitération de leur accord déjà formalisé et qu’ils doivent ainsi être contraints de le faire sous astreinte. Il ajoute que des obligations d’entretien ou de réparation sont prévues par le code civil et que la servitude n’est pas limitée par une durée. Subsidiairement, M. [J] indique, sur le fondement des articles 682 et 683, que ses parcelles BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 3] sont enclavées, justifiant une servitude de réseaux.

M. [P], Mme [O], les époux [W] et les époux [Q] répondent, sur le fondement des articles 1367, 1113, 1114, 1118 et 1375 du code civil, d’une part qu’un des propriétaires n’a pas signé le projet de plan de constitution de servitude et qu’aucun mandat n’a pu être donné s’agissant d’un acte de disposition, outre le fait que toutes les parties ne disposent pas d’un exemplaire original, de sorte que ce document est dénué de valeur contractuelle ; d’autre part qu’il ne s’agit que d’un projet, raturé, non daté, signé à la hâte et dont les éléments essentiels sur les modalités de la servitude ne sont pas précisés et dont les conséquences, notamment les travaux supplémentaires qu’ils engendrent, n’ont été réalisées par les signataires profanes que postérieurement, de sorte que ce document ne peut être considéré comme une offre ferme et que la signature ne constitue pas un engagement à ce titre. Subsidiairement, ils indiquent que les parcelles BA n°[Cadastre 3] et BA n°[Cadastre 1] de M. [J] ne sont pas enclavées, bénéficiant de l’eau, l’électricité et toutes les commodités pour son habitation personnelle et la location en cours, et qu’en tout état de cause le terrain le plus proche pour l’exercice d’une servitude serait celui des époux [A].

Sur la demande de régularisation forcée de l’acte authentique sous astreinte

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1113 du même code prévoit que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 alinéa 1 du même code ajoute que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

L’article 710-1 alinéa 1 du même code prévoit que tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative.

En l’espèce, M. [J] se prévaut de la valeur contractuelle d’un document intitulé « Plan projet de constitution de servitudes » établi par la société [WS] experts, désignant comme fonds dominant les parcelles BA n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] appartenant à M. [J], mention suivie d’une signature, et comme fonds servants la parcelle BA n°[Cadastre 12] appartenant à Mme [O], mention suivie d’une signature, la parcelle BA n°[Cadastre 14] appartenant aux époux [Q], mention suivie d’une signature, la parcelle BA n°[Cadastre 10] appartenant à M. [P] (nom de Mme [O] [DW] barré), mention suivie d’une signature et la parcelle n°[Cadastre 11] appartenant à M. [W] et Mme [Y], mention suivie de deux signatures. Il est noté que la mention des numéros de parcelles des fonds servants est barrée sans davantage de précision.

Figurent ensuite un plan des parcelles et des servitudes existantes, ainsi qu’un tracé vert au titre duquel il est indiqué en légende « Servitude de [suite raturée au feutre noir non lisible] tous réseaux à constituer au profit des parcelles BA n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur les parcelles BA n°[Cadastre 17]-[Cadastre 14]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] ».

Aussi, ce document, à l’état de projet et raturé, n’a pas été signé par l’ensemble des propriétaires des parcelles concernées, en l’absence de signature de Mme [Q], étant précisé que la théorie du mandat apparent invoquée par M. [J] pour justifier du défaut de signature de Mme [Q] n’est justifiée par aucun élément de fait et ne saurait prospérer.

Si la signature par les autres propriétaires est susceptible de caractériser un accord de principe en faveur d’une servitude de réseaux, elle ne saurait toutefois constituer un engagement de ceux-ci à être contractuellement liés dans les termes de l’acte authentique qui vient en définir les modalités (notamment frais, entretien, réseau uniquement enterré concernant la parcelle BA n°[Cadastre 10], clôture de la parcelle BA n°[Cadastre 10] par la pose d’un nouveau portail etc.) et les propriétaires sont libres, faute de conditions précontractuelles contraires, de signer l’acte notarié dans les termes ainsi présentés. L’établissement de servitude étant soumis aux formalités de publicité foncière justifiant sa formalisation par acte authentique, la seule signature, a fortiori partielle, de ce document préalable, est donc insuffisante pour contraindre les défendeurs à établir une servitude de réseaux au profit des fonds de M. [J], qui sera ainsi débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande d’établissement d’une servitude de réseaux pour cause d’enclave

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Par ailleurs, l’article 146, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, M. [J], qui se prévaut d’une situation d’enclave de ses parcelles BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 3] sans en justifier par un début de commencement de preuve, sera débouté de sa demande formée à ce titre, ainsi que de la demande plus subsidiaire de voir ordonner une expertise judiciaire relative à l’assiette d’une servitude dont la nécessité n’est pas établie en son principe.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [A]

Sur le fondement des articles 1104, 1112-1 et 1137 du code civil, les époux [A] exposent que M. [J] a, en 2019, négocié avec eux la régularisation d’un prétendu empiètement de leur garage par sa vente pour un euro symbolique contre l’élargissement de la voie d’accès, qu’il n’aurait pas acceptée s’ils avaient été informés de l’intention de M. [J] de faire construire un immeuble à proximité du leur, ce qui a été délibérément passé sous silence. Ils considèrent que l’allégation d’un empiètement du garage, comme déclencheur de la transaction, suivie d’une déclaration préalable moins de six mois plus tard, caractérise une manœuvre frauduleuse participant à la réticence dolosive. Ils précisent que l’acte authentique ne prévoit aucune contrepartie financière à l’élargissement de la servitude, et que le dol leur a fait perdre une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, voire de ne pas contracter. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux [A] font valoir que les déclarations mensongères de M. [J] motivant la décision de retrait de la commune le 13 décembre 2022, ainsi que l’aménagement sans autorisation d’urbanisme de deux logements entrainant une aggravation de l’utilisation de la servitude de passage non justifiée au détriment de leurs fonds, constituent une faute délictuelle à leur encontre et que dans ce cadre général de mauvaise foi, l’action en justice de M. [J] a dégénéré en abus de droit. Ils indiquent que ces mensonges, fraudes et actions abusives leur causent des préjudices (perte de chance, tracasseries, temps perdu, anxiété et préjudice moral).

***

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un, dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de ces dispositions, l’action en réparation est ouverte à l’encontre de la victime d’un dol qui démontre un préjudice en lien de causalité et certain avec la faute à l’origine de ce dol.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

***

En l’espèce, à supposer le dol allégué établi, les époux [A], qui se prévalent du projet de construction de M. [J] comme fait générateur de leurs préjudices, ne justifient pas de préjudices nés et actuels en lien de causalité direct avec l’information dissimulée, dans la mesure où la construction en cause n’a pas été entreprise par M. [J] suite à la décision de la commune de retirer son autorisation de division parcellaire à cette fin. L’aggravation de la servitude de passage par les aménagements entrepris par M. [J] n’est pas davantage démontrée.

Enfin, le seul fait pour M. [J] de succomber en ses demandes est insuffisant, faute de caractériser le dépassement des limites d’exercice d’un droit conféré soit en le détournant de sa finalité soit dans le but de nuire à autrui, à démonter l’abus de droit allégué.

Par conséquent, les époux [A] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Sur la demande reconventionnelle de M. [P], Mme [O], des époux [W] et des époux [Q]

M. [P], Mme [O], les époux [W] et les époux [Q] considèrent que M. [J] a engagé la présente procédure de manière abusive pour leur avoir dans un premier temps « arraché » un accord sans les informer pleinement des conséquences afférentes puis pour s’en être prévalu devant un tribunal, ce qui leur cause un préjudice d’angoisse puisqu’ils ont notamment craint de devoir déposer leur portail, laisser leur propriété exposée au vandalisme et engager d’importants travaux.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile précité, l’abus de droit ouvre droit à des dommages et intérêts s’il est démontré une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit conféré soit en le détournant de sa finalité soit dans le but de nuire à autrui, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, ces éléments ne sont pas rapportés, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, M. [J], succombant en ses demandes, sera condamné aux dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [J], condamné aux dépens, sera également condamné à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 000 euros aux époux [A] ;

—  2 000 euros à M. [P], Mme [O], aux époux [W] et aux époux [Q].

Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. [F] [J] à l’égard du lot A à bâtir ;

DEBOUTE M. [F] [J] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [Z] [A] et Mme [L] [OA] épouse [A] de leurs demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE M. [C] [P], Mme [V] [O], M. [R] [W], Mme [E] [Y] épouse [W], M. [T] [Q], Mme [U] [B] épouse [Q] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 000 euros à M. [Z] [A] et Mme [L] [OA] épouse [A] ;

—  2 000 euros à M. [C] [P], Mme [V] [O], M. [R] [W], Mme [E] [Y] épouse [W], M. [T] [Q], Mme [U] [B] épouse [Q] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [F] [J] de ses demandes au titre des frais irrépétibles de procédure ;

CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,