TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025.

à M^e PRIEUR

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03447 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [F]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [V]

née le 15 Août 1974

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 décembre 2021, la SA [F] a donné à bail Madame [Y] [V] un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 février 2024, la SA [F] a fait signifier à Madame [V] un commandement de payer la somme de 1.133,30 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 7 mai 2024, la SA [F] a attrait Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble aux frais risques et périls de Madame [M] ; condamner Madame [M] à lui payer:* la somme provisionnelle de 1 .399,66 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 7 novembre 2024.

Lors des débats, la SA [F] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.228,57 euros au 22 octobre 2024.

Elle a invoqué la recevabilité de son assignation dès lors que l’impayé locatif a été signalé à la CAF. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant avoir signé un plan d’apurement avec Madame [V] le 28 août 2024, qui n’a pas été respecté. Elle acquiesce en revanche à des délais de paiement sur 12 mois pour le règlement de la dette.

Madame [Y] [V], représentée par son avocat, a soulevé l’irrecevabilité de l’action d'[F] en l’absence de dénonce à la CCAPEX conformément aux articles 24 II et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Au fond, elle a demandé des délais de paiement sur 36 mois, subsidiairement sur 8 mois tel que prévu par le plan d’apurement signé le 28 août 2024, pour régler la dette locative, en tout état de cause le rejet des demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La locataire n’a pas contesté la dette locative, née suite à une baisse d’activité professionnelle. Elle a fait valoir des règlements continus, même partiels, des loyers, la signature d’un plan d’apurement avec le bailleur le 28 août 2024, une reprise d’activité plus importante pour faire face à l’arriéré, un décompte omettant certains règlements et un virement avant l’audience, pour fonder sa demande de délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle est célibataire sans enfants, et déclare des revenus mensuels à hauteur de 1.089 euros.

La SA [F] a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, tenant le paiement intervenu quelques jours avant l’audience.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mai 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exige que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’occurrence, la SA [F] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mai 2024, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024 pour la somme en principal de 1.133,30 euros, arrêtée au 31 janvier 2024.

Or il résulte du décompte de la locataire, qu’elle a versé un montant global de 1.314,32 euros entre le 12 février 2024 et le 12 avril 2024.

Les causes du commandement de payer ont été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La société [F] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et séquestration des meubles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

[F] a adressé un décompte actualisé au 20 novembre 2024, selon lequel Madame [V] restait devoir une somme de 1.547,80 euros, au titre des loyers et charges impayés, son virement du 31 octobre 2024 n’ayant pas été comptabilisé.

Il convient de déduire de ce décompte les frais de justice qui ne relèvent pas de la dette locative et les frais de non réponse l’enquête sociale qui ne sont pas justifiés.

Pour le reste, Madame [V] n’a pas apporté la preuve de paiements supplémentaires et libératoires. Elle sera donc condamnée à payer à la SA [F] une provision de 1.217,88 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2024.

Madame [V] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience. Compte tenu de sa bonne foi, de la qualité du bailleur et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 12 mois.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [V] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la position économique des parties, l’équité exige de débouter [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2021, entre la SA [F] et Madame [Y] [V], portant sur un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 12 février 2024 ayant été intégralement soldées avant le délai des deux mois imparti ;

DEBOUTONS en conséquence la société [F] de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion, de séquestration des meubles et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [Y] [V] à payer à la SA [F], à titre provisionnel, la somme de 1.217,88 euros, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2024 ;

AUTORISONS Madame [Y] [V] à s’acquitter de la dette par 12 échéances successives et mensuelles de 101 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président