MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/03387 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TE2U

AFFAIRE : [E] [K] divorcée [B] / [N] [P] épouse [X]

NAC: 78M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDERESSE

Mme [E] [K] divorcée [B],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître David NABET-MARTIN de la SELEURL DNM AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 423

DEFENDERESSE

Mme [N] [P] épouse [X],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 172

HUISSIER POURSUIVANT :

SELARL PELISSOU

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEBATS Audience publique du 05 Février 2025

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Déclaration orale ou écrite formée au greffe de la juridiction du 16 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [K] divorcée [B] a pris à bail un logement auprès de Madame [N] [P] épouse [X] en 2013.

A la suite de sa séparation d’avec son époux, condamné pour violences intra-familiales, Madame [K] est tombée en arrérage de loyers à compter de 2018.

Une première assignation de la bailleresse avait lieu en 2021, mais se soldait par un non lieu au regard de l’apurement in-extremis de la dette locative.

Le 27 novembre 2022, Madame [X] délivrait un congé pour vente à sa locataire, au prix de 280.000€, prix notifié à la locataire.

Madame [K] faisait une offre à hauteur de 140.000€, mais n’obtenait pas de la banque le prêt pour pouvoir poursuivre son offre d’achat.

Madame [K] a assigné sa propriétaire par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, en contestation de la régularité du congé pour vente, mais par décision du 25 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— validé le congé pour vente avec effet du 27 novembre 2022,

— ordonné à la locataire désormais occupante sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les deux mois à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de son chef,

— autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion de la locataire et de toute personne présente de son chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,

— condamné la locataire à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux,

— condamné la locataire au paiement de l’arriéré locatif, créance fixée à la somme de 7.265,62€ arrêtée au 6 août 2023,

— accordé à Madame [K] un moratoire sur neuf mensualités de 908€, somme à régler mensuellement avant le 10, et jusqu’à parfait apurement de la créance locative, la dette devenant immédiatement exigible en cas de manquemen ou retard,

— condamné la locataire à 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Un appel était interjeté mais déclaré caduc par arrêt du 1er février 2024.

Le moratoire n’ayant pas été respecté, un commandement de quitter les lieux a été signifié le 31 octobre 2023, avec obligation d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2023.

Une tentative d’expusion avait lieu le 5 mars 2024, la Force publique était accordée le 25 avril 2024.

Le bien présentant des désordres, son prix était descendu à 140.000€, ce qui était notifié à Madame [K].

Un acheteur tiers se présentait, mais Madame [K] faisait valoir son droit de préemption en sa qualité de locataire.

C’est ainsi qu’elle sollicitait sa banque, mais après le délai légal de quatre mois, elle n’obtenait pas de prêt pour pouvoir poursuivre son offre d’achat.

La bailleresse contactait à nouveau l’ancien acheteur tiers, lequel se montrait toujours intéressé,et un compromis de vente était signé au prix de 155.000€.

Par voie de requête du 16 juillet 2024, Madame [K] a attrait la propriétaire à l’audience du 18 septembre 2024, renvoyée deux fois jusqu’au 5 février 2025, et tenue par le juge de l’exécution de ce tribunal auprès de qui elle sollicite de voir :

— Prononcer la nullité du congé pour vente au regard du prix surévalué,

— subsidiairement lui accorder un délai de 12 mois pour libérer l’immeuble occupé, au regard de sa situation familiale et de santé, et des efforts pour apurer sa dette locative.

En réplique, Madame [X] invite le tribunal à :

— constater l’incompétence du Juge de l’exécution pour constater l’irrégularité du congé pour vente au regard de la décision du juge des contentieux de la protection,

— constater que Madame [K] ne justifie ni de conditions de relogement anormales, ni d’avoir engagé de sérieuses démarches en vue de son relogement, outre le fait qu’une dette locative demeure à hauteur de 3.545,09€ au 23 juillet 2024.

En conséquence, Madame [X] demande au Juge de l’exécution de qualifier l’occupante de débitrice de mauvaise foi, de la débouter de toutes ses demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La Défense de Madame [K] exigeait de déposer une note en délibéré sur le caractère indigne du logement, ce qui était refusé par le tribunal au regard de l’incompétence du Juge de l’exécution pour apprécier ce point.

Pourtant, par courriel en date du 27 février 2025, une note en délibéré était déposée au greffe du Juge de l’exécution. Ce procédé non contradictoire ayant été clairement refusé par le tribunal à l’audience, les pièces déposées par ce procédé seront écartées.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 5 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de renvoi

La demande de renvoi n’était pas soutenue à l’audience.

Sur le congé pour vente

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ En matière de compétence d’attribution, tout autre juge que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R3252-7 du code du travail, selon le cas, il a la comptétence pour accorder un délais de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence”.

Il résulte de ce texte que les juges saisis d’une contestation relative à l’interprétation d’une précédente décision ne peuvent, sous le pretexte d’en déterminer le sens, modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision.

Par ailleurs, le Juge de l’exécution ne peut, sauf à méconnaître le périmètre de sa compétence, accueillir les demandes tendant à remettre en cause le titre exécutoire dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate.

Dans le cas d’espèce, Madame [K] sollicite l’annulation du congé pour vente qu’elle estime frauduleux au regard de la surestimation du prix initialement notifié à hauteur de 280.000€.

Or, outre le fait qu’il est constant que Madame [K] n’a pas pu obtenir les fonds pour acheter le logement, y compris à 140.000€, la propriétaire a reçu une offre supérieure, et l’a privilégiée conformément à ses droits.

En tout état de cause, le juge des contentieux de la protection a déjà statué sur la validité du congé, et toute autre demande sur ce fondement relève de la compétence du juge du fond en cas d’éléments nouveaux, ou de la Cour d’appel en cas de contestation de la décision du juge des contentieux de la protection.

La demande sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l’instance que Madame [K] occupe irrégulièrement un logement appartenant à Madame [X], la fin du bail ayant été fixée à la date du 27 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection.

Ainsi, Madame [K] est occupante sans droit ni titre depuis 26 mois à ce jour.

Pour autant, la propriétaire lui a fait bénéficier d’un abandon de procédure en 2021, alors que les défauts de paiements étaient avérés depuis 2018.

Par ailleurs, et si le tribunal a bien pris note de la situation difficile de la demanderesse, tant sur le plan familial que sur le plan de sa santé et de celle de son fils, la loi pose des principes stricts à l’obtention de délais de grâce.

Or, Madame [K] ne justifie pour toute démarche de relogement que le recours aux services sociaux en vue d’obtenir un logement social, services à qui elle pose des critères très exigeants en terme de situation géographique et de surface de logement.

De plus, Madame [K] ne justifie d’aucune démarche antérieure au 31 mai 2024, alors que la décision d’expulsion a été signifiée le 31 octobre 2023.

En outre, si Madame [K] affirme avoir mobilisé les intervenants sociaux pour apurer sa dette locative, il apparait au décompte du commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, un solde de 2.407,61€.

Les justificatifs de paiement produits par Madame [K] sont par ailleurs très difficilement authentifiables.

Si Madame [K] fait valoir la situation confortable de la bailleresse en comparaison de la sienne, dès lors qu’elle n’a pas accompli les démarches satisfaisantes en terme de recherches de relogement, cet argument est irrecevable.

Quoiqu’il en soit, non seulement Madame [X] a vu ses revenus baisser du fait de sa récente retraite , mais il s’avère par ailleurs que l’acheteur du logement est hébergé de façon précaire dans l’attente de pouvoir prendre possession de sa future propriété.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et en particulier des délais de fait de plus de deux ans accordés à la débitrice, du reliquat de dette locative, de l’incertitude pesant sur la capacité actuelle et à venir de l’occupante à s’acquitter des sommes dues, et à l’absence de diligences dans la recherche d’un nouveau logement, la jurdiction ne saurait considérer que la situation du débiteur exige la suspension des mesures d’expulsion engagées par le bailleur à son encontre.

Pour l’ensemble de ces motifs, la requérante sera déboutée de sa demande de délai de grâce.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Madame [K] sera néanmoins tenue des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [K] de l’ensemble de ses demandes,

REJETTE toute demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de Madame [K],

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025.

Le greffier Le Juge de l’exécution