TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 22/08992 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2MFE

AFFAIRE : M. [C] [K] (M^e SROUSSI)

C/ [Adresse 11] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2025 prorogée au 27 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K]

né le 5 février 1963 à [Localité 6] (29)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Johanna SROUSSI, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 9]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 352 590 616

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

[C] [K] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 4].

Le syndic en exercice est le cabinet CITYA PARADIS.

Cette copropriété est composée de 7 bâtiments dont quatre sont qualifiés d’immeubles à grande hauteur (IGH).

Parmi ces 4 immeubles, le bâtiment A, plus haut que les autres et abritant un centre commercial est pourvu d’un poste de commandement pour assurer un service de sécurité incendie.

Les 3 autres bâtiments sont des immeubles de grande hauteur classique : B, D, et E.

Par assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juin 2022, était notamment soumis au vote l’approbation des comptes appliquant la répartition des charges de sécurité rejetées lors de la précédente assemblée générale. Ces résolutions étaient approuvées.

Par exploit d’huissier en date du 6 septembre 2022, [C] [K] faisait assigner devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par CITYA PARADIS, son syndic aux fins de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,

Annuler les résolutions 3, 6, 7, 61, 64, 71 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance,

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/8992.

Par conclusions récapitulatives numéro 4 régulièrement signifiées au RPVA le 14 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [C] [K] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Annuler les résolutions 3, 6, 7, 61, 64, 71 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022,

Si le tribunal devait refuser d’annuler la résolution 64,

Juger que le syndicat des copropriétaires a fait un aveu judiciaire de l’absence de portée contraignante de ladite résolution,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] à rectifier le décompte individuel de monsieur [K] des appels de fonds à compter de 2021 en appliquant l’ancienne répartition de charges,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance,

Dispenser [C] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par conclusions numéro 6 régulièrement signifiées au RPVA le 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice CITYA PARADIS demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Rejeter la demande d’annulation des résolutions 3, 6, 7, 61, 64, 71 de l’assemblée générale du 25 juin 2022,

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [K],

Condamner [C] [K] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

****

La procédure a été clôturée le 24 octobre 2024 et fixée à l’audience du 28 novembre 2024.

Le délibéré initialement prévu au 27 février 2025, a été prorogé au 27 mars 2025 en raison de l’empêchement du magistrat et de sa charge de travail.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

*******

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En application des dispositions sus-visées, Monsieur [K] est bien recevable à contester les résolutions 3, 6, 7, 61, 64, 71 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022.

Sur l’annulation des résolutions 3, 6, 7, 61, 64, 71 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022 :

Il sera rappelé aux parties que l’appréciation du tribunal quant à la régularité des résolutions consiste uniquement à vérifier leur conformité tant à la loi du 10 juillet 1965 qu’au règlement de copropriété et non à se prononcer sur l’opportunité des résolutions soumises au vote.

— Sur la nullité des résolutions 3, 6, 7 :

RESOLUTION 3 : approbation des comptes de l’exercice N du 01/01/2021 au 31/12/2021. Article 24.

Préalablement au vote le conseil syndical rapporte à l’assemblée générale qu’il a été procédé comme chaque année à la vérification des dépenses engagées par le syndic.

L’assemblée générale prend note que la résolution 4 de l’assemblée générale du 26 juin 2021 n’ayant pas été acceptée faute de majorité, la somme de 200.000 euros qui a été appelée dans le cadre du budget, mais non utilisée est restituée aux copropriétaires dans leur solde de répartition.

L’assemblée générale n’a pas d’observations particulières à formuler, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, l’état financier du syndicat des copropriétaires, le compte de gestion général, et les diverses annexes, de l’exercice N du 01/01/2021 au 31/12/2021, nécessaires à la validation de la décision.

En conséquence, après en avoir délibéré, l’assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de charges dudit exercice pour un montant de 4.374.256 euros TTC.

Abstention : 80 copropriétaires représentant 3474/33977 tantièmes

Pour : 577 copropriétaires représentant 26.314/33977 tantièmes

Contre : 94 copropriétaires représentant 3979/33977 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Le demandeur expose que jusqu’en 2020, les charges relatives au fonctionnement du service sécurité incendie propres au bâtiment A, étaient exclusivement affectées à ce bâtiment, conformément aux critères d’utilité, puisque seul ce bâtiment avait l’obligation légale de disposer d’un tel service.

Les autres bâtiments assumaient quant à eux, des charges de gardiennage et de sécurité qui leurs étaient propres.

Il soutient que cette délibération est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et en ce qu’elle modifie la répartition des charges en violation du principe de l’utilité, et également sans respecter la règle de l’unanimité.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version application au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article L146-1 du code de la construction et de l’habitation, les travaux qui conduisent à la création, à l’aménagement, à la modification ou au changement de destination d’un immeuble de grande hauteur ne peuvent être exécutés qu’après autorisation de l’autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles prévues par l’article L. 141-2.

Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de l’autorité chargée de la police de la sécurité.

Lorsque ces travaux n’ont pas d’incidence sur le niveau de sécurité contre l’incendie de l’immeuble, l’autorisation n’est pas exigée.

Aux termes de l’article L146-3 dudit code, constitue un immeuble à grande hauteur, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins de services public de secours de lutte contre l’incendie :

— A plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation, tels qu’ils sont définis à l’article R111-1,

— A plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles.

L’article R146-23 du même code, impose au propriétaire d’organiser un service de sécurité unique pour l’ensemble des locaux de l’immeuble de grande hauteur et de faire procéder le cas échéant à des exercices périodiques d’évacuation.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entrainées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes des articles 27 et suivants dudit règlement, il est stipulé que les charges pourront être soit communes à la totalité des copropriétaires et concerner les parties communes à l’ensemble immobilier, soit communes à un certain nombre de copropriétaires (par exemple : copropriétaires d’un même bâtiment, ou d’un même immeuble, ou d’un groupe de locaux commerciaux, garages, etc…).

Seront communes à la totalité des copropriétaires, à titre purement indicatif et non limitatif les charges suivantes : impôts, contributions et taxes ; les assurances des parties communes générales et des risques civils communs contre l’incendie, et les accidents ; les frais d’entretien et de remplacement des canalisations pour leur partie principale, à l’exclusion des canalisations particulières aux immeubles, le paiement de la consommation d’eau, de gaz, et d’électricité pour les choses communes générales, le paiement des primes d’assurances incendie pour les bâtiments communs, accidents du travail pour le personnel, autre que les concierges (…), les honoraires du syndic, les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat, les frais d’éclairage du par cet des parties communes générales, les frais des assemblées générales, les frais de personnel et de matériel d’entretien, de réparations grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes générales, ainsi que toutes les charges qui pourraient être imposées à l’ensemble de la copropriété en application de toute disposition législative ou règlementaire.

Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots dans les proportions indiquées au tableau de répartition des charges communes.

Seront particulières à un certain nombre de copropriétaires : immeuble, bloc de garages, commerces etc… les charges communes suivantes, à titre indicatif et non limitatif : les impôts, contributions, et taxes sous quelque dénomination que ce soit, auxquels seront assujettis toutes les choses et parties communes de l’immeuble et même ceux afférents aux parties privées tant que en ce qui concerne ces derniers le service des contributions directes ne les aura pas répartis entre les divers copropriétaires ; les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux murs, toitures, ainsi qu’à tous ouvrages en surperstructures aux façades et balcons, aux canalisation d’eau, de gaz, d’électricité, aux conduits de fumée et d’aération, aux entrées, locaux de service, accès aux caves, et couloirs de distribution, ascenseurs, vide-ordures, et d’une manière générale, à tous les locaux et installations affectés au service de l’immeuble ou au groupe de locaux considérés (…), le paiement de la consommation d’eau, d’électricité, de gaz pour les parties communes propres à chaque immeuble, (…), les salaires du concierge et les charges y afférentes, ainsi que le loyer de l’appartement du concierge, et tous les frais afférents à cet appartement.. (…) Et de façon générale toutes les charges, tous les frais d’entretien, et de réparations grosses ou menues, n’intéressant qu’un certain nombre de copropriétaires (…).

En l’espèce, le litige porte sur la répartition des charges au titre de ce service, et l’affectation dans le budget 2021 soumis au vote des copropriétaires, des frais afférents au service de sécurité incendie à tous les bâtiments.

Il n’est contesté par aucune des parties, que s’agissant de la répartition des charges relatives à la sécurité des immeubles de grande hauteur, la jurisprudence constante consacre une répartition selon le critère d’utilité.

Il est constant que seul le bâtiment A dont trois derniers niveaux dépassent les 50 mètres, est concerné par les normes qui imposent la souscription d’un contrat de service de sécurité incendie et d’assistance aux personnes suivants les dispositions de l’article GH 62 de l’arrêté du 30 décembre 2011.

Monsieur [K] soutient que la répartition des charges de sécurité, telle que résultant du budget soumis au vote, a été modifiée par rapport à l’exercice précédent. Il expose que le poste sécurité incendie n’a d’utilité que pour le bâtiment A, et n’est imposé par le législateur que pour le bâtiment A.

En réponse le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est de l’intérêt de tous les bâtiments de bénéficier de ce service de sécurité, et il s’appuie sur l’article 62 de l’arrêté du 30 décembre 2011 qui dispose qu’un service de sécurité incendie et d’assistance à personne peut être commun à plusieurs immeubles de grande hauteur, et que cette mutualisation est autorisée par la loi. Il indique que, quand bien même, la législation en vigueur n’imposerait pas la présence d’un SSIAP2, cela ne signifie pas qu’il ne serait pas utile à la sécurité incendie du bâtiment E.

Pour autant, les dispositions précisent que ce service de sécurité peut être commun à plusieurs immeubles, mais ne l’impose pas.

En l’espèce, il n’est pas contestable au regard des pièces produites et de l’article 3§1 de l’arrêté de 1977 modifié, que seul le bâtiment A est concerné par les exigences du service sécurité incendie, ce dernier abritant un centre commercial, et ayant plus de trois niveaux au-dessus de 50 mètres.

Un immeuble qui n’est pas soumis à la législation imposant un service de sécurité assuré par un poste de commandement n’a pas à supporter les charges relatives à ce service imposée par la loi à un autre bâtiment même s’il s’agit de la même copropriété.

Il est constant que les dépenses liées à la réglementation IGHA ne concernent que les copropriétaires du bâtiment A.

Ainsi, et indépendamment des arrêtés cités et produits par le syndicat des copropriétaires, et de la note de M. [Y], expert judiciaire, non contradictoire, qui affirme de façon péremptoire, sans aucune pièce justificative ni réelle motivation, que si le bâtiment E était pris isolément, sa qualité d’IGHA imposerait qu’il dispose d’un service de sécurité permettant de faire assurer la permanence du poste central de sécurité par un agent au moins de qualité SSIAP2, le syndicat des copropriétaires se heurte dans ses arguments aux dispositions de l’article 10 précité les charges relatives à ce service doivent être réparties selon le critère d’utilité, et notamment en fonction de la nature des locaux occupés.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement que les autres bâtiments de la copropriété tomberaient sous le coup de la loi qui imposerait un poste de sécurité incendie et d’agents de sécurité, ni que le règlement de copropriété impose que de telles charges entrent dans les charges communes générale.

Il n’est donc pas contestable que les frais de la règlementation IGHA en matière de sécurité incendie n’ont pas d’utilité pour tous les copropriétaires de l’ensemble des bâtiments et le service effectué ne l’est pas au profit de l’ensemble des parties communes du groupe.

Par conséquent, la légalité de la répartition des charges incombant au juge du fond, et en l’état de ce qui précède, il n’est aucunement démontré l’existence d’une utilité objective pour le bâtiment E d’assumer les charges au titre du service de sécurité incendie.

Les charges de copropriétés doivent donc être réparties en fonction du critère d’utilité.

Les dispositions de l’article 10 n’ont pas été respectées, par voie de conséquence la résolution sera annulée, il n’est donc pas nécessaire d’étudier le deuxième moyen au soutien de l’annulation de la résolution 3 tirée de la règle de vote.

RESOLUTION 6 : Modification du budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 01/01/2022 au 31/12/2022. Article 24

L’assemblée générale qui s’est tenue le 26 juin 2021 a voté un budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 01/01/2022 au 31/12/2022 pour un montant de 4.773.643 euros TTC.

Compte tenu des résultats de l’exercice précédent l’application en cours de ce budget prévisionnel, et après avoir examiné le projet de l’exercice joint à la convocation et en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de le modifier pour le porter à la somme de 4.967.174 euros TTC pour l’exercice N+1 du 01/01/2022 au 31/12/2022.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du budget voté en quatre trimestres avec régularisation des montants déjà appelés à l’échéance du prochain appel de fonds.

Abstention : 90 copropriétaires représentant 3893/33977 tantièmes

Pour : 543 copropriétaires représentant 24.931/33977 tantièmes

Contre : 118 copropriétaires représentant 5008/33977 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Monsieur [K] soutien les mêmes arguments que pour la résolution 3, à savoir une violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du mode de vote.

En défense le syndicat des copropriétaires oppose la même motivation que rappelée précédemment.

Le tribunal ayant retenu que l’assemblée générale avait voté en violation de l’article 10 et des principes de l’utilité objective la résolution 3, il procédera pour les mêmes motifs à l’annulation de la présente résolution, et renvoie aux motifs précités.

RESOLUTION 7 : Approbation du budget prévisionnel N+2 du 01/01/2023 au 31/12/2023 Article 24

Conformément aux dispositions de l’article 43 du décret du 17 mars 1967 le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation nécessaires à la validation après avoir délibéré approuve le budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 01/01/2023 au 31/12/2023 arrêté à la somme de 4.841.144 euros.

Le budget détaillé par poste de dépenses, a été élaboré par le syndic, assisté par le conseil syndical. Les appels provisionnels à proportion du budget voté seront appelés en 4 trimestres égaux et exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Au cas où le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne pourrait être voté préalablement au début dudit exercice le syndic est autorisé à appeler successivement les deux premières provisions trimestrielles, chacune d’un montant égal au quart du budget prévisionnel objet de la présente résolution.

Abstention : 72 copropriétaires représentant 3217/33977 tantièmes

Pour : 549 copropriétaires représentant 25.078/33977 tantièmes

Contre : 130 copropriétaires représentant 5537/33977 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Ce budget reprend exactement la même répartition de ces charges relatives à la sécurité.

Monsieur [K] soutien les mêmes arguments que pour les résolutions 3 et 6, à savoir une violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du mode de vote.

En défense le syndicat des copropriétaires oppose la même motivation que rappelée précédemment.

Le tribunal ayant retenu que l’assemblée générale avait voté en violation de l’article 10 et des principes de l’utilité objective la résolution 3 et la résolution 6, il procédera pour les mêmes motifs à l’annulation de la présente résolution, et renvoie aux motifs précités.

— Sur la nullité de la résolution 61 de l’assemblée générale :

RESOLUTION 61 : décision à prendre concernant l’appel d’offre de gardiennage selon proposition de la société BUCKLER SECURITY. Article 24

Suite à l’échéance du contrat de gardiennage, liant la copropriété à la société BUCKLER SECURITY qui arrivera à son terme le 31 décembre 2022, l’assemblée générale après avoir pris l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide de souscrire un contrat concernant le service de gardiennage et de sécurité incendie de [Localité 7], selon proposition de la société BUCKLER SECURITY au prix de 858.619.81 euros en réponse au cahier des charges réalisés par la commission d’appels d’offres de gardiennage selon les modalités suivantes :

Parties communes générales de la copropriété :

1 SSIAP 2 : 24/24 et 7j/7

1 SSIAP 1 + 1 ADS : 24h/24 et 7j/7

1 ADS à l’entrée : 21h à 6h 7j/7

Centre commercial et abords :

1 SSIAP 1 6h à 23h du lundi au samedi et de 9h à 15h les dimanches et jours fériés,

Personnel assermenté à préciser ultérieurement

Abstention : 93 copropriétaires représentant 3908/33977 tantièmes

Pour : 375 copropriétaires représentant 17.064/33977 tantièmes

Contre : 285 copropriétaires représentant 12.860/33977 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Monsieur [K] soutient qu’un simple devis était joint à la convocation sans préciser les détails et notamment à quel bâtiment le personnel serait affecté.

Il soutient que cela viole les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en ce que les conditions générales et particulières du contrat n’ont pas été notifiées en même temps que la convocation, ni jointe au procès-verbal de l’assemblée générale.

Il expose qu’au moment de la convocation et du vote les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés, et que la résolution est imprécise et trompeuse en ce que la clé de répartition n’est pas claire, que les prestations ne sont pas individualisées, et que les conditions essentielles du contrat ne sont pas connues au moment du vote.

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, il est prévu que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux…

Il ressort des pièces produites, que le devis détaillé de la société BUCKLER SECURITY était joint à la convocation, ce dernier prévoyait la liste du matériel mis à disposition gratuitement, mais aussi le montant global de la prestation et la tarification poste par poste, outre le détail des différents jours et heures d’intervention. Les modalités du contrat sont par ailleurs détaillées dans la résolution.

En sus, il n’est nullement imposé par les textes que la quote-part financière incombant à chaque copropriétaire soit précisée dans la notification, puisque celle-ci résulte de la grille de répartition des charges établie par le règlement de copropriété.

Or il est de jurisprudence constante d’admettre que la simple communication des devis annexé à la convocation et ordre du jour suffit à répondre aux exigences de l’article 11 susvisé et à l’obligation d’information des copropriétaires.

Par voie de conséquence, la demande tendant à l’annulation de la résolution 61 sera rejetée.

— Sur la nullité de la résolution 64 :

RESOLUTION 64 : Décision à prendre d’autoriser le transfert du PC sécurité du gardiennage et de la sécurité incendie de [Localité 7] depuis son emplacement actuel (entrée de la tour A) dans l’un des locaux actuellement affectés à l’entrepôt des matériaux des hommes d’entretien situés sous le point entre les bâtiments D et E. Article 24

L’assemblée générale après avoir pris l’avis du conseil syndical, et après en avoir délibéré autorise, sous réserve d’acceptation de la sous-commission départementale de sécurité, le transfert du PC Sécurité du gardiennage et de la sécurité incendie de [Localité 7] depuis son emplacement actuel (entrée de la tour A) dans l’un des locaux actuellement affectés à l’entrepôt des matériaux des hommes d’entretien situés sous le point entre les bâtiments D et E. Il est précisé que le règlement de copropriété ne donne aucune affectation spéciale à ces locaux de sorte que ledit règlement n’a pas à être modifié.

Abstentions : 128 copropriétaires représentant 5.264 tantièmes/34.057 tantièmes

Votes contre : 249 copropriétaires représentant 11.079 tantièmes/34.057 tantièmes

Votes pour : 376 copropriétaires représentant 17.485 tantièmes/34.057 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Monsieur [K] reproche à cette résolution la violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et son imprécision.

Force est de constater que cette résolution ne porte nullement vote d’un contrat, et donc ne relève aucunement des dispositions de l’article 11 précité, qui n’ont donc pas vocation à s’appliquer et qui sont par ailleurs limitatives.

Il s’agit du seul fondement juridique visé par le demandeur.

Il lui sera précisé qu’il n’appartient pas au tribunal de discuter du contenu des résolutions fixées à l’ordre du jour, de l’opportunité et de leur bien fondé, mais de vérifier leur conformité à la loi et au décret, mais aussi au règlement de copropriété.

Concernant l’imprécision de la résolution, cet argument ne saurait prospérer.

Il apparait que le déplacement du poste de sécurité est conditionné à l’avis de la commission départementale, et il ne ressort nullement de ladite résolution que ce transfert géographique soit une mutualisation déguisée du poste central de sécurité. Le demandeur n’apporte aucun élément qui serait susceptible d’abonder dans son sens.

Monsieur [K], qui s’appuie sur un fondement juridique erroné pour solliciter la nullité de la résolution précitée, sera débouté en sa demande.

— Sur la nullité de la résolution 71 :

RESOLUTION 71 : Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet l’installation de caméras pour la surveillance des parties communes générales. Proposition de AZ COM. Article 24.

Devis joint à la convocation de l’entreprise AZ COM.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats, et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : installation de caméras pour la surveillance des parties communes générales.

En validant ces travaux, les copropriétaires de chaque bâtiment composant l’ensemble immobilier de [Adresse 8] autorisent expressement la pose de caméras sur leur façade. De même suite, les copropriétaires de chaque bâtiment autorisent l’installation de tout équipement, branchement, et consommation, indispensables au fonctionnement de ces caméras dans les locaux leur appartenant.

L’assemblée générale examine et soumet au vote la proposition présentée :

Entreprise AZ COM pour un montant de 204.322,80 euros, ce prix ne concerne que la surveillance des parties communes générales,

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise AZ COM pour un montant prévisionnel de 204.322,80 euros TTC

Le démarrage des travaux est prévu dès disponibilité des fonds.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents, d’un montant total de 204.322,80 euros TTC seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales.

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer ces travaux à utiliser les fonds SAI.

Abstentions : 97 copropriétaires représentant 4.105 tantièmes/34.057 tantièmes

Votes contre : 185 copropriétaires représentant 8180 tantièmes/34.057 tantièmes

Votes pour : 468 copropriétaires représentant 21.313 tantièmes/34.057 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Monsieur [K] soutient la nullité de cette résolution aux motifs que l’information donnée aux copropriétaires est insuffisante pour voter de manière éclairée sur la décision d’effectuer des travaux ayant pour objet l’installation de caméras pour la vidéosurveillance des parties communes générales et le choix de la société AZ COM pour y procéder.

Il renvoie au libellé des résolutions 71 à 77 dans l’ordre du jour, qui à son sens n’est pas suffisamment précis en ce que la présentation est trompeuse et laisse entendre aux copropriétaires qu’ils n’ont pour seul et unique choix que celui d’une entreprise, sans pouvoir influer sur la possibilité même de réaliser les travaux.

En l’espèce, tout d’abord, il y a lieu de préciser que le libellé de la résolution est clair, et le tribunal ne peut se fonder sur la rédaction du projet d’ordre du jour, mais doit statuer sur la régularité de la résolution soumise au vote, et non sur son projet.

Il ne peut être valablement soutenu qu’il n’y a eu aucun vote sur le principe des travaux, puisque tant le libellé de la résolution que les termes employés dans celle-ci : « en validant les travaux » sous-entendent que les copropriétaires doivent justement donner leur avis sur la réalisation des travaux pour poser des caméras de surveillance. En votant favorablement ou contre la résolution il y a bien de fait un vote sur le principe des travaux puisque ces derniers seront réalisés par la société AZ COM. Société dont le devis a été transmis aux copropriétaires, de sorte que ces derniers étaient également informés de leurs emplacements, de leur nombre.

S’agissant de la question du champ des caméras, ou des modalités de conservation des données le demandeur procède par affirmation sans apporter d’éléments sur ce point. La résolution ne porte d’ailleurs pas sur ce point.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier si la pose de caméra respecte les autorisations administratives, pas plus qu’il ne lui appartient de se prononcer sur l’opportunité d’une résolution soumise au vote des copropriétaires, il se doit uniquement de vérifier la régularité de la résolution au regard du règlement de copropriété, et des dispositions légales et règlementaires relatives à la copropriété.

S’agissant de la règle de vote applicable, la décision de l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les copropriétés, doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (Depuis la loi ALUR qui indique que « les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique doivent être votés à la majorité simple »). Par conséquent, ce moyen au soutien de l’irrégularité de la résolution est inopérant. Il n’est aucunement démontré par Monsieur [K] que les caméras filmeraient les accès aux appartements, au contraire les emplacements prévus pour les caméras sont clairement identifiés et identifiables.

Enfin, concernant la répartition des charges, le tribunal renvoie à l’article 10 précédemment cité, Monsieur [K] soutient que la vidéosurveillance constitue un service d’équipement commun dont les charges doivent être réparties selon le critère d’utilité, et que les frais liés à ce service ne peuvent être répartis en charges générale.

Force est de constater en l’espèce, que l’installation de ces caméras de vidéosurveillance, telle que résultant des pièces produites, est prévue en parties communes générales, avec donc un critère d’utilité commun à l’ensemble de la copropriété, cette installation ne bénéficiant pas uniquement à un seul bâtiment. De sorte que cette résolution prévoit bien une répartition selon le critère de l’utilité.

En conséquence, et au regard de ce qui précède, Monsieur [K] sera débouté de sa demande tendant à voir annuler la résolution 71.

Sur la demande de rectification du décompte individuel :

Il sera rappelé à Monsieur [K] que l’annulation des résolutions précitées empêche l’imputation à chaque propriétaire de sa part définitive de charges et de dépenses communes, les copropriétaires restent néanmoins tenus au paiement des provisions au titre du budget prévisionnel.

Ainsi et au regard des annulations prononcées par le tribunal, le syndicat des copropriétaires devra nécessairement reprendre les comptes.

Par voie de conséquence la demande est inopérante, puisqu’une reprise des comptes, et donc des décomptes individuels interviendra.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

En équité, et au regard de ce qui précède, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront toutes rejetées.

Monsieur [C] [K] sera dispensé au titre de sa quote-part de participer aux frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Prononce la nullité des résolutions 3, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] tenue le 25 juin 2022,

Rappelle que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice devra reprendre les comptes de la copropriété,

Déboute Monsieur [C] [K] de sa demande tendant à la reprise de décompte individuel,

Déboute Monsieur [C] [K] de ses demandes d’annulation des résolutions 61, 64, et 71 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 25 juin 2022,

Déboute Monsieur [C] [K] du surplus de ses demandes,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice au paiement des entiers dépens de l’instance.

Dispense Monsieur [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE