TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07982 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZL6X

N° de MINUTE : 26/00253

S.C.I. JT,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 296

DEMANDEUR

C/

DNID,

[Adresse 2],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par, [H], [E], Inspecteur Divisionnaire des Finances

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 23 mai 1985,, [W], [X], né à, [Localité 3] (Algérie) le 29 novembre 1932, a acquis les lots de copropriété n°4 (au 2ème étage, porte droite, un logement d’une pièce, cuisine) et n°8 (cave portant le n°3) dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1] (ci-après les « biens immobiliers »).

La société civile Société Civile Immobilière J.T. a pris possession des biens immobiliers.

,

[W], [X] est décédé à, [Localité 4] (Seine-Saint-Denis) le 21 décembre 2014.

Suivant ordonnance en date du 15 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny (93) a déclaré vacante la succession de, [W], [X] et a désigné la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) en qualité de curateur de ladite succession.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la société civile Société Civile Immobilière J.T. a fait assigner la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de voir constater qu’elle devenue propriétaire par usucapion des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1].

La clôture de l’instruction a été fixée au 24 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025 et transmises à la DNID par courriel le 13 mai 2025, la société civile Société Civile Immobilière J.T. demande au tribunal de :

— débouter la DNID en ses demandes, fins et conclusions ;

— dire qu’elle est propriétaire par usucapion des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1] ;

— dire que le présent jugement vaudra titre de propriété et sera publié comme tel à la conservations des hypothèques.

— ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de son mémoire en défense n°2 reçu au greffe du tribunal judiciaire le 18 février 2025 et notifié par courriel le 6 février 2025 au demandeur, la DNID demande au tribunal de :

— débouter la société civile Société Civile Immobilière J.T. de toutes ses demandes aux fins d’usucapion des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1] ;

— ordonner l’expulsion de la société civile Société Civile Immobilière J.T. et de tout occupant de son fait, sous les conditions habituelles, des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1] ;

— condamner la société civile Société Civile Immobilière J.T. au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 300 euros à compter du 1er novembre 2019, ou subsidiairement à compter du 3 juillet 2024 – et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clefs des lots n°4 et n°8 remis dans leur état d’origine et libre de tout occupant ;

— condamner d’ores et déjà la société civile Société Civile Immobilière J.T. au paiement de la somme de 18.900 euros (soit 300 euros x 63 mois), ou subsidiairement à la somme de 2.100 euros (soit 300 x 7 mois) ;

— ordonner la remise en état, aux frais avancés par la société civile Société Civile Immobilière J.T., du lot n°4 aux fins de restitution d’un logement indépendant, habitable et ayant son propre accès pouvant être fermé à clef, conforme au plan descriptif annexé au règlement de copropriété du 4 novembre 1964 ;

— ordonner la remise dans son état d’origine, aux frais avancés par la société civile Société Civile Immobilière J.T., du lot n°8 pour le cas où il aurait été réuni au lot n°7.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 et mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur l’acquisition des biens immobiliers par prescription acquisitive

En application de l’article 712 du code civil, la propriété s’acquiert aussi par prescription.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Il est précisé à l’article 2261 du même code que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L’article 2272 du même code ajoute que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, délai ramené à dix ans pour celui qui a acquis de bonne foi et par juste titre, étant précisé que l’on peut, conformément à l’article 2265 du même code, joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Il appartient au tribunal de caractériser la possession dans ces deux éléments constitutifs, la maîtrise matérielle de la chose et l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit exercé. La possession s’entend d’une part de l’accomplissement d’actes matériels traduisant un pouvoir effectif sur la chose (corpus) et d’autre part, de l’intention de se comporter en propriétaire de la chose (animus). Les juges apprécient souverainement les faits de possession invoqués en vue de la prescription. Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire sauf preuve contraire.

L 'élément matériel (corpus) est constitué par l’accomplissement sur la chose d’actes matériels qu’un propriétaire aurait lui-même normalement accomplis. L’élément intentionnel de la possession (animus) est la volonté de posséder la chose pour soi et à titre de propriétaire ; il est toujours présumé, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre selon l’article 2256 du code civil. Etant présumé, l’élément intentionnel n’a pas à être spécialement caractérisé dès lors que l’élément matériel est établi. Toutefois, cet élément sera écarté lorsque le prétendu possesseur reconnaît le droit de propriété d’autrui ou lorsque le possesseur a cru nécessaire d’acquérir le bien qu’il occupait.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le tribunal entend préalablement rappeler que le mécanisme de la prescription acquisitive, autrement appelé usucapion, permet d’acquérir la propriété immobilière sans avoir à s’acquitter du coût usuellement attaché à la vente ou à l’héritage, ce qui doit conduire le juge à apprécier avec rigueur les preuves de la possession qui lui sont soumises.

La société civile Société Civile Immobilière J.T. verse aux débats les pièces suivantes afin de démontrer la possession des biens immobiliers :

— un jugement en date du 5 décembre 2006 aux termes duquel le tribunal de grande instance de BOBIGNY (93) a ordonné l’expulsion du locataire des locaux à usage d’habitation situés à, [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), [Adresse 1]. Cette action a été initiée par la société civile Société Civile Immobilière J.T. désignée en qualité de bailleur dans le jugement. Il y est fait état d’un bail en date du 1er août 1996 consenti par la société civile Société Civile Immobilière J.T..

— un commandement de quitter les lieux en date du 19 mars 2007 délivré à la demande de la société civile Société Civile Immobilière J.T. au locataire, en vertu du jugement susvisé du 5 décembre 2006. Il est fait état sur ce commandement d’un appartement au 1er étage d’un immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1].

— un procès-verbal de reprise des lieux en date du 22 mars 2007 portant sur l’appartement du 1er étage.

— un devis de rénovation portant sur un appartement au 2ème étage à gauche d’un immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1].

— un contrat de bail en date du 1er février 2019 portant sur un appartement de 24 m² au 1er étage d’un immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1].

Il en ressort que les documents relatifs à la procédure de 2006/2007 et au bail de 2019 font état d’un appartement au premier étage et non au deuxième étage, et ce, alors même que le lot n°4 se situe au deuxième étage et que le lot n°5, réuni au lot n°4 selon les déclarations du demandeur, se situe également au 2ème étage.

En outre, la production d’un simple devis ne suffit pas à démontrer que la société civile Société Civile Immobilière J.T. a effectivement fait réaliser des travaux dans le lot n°4.

Dès lors, la société civile Société Civile Immobilière J.T. ne verse aux débats aucune pièce permettant de démontrer qu’elle a pris possession des biens immobiliers en 1986 comme elle l’allègue. En tout état de cause, elle ne produit aucune pièce permettant d’établir la date précise à laquelle elle a effectivement pris possession des biens immobiliers.

En outre, la société civile Société Civile Immobilière J.T. produit un projet de compromis de vente entre elle et, [W], [X], en qualité de vendeur représenté alors par sa curatrice, portant sur les lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant de l’immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1]. Il est mentionné sur ce projet que l’appartement est occupé sans titre. Ce projet a été signé uniquement par la société civile Société Civile Immobilière J.T. le 4 août 2010. Il en ressort que, à cette date, la société civile Société Civile Immobilière J.T. a reconnu le droit de propriété de, [W], [X] et que, dès lors, cette reconnaissance a interrompu le délai de prescription.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société civile Société Civile Immobilière J.T. ne démontre pas être en possession des biens immobiliers depuis au moins 30 ans.

En conséquence, la société civile Société Civile Immobilière J.T. sera déboutée de sa demande visant à constater qu’elle a acquis par usucapion la propriété des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1].

2. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société civile Société Civile Immobilière J.T. occupe les biens immobiliers sans droit, ni titre. Elle est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation envers les ayants-droits de, [W], [X].

La succession étant actuellement vacante, la curatelle de la succession a été confiée à la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID).

La DNID demande la condamnation du demandeur dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. La DNID a formulé sa demande en paiement pour la première fois dans son premier mémoire en défense reçu par le greffe le 7 novembre 2024 et transmis au défendeur par email le 31 octobre 2024.

Dès lors, la société civile Société Civile Immobilière J.T. est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à la complète libération des lieux.

La DNID verse aux débats :

— un descriptif du local indiquant que la superficie du lot n°4 est de 12 m². Cette superficie est compatible avec les côtes mentionnées sur les plans annexés au règlement de copropriété.

— un extrait du site internet « se loger » indiquant que le prix moyen du loyer sur la ville de, [Localité 1] est estimé à 19,6 euros du m² pour un appartement.

La société civile Société Civile Immobilière J.T. ne produit aucun élément susceptible de remettre en cause la surface et le loyer estimés par la DNID.

Dès lors, la valeur locative des biens immobiliers sera estimée à la somme de 235 euros, soit 12m² x 19,6 euros.

En conséquence, la société civile Société Civile Immobilière J.T. sera déclarée redevable d’une indemnité, au titre de l’occupation des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré, d’un montant mensuel de 235 euros, due à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux.

La Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) demande que la société civile Société Civile Immobilière J.T. soit d’ores et déjà condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation sur 63 mois (5 ans et 3 mois), soit entre le 1er novembre 2019 et le 31 janvier 2025.

Ainsi, la société civile Société Civile Immobilière J.T. sera condamnée à payer à la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) la somme de 14.805 euros, au titre de l’indemnité d’occupation portant sur les lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], pour la période allant du 1er novembre 2019 et jusqu’au 31 janvier 2025.

3. Sur la demande visant à remettre en état les biens immobiliers

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société civile Société Civile Immobilière J.T., occupante sans droit ni titre des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], doit restituer les biens immobiliers à la DNID prise en sa qualité de curatrice de la succession de, [W], [X].

La société civile Société Civile Immobilière J.T. reconnait dans ses écritures avoir réuni le lot n°4 objet de la présente procédure et le lot n° 5 (au 2ème étage, porte gauche, un logement d’une pièce, cuisine) qu’elle aurait acquis en 1986, pour former un seul appartement.

En conséquence, en l’état, en raison des travaux ayant conduit à la réunion des lots n°4 et n°5 effectués par la société civile Société Civile Immobilière J.T., le lot n°4 ne constitue plus un logement autonome, ce qui cause un préjudice à la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) prise en sa qualité de curatrice de la succession de, [W], [X], laquelle ne peut reprendre possession du lot n°4, dans son état d’origine précédant la prise de possession du demandeur et conformément au plan annexé au règlement de copropriété.

Dès lors, la société civile Société Civile Immobilière J.T. sera condamnée à remettre en état, à ses frais, le lot de copropriété n°4, en conformité avec le plan dudit lot annexé aux règlement de copropriété de l’immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], afin de restituer un logement indépendant du lot n°5 auquel il a été réuni et ayant son propre accès pouvant être fermé à clefs.

Il n’est pas démontré que le lot n°8 a été réuni au lot n°7. Dès lors, la demande de remise en état à ce titre sera rejetée. Toutefois, il est évident que, si ces lots ont été réunis par la société civile Société Civile Immobilière J.T., cette dernière sera dans l’obligation de les remettre en conformité avec le plan annexé au règlement de copropriété.

4. Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, comme il a été dit ci-dessus, la société civile Société Civile Immobilière J.T. occupe les biens immobiliers sans droit, ni titre.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la société civile Société Civile Immobilière J.T. et de tout occupant de son chef, et ce, à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la signi cation du présent jugement, compte tenu des travaux de remise en état à effectuer, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

5. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société civile Société Civile Immobilière J.T., succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune demande n’est formée par les parties au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la société civile Société Civile Immobilière J.T de sa demande visant à constater qu’elle a acquis par usucapion la propriété des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré section Z, n,°[Cadastre 1] ;

Déclare la société civile Société Civile Immobilière J.T. redevable d’une indemnité, au titre de l’occupation des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1] cadastré, d’un montant mensuel de 235 euros, due à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne la société civile Société Civile Immobilière J.T. à payer à la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) la somme de 14.805 euros, au titre de l’indemnité d’occupation portant sur les lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], pour la période allant du 1er novembre 2019 et jusqu’au 31 janvier 2025 ;

Condamne la société civile Société Civile Immobilière J.T. à remettre en état, à ses frais, le lot de copropriété n°4, en conformité avec le plan dudit lot annexé aux règlement de copropriété de l’immeuble sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], afin de restituer un logement indépendant du lot n°5 auquel il a été réuni et ayant son propre accès pouvant être fermé à clefs ;

Déboute la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) de sa demande visant à ordonner la remise dans son état d’origine du lot n°8 ;

Ordonne l’expulsion de la société civile Société Civile Immobilière J.T. et de tout occupant de son chef des lots de copropriété n°4 et n°8 dépendant d’un ensemble immobilier sis à, [Localité 1] (93), [Adresse 1], occupés sans droits ni titre, et ce, à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la signi cation du présent jugement, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la société civile Société Civile Immobilière J.T. aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,