TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 10 avril 2025.

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2025

à M. [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07350 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XYY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [V]

né le 30 Juillet 1967 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

comparant en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 novembre 2024, la SA ADOMA a assigné Monsieur [W] [V] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 5], [Adresse 1], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Monsieur [V] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 2728,79 euros au titre des échéances impayées arrêtées au 4 octobre 2024 avec intérêts au taux légal ;

— une somme égale au montant de la dernière redevance au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA ADOMA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3935,94 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 7 février 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA ADOMA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [V], cité en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience.

Il n’a pas contesté le montant de sa dette et a indiqué ne pas avoir repris le paiement des redevances.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée à la diligence de l’Huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements foyers ni au logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Il convient de constater que le logement litigieux relève de la catégorie des logements foyers au sens de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation pour lesquels le code de la construction et de l’habitation dispense le bailleur de dénoncer l’assignation en expulsion auprès des services de la Préfecture.

L’action de la SA ADOMA est donc recevable.

Sur le fond :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l’habitation, signée le 24 mars 2021, la SA ADOMA a consenti à Monsieur [V], la jouissance privative d’un logement situé à [Localité 5], [Adresse 1], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 398,18 euros.

L’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans une résidence sociale a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Selon l’article R.633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

La résiliation du contrat est signifiée par Huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux.

Le contrat de résidence signé le 24 mars 2021 entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit en cas de manquement du résident à l’une de ses obligations et que la résiliation produira effet un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l’habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation résultant du contrat.

En l’espèce, la SA ADOMA justifie avoir fait délivrer le 23 septembre 2024 à Monsieur [V] une mise en demeure par acte de Commissaire de Justice remis à étude, de régulariser l’arriéré des redevances impayées, soit la somme de 1932,67 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 23 septembre 2024, sous peine de résiliation du contrat de résidence à l’échéance d’un délai de un mois conformément aux stipulations du contrat de résidence.

Monsieur [V] n’a pas donné suite à cette mise en demeure.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 23 octobre 2024.

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique.

Compte tenu du contrat de résidence qui est résilié et afin de préserver les intérêts de la SA ADOMA, Monsieur [V] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation qu’il convient de fixer à une somme égale à la dernière redevance échue.

En outre s’agissant des redevances impayées, la SA ADOMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 7 février 2025 à la somme de 3917,28 euros, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens.

Il ressort du décompte produit par la SA ADOMA que Monsieur [V] reste devoir au 7 février 2025 une somme non sérieusement contestable de 3917,28 euros.

Monsieur [V] sera dès lors condamné à payer à titre provisionnel à la SA ADOMA la somme de 3917,28 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 7 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement:

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [V], il convient de lui accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [V] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 163,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [V] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [V] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Monsieur [V] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [V] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [V] sera tenu de payer à la SA ADOMA la somme de 200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA ADOMA;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence du 24 mars 2021 liant les parties à la date du 23 octobre 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] de libérer les lieux situés à [Localité 5], [Adresse 1], et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA ADOMA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [V] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 3917,28 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 7 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [V] à payer à titre provisionnel à la SA ADOMA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux;

ACCORDONS à Monsieur [V] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre la redevance courante, de sa dette de 3917,28 euros et disons que Monsieur [V] devra régler cette somme en 24 mensualités de 163,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance courante ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Monsieur [V] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS la SA ADOMA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [V] au paiement de la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [V] aux entiers dépens ;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,