TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Juin 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 11 Mars 2025

GROSSE :

Le 01 07 25 à M^e BRUMM ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01 07 25 aux la défendeurs ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03370 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AQT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B] [O] [F]

né le 26 Août 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Madame [I] [R] épouse [F]

née le 29 Septembre 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [P] [N] [A]

née le 30 Novembre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

en personne

Monsieur [T] [G] [E] [J]

né le 25 Septembre 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature électronique en date du 24 avril 2020, avec prise d’effet au 30 avril 2020, Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] ont donné à bail à Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 765 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] ont fait signifier à Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 29 août 2023, pour la somme principale de 2.334,64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] ont fait assigner Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 5], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

S’entendre autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J], ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique,

Condamner solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] au paiement de la somme de 8.577,93 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,

Condamner solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner in solidum Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] ont sollicité le bénéfice de leur assignation, actualisant la dette à la somme de 14.461,96 euros au 25 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Ils font valoir que les locataires affirment avoir procédé à un virement le matin de l’audience mais que rien ne permet de vérifier que ce virement est effectif.

Ils s’opposent à tous délais de paiement.

En défense, Madame [P] [N] [S] [A], comparante en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle a perdu son emploi et qu’elle n’a perçu que 700 euros par mois jusqu’au mois de février 2024, puis 1.000 euros par mois.

Elle ajoute qu’elle n’a pas perçu le solde de tout compte de son ancien employeur.

Elle indique que son conjoint exerce la profession d’intervenant socio-éducatif et perçoit à ce titre 2.000 euros par mois, qu’ils ont un enfant de trois ans et que son congé maternité prend fin au mois de juin.

Elle précise que le couple n’est pas accessible à un logement social.

Cité à étude, Monsieur [T] [G] [E] [J] n’est ni comparant, ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Après débats clos, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2025, prorogée au 24 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [T] [G] [E] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 30 août 2023.

La demande de résiliation du contrat de bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation conclu entre Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] et Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] contient une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] par exploit de commissaire de justice du 29 août 2023 pour un arriéré locatif de 2.334,64 euros.

Les sommes visées au commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est en principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 octobre 2023.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] sollicitent le paiement de la somme de 14.461,96 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de février 2025 incluse.

Outre le décompte locatif produit, Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] ne contestent pas devoir cette somme.

Il convient donc de les condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail, à payer à Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] cette somme de 14.461,96 euros, au titre de loyers et charges impayés, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts des bailleurs, Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 922,10 euros à compter du 30 octobre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés aux bailleurs.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [P] [N] [S] [A] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Toutefois, au-delà de la situation personnelle et financière des locataires et du niveau de leurs ressources par rapport au montant conséquent de leur dette locative, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

De surcroît, Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] avait été autorisés à s’acquitter d’une dette locative antérieure en 12 mensualités, en sus du loyer courant par un jugement du 20 mars 2023 et il ressort du décompte locatif qu’ils ont été défaillants tant dans le paiement de leur loyer courant que dans les paiements des mensualités imposées par le jugement susvisé.

Dès lors, Madame [P] [N] [S] [A] sera déboutée de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement et il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] qui succombent seront solidairement condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer à Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la procédure recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] à payer à Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme de neuf cent vingt-deux euros et dix centimes (922,10 euros) et ce, à compter du 30 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] à payer à Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] la somme de quatorze mille quatre cent soixante et un euros et quatre-vingt-seize centimes (14.461,96 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [P] [N] [S] [A] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] à payer à Monsieur [K] [B] [O] [F] et Madame [I] [R] épouse [F] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [N] [S] [A] et Monsieur [T] [G] [E] [J] aux dépens ;

REJETTE les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION