TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17.6……………………………………………

à M^e Lionel CHARBONEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Madame [J] [H] [E]………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01045 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RW7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [H] [E]

née le 27 Avril 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par requête réceptionnée au greffe le 12 janvier 2024, Madame [J] [E] a sollicité la convocation de la SARL CITYA PARADIS devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 940,93 euros au titre des charges de copropriété, outre 313 euros de dommages et intérêts.

Madame [E] expose avoir acquis un appartement et une cave au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], suivant acte notarié du 21 janvier 2021. Cet immeuble était alors administré par la société CITYA PARADIS en qualité de syndic. En cette qualité et en vues de la vente, CITYA PARADIS a dressé un état daté le 19 janvier 2021.

Madame [E] reproche à CITYA PARADIS de ne pas avoir mentionné sur l’état daté des factures de 2020, dont le paiement lui a été demandé lors d’une régularisation de charges de copropriété en décembre 2021. Elle considère que le syndic a commis des fautes de gestion en appelant tardivement des fonds, et dans l’absence d’information de ces dépenses qui auraient pu être mis à la charge de l’ancien copropriétaire.

A défaut de conciliation avec CITYA PARADIS, Madame [E] se dit fondée à obtenir réparation du préjudice financier et moral causé par les fautes de CITYA PARADIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, renvoyée à la demande de CITYA PARADIS qui venait de constituer avocat, et plaidée le 18 mars 2025.

Lors des débats, comparant en personne, Madame [E] a sollicité le bénéfice de sa requête introductive d’instance. Elle a expliqué oralement que les charges dont elle a dû s’acquitter concernent des frais judiciaires de 2015, intégrés à l’exercice de 2021. Le syndic n’a pas été diligent en les réclamant avant. L’état daté ne mentionne aucun dépassement de budget. Il y a un défaut de gestion comptable et des erreurs dans l’état daté.

La SARL CITYA PARADIS s’est référée à ses écritures déposées, aux termes desquelles elle conclut au rejet des demandes de Madame [E] et sa condamnation à lui payer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

CITYA PARADIS dément toute faute de gestion. La régularisation des charges de copropriété a rendu Madame [E] débitrice d’une somme de 481,11 euros pour l’exercice 2020. Cette somme correspond non à des provisions mais à des factures de rémunérations de tiers intervenants, réglées par le syndicat des copropriétaires en 2020. Or les textes imposent uniquement de déclarer à l’état daté les éléments du passif connus constitués des provisions non encore exigibles. Les comptes de l’année 2020 n’étaient pas clos à la transmission de l’état daté à Madame [E]. Ils n’ont été approuvés que lors de l’assemblée générale du 18 janvier 2022. En tout état de cause, Madame [E] ne démontre pas que le manque de précisions reproché à CITYA PARADIS lui a causé un préjudice, alors qu’elle n’a pas prévu contractuellement dans le contrat de vente que le solde de charges pour l’exercice 2020 serait supporté par ce dernier. Ses demandes ne sont donc pas justifiées.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Sur la faute de gestion du syndic

Il n’est débattu ni la qualité de copropriétaire de Madame [E], ni celle de syndic de la SARL CITYA PARADIS, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Madame [E] reproche à la SARL CITYA PARADIS une faute dans l’établissement de l’état daté en premier lieu, dans un appel tardif de fonds en second lieu.

Pour l’information du cessionnaire d’un lot, le syndic doit adresser au notaire rédacteur de l’acte un état daté dont le contenu est déterminé par l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoit :

« Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Il a été jugé que l’imprécision de l’état daté entraîne la responsabilité du syndic (Civ. 3e, 20 juin 2019, no 18-10.516).

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article 18 prévoit par ailleurs qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Ainsi, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission.

Conformément à l’article 1240 du code civil, cette responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Enfin, en vertu de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, les charges dues au titre du lot se répartissent entre cédant et acquéreur en fonction de la chronologie des mises en recouvrement et de la nature des dépenses. Les provisions sur le budget prévisionnel, dès lors qu’elles sont exigibles à la date de la mutation, incombent au vendeur. Les dépenses extérieures au budget prévisionnel sont à mettre au compte de celui qui était copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Les éventuels ajustements (sommes perçues en trop ou en moins) sont imputés à celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le cessionnaire ne pourra être exonéré du paiement du moins perçu sur provisions qu’à condition de démontrer que l’approbation des comptes est antérieure à son acquisition du lot.

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, l’état daté rempli par CITYA PARADIS le 19 janvier 2021 en vue de la vente de l’appartement de Madame [E] ne comporte dans la 3ème partie qu’un montant de 851,34 euros au titre de la reconstitution des avances constituant la réserve (fonds de roulement) et 17,35 euros au titre des dépenses hors budget prévisionnelle (fonds travaux ALUR pour avril et juillet 2021).

Il n’est pas démenti que l’état daté ne comporte aucune information sur des factures de rémunérations de tiers intervenants.

Il résulte des pièces versées par Madame [E], qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé en date du 26 novembre 2012, avec une demande de consignation définitive de l’expert du 26 août 2016. Un procès-verbal de constat a été dressé le 26 mars 2017. Une procédure en référé devant le Tribunal judiciaire n’a été engagée qu’en décembre 2018. Une ordonnance de référé a été rendue le 20 juin 2019 dont le contenu est inconnu. La note d’honoraires de l’avocat a été adressé au syndicat des copropriétaires à la suite le 8 janvier 2020. L’ensemble des frais a été réglé en 2020 et validé lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2022.

L’état daté mentionne bien cette procédure en cours en annexe « dossier du 16/12/2015 », engagée contre Monsieur [Z]. L’état daté précise à cet égard « toutes indemnités à recevoir ou à payer demeureront acquises ou à la charge du syndicat. Les parties devront prendre dans l’acte de vente, toute convention particulière à cet égard : cette convention n’ayant d’effet qu’entre les parties ». Il rappelle aussi « les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 ne sont pas clos ».

L’argument tiré du refus de payer les dettes de charges antérieures à l’acquisition du bien par Madame [E] est inopérant puisque la procédure en cours contre Monsieur [Z] n’a été clôturée qu’en 2020.

L’argument tiré de la régularisation tardive de l’exercice 2020 est également inopérant, une telle régularisation ayant été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires en janvier 2022 et ne pouvant plus souffrir contestation.

Il appartenait éventuellement à Madame [E] qui était bien informée du litige en cours, de ménager les termes de la vente, et de ne pas accepter la clause prévoyant que le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c’est-à-dire lors de la régularisation postérieure, incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Dans ces circonstances, aucune faute du syndic n’est rapportée.

Madame [E] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il est équitable de condamner Madame [E], partie perdante, à payer à la SARL CITYA PARADIS une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [J] [E] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL CITYA PARADIS ;

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à la SARL CITYA PARADIS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Président Le Greffier