TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e David ATTALI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02134 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DB5

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 11 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.P.A. STELLA IMMO, dont le siège social est sis CHEZ SON MANDATAIRE LA STE DAUCHEZ ADB SA – [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

Toque : A0449

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David ATTALI, avocat au barreau de MARSEILLE,

Madame [B] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David ATTALI, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Clarisse DUMONTET, gréffière en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée Clarisse DUMONTET, gréffière en préaffectation lors du délibéré

Décision du 11 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02134 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DB5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2017, la société STELLA IMMO, représentée par DAUCHEZ PATRIMOINES, a consenti un bail d’habitation à M. [H] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 2, porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 370 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [B] [R].

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 027,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, soustraction faite des frais de procédure.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 13 octobre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [Z] le 3 octobre 2023.

Par assignations du 19 janvier 2024, la société STELLA IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [Z] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [B] [R] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorée de 30 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 125,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  626,69 euros au titre de dommage et intérêts prévu par la clause pénale,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par courrier daté du 30 janvier 2024, adressé en recommandé à DAUCHEZ PATRIMOINES, représentant de la société STELLA IMMO, M. [H] [Z] a donné congé des lieux.

Appelée à l’audience du 19 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 septembre 2024, la société STELLA IMMO, représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, précise que le locataire a quitté les lieux le 05 mars 2024. Par conséquent, elle renonce à ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’obtention de l’expulsion du locataire et à l’octroi d’une indemnité d’occupation. Elle actualise la dette locative au 5 mars 2024 à la somme de 7 271,25 euros, ainsi que sa demande de dommages et intérêts qui s’élève désormais à 727.12 euros, au titre de la clause pénale. Elle demande que M. [H] [Z] soit débouté de sa demande de délais.

La société STELLA IMMO expose que les travaux ont duré moins de 21 jours et que l’appartement occupé par M. [H] [Z] est resté habitable. Par conséquent, les demande du locataire sont injustifiées.

M. [H] [Z] et Mme [B] [R], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles ils forment les demandes suivantes :

— RECEVOIR M. [H] [Z] en ses écritures et y faisant droit,

— DECLARER et JUGER que la société STELLA IMMO a manqué à son obligation de délivrance et n’a pas assuré au preneur une jouissance paisible de la chose louée et de ses accessoires tels que les parties communes ;

— DECLARER que la société STELLA IMMO a de ce fait causé un préjudice de jouissance à M. [H] [Z]

A titre reconventionnel :

— FAIRE DROIT ET ACCUEILLIR les demandes tenant au manquement de la société STELLA IMMO à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible à l’égard du preneur ;

— CONDAMNER en conséquence la société STELLA IMMO à payer à M. [H] [Z] la somme de 24 422.24 soit 16 mois de loyers et charge à rembourser au titre du manquement à son obligation de délivrance résultant du trouble de jouissance, calculée comme suit : la somme de 24 422.24 euros au titre de la demande de restitution de loyers et charges soit 1526.39 x 16 mois ;

— COMPENSER le cas échéant et si tant que celles-ci soient admises, les sommes réclamées ci-dessus par M. [H] [Z] à due concurrence avec celles réclamées par la société STELLA IMMO ;

— ALLOUER le surplus à M. [H] [Z] soir la somme de 18 155.26 euros.

— CONDAMNER la société STELLA IMMO à verser à M. [H] [Z] une indemnité complémentaire de 5000 euros incluant la somme de 2 470 euros nécessaire à son relogement et en réparation du préjudice de santé connexe subi par M. [H] [Z] âgé de plus de 80 ans et qui l’a obligé à se reloger momentanément et louer un studio pour 26 jours à 95 euros la nuitée du 29 mars 2023 au 23 avril.

— ECARTER la demande d’expulsion ;

En tout état de cause :

— Décharger la caution

Dans le cas ou les demandes de paiement de la société STELLA IMMO seraient accueillies :

— CONSTATER l’ensemble des règlements effectués par M. [H] [Z]

— ACCORDER à M. [H] [Z] des délais de paiement et l’autoriser à régler sa dette locative résiduelle en 24 échéances égales et successives à compter de la signification du jugement à intervenir.

ENFIN :

— CONDAMNER la société STELLA IMMO à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société STELLA IMMO aux entiers dépens de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [H] [Z] et Mme [B] [R] exposent que des travaux de la partie privative de M. [H] [Z] et des parties communes l’ont empêché de jouir paisiblement du bien loué. Ils demandent la restitution des loyers versés pendant une période de 16 mois correspondant au temps des travaux. M. [H] [Z], âgé de 80 ans indique que pendant 26 jours, il y a eu une forte émanation de peintures dans son appartement, l’obligeant à trouver un autre appartement pour se reloger. Il demande, en outre, 5.000 euros étant donné qu’il n’a pas bénéficié de relogement ou d’indemnité pendant la période des travaux. Cette somme correspond à quatre mois de loyer afin de réparer le préjudice lié aux travaux.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société STELLA IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2024, M. [H] [Z] lui devait la somme de 7 271,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 7 027,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] [Z] est âgé de 80 ans et perçoit une retraite de 1 799 euros par mois. Ainsi, les revenus de M. [H] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, M. [H] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l’exigibilité immédiate de la somme due.

2. Sur la demande reconventionnelle au titre du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et du trouble de jouissance paisible

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que le bailleur est tenu de remettre à ses locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, conformément à l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’ils lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Cependant, si ces réparations durent plus de « vingt et un » jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose occupée dont il aura été privé.

En l’espèce, M. [H] [Z] demande la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l’obligation de délivrance et des troubles de jouissance. Le locataire indique avoir été privé d’user paisiblement de la chose louée en raison de travaux effectués par le bailleur, pendant 16 mois, dans les parties privatives et les parties communes de l’immeuble. Il estime être en droit de réclamer la restitution de loyers et charges d’août 2022 au mois de décembre 2023 inclus, soit la somme de 24 422.24 euros. De plus, M. [H] [Z] sollicite une indemnité complémentaire de 5 000 euros, incluant les frais de relogement et la réparation du préjudice de santé qu’il a subi.

Au soutien de ses demandes, M. [H] [Z] expose que :

Les travaux entrepris dans les parties communes et dans les parties privatives ont excédé la durée de vingt et un jours.

— Il n’a pu jouir paisiblement de son appartement pendant la période d’août 2022 au mois de décembre 2023, en raison de l’impossibilité d’emprunter dans des conditions d’usage normal des parties communes de l’immeuble et des parties privatives de son appartement.

— Selon un procès-verbal de constat en date du 4 février 2023, le commissaire de justice a constaté que d’importants travaux avaient été entamés début août 2022 et été toujours en cours le jour du constat. De plus, il est indiqué que l’un des locataires était indisposé par les fortes odeurs de peintures envahissant les parties communes.

— Selon un procès-verbal de constat, en date du 14 avril 2023, le commissaire de justice a constaté que dans l’appartement de M. [H] [Z], la cuisine, le sol, les meubles du séjour et les meubles de la chambre étaient bâchés. Il constate la présence de poussière blanche recouvrant le carrelage de la cuisine, le parquet de l’appartement et certains meubles. Il observe aussi que les radiateurs sont déposés et que certaines prises électriques murales sont hors service.

— Etant âgé de plus de 80 ans, il a été obligé de se reloger momentanément.

— Selon un certificat médical établi le 29 mars 2023, M. [H] [Z] est allergique à la poussière, l’obligeant pendant les travaux dans son immeuble et son appartement à dormir hors de chez lui pendant un mois jusqu’à la fin des travaux.

— Selon une facture établie le 27 avril 2023 par Mme [V] [S], M. [H] [Z] a loué un studio pour 26 jours à 95 euros la nuitée, du 29 mars 2023 au 23 avril 2023.

La société STELLA IMMO, en réponse, expose que le défendeur n’est pas fondé à demander le remboursement de 16 mois de loyers et charges, une indemnité complémentaire ainsi que la compensation de leur dette locative avec les sommes qu’ils reconnaissent devoir en ce que :

— Un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance et des « troubles de jouissance sérieux » l’ayant privé d’user paisiblement de la chose louée ne sont pas caractérisés. Au contraire, la société bailleresse en effectuant les travaux demandés, par les occupants, a rempli son obligation de délivrance et d’entretien.

— Les travaux dans l’appartement ont été réalisés pendant moins de vingt-et-un jours et n’ont pas entraîné une privation de jouissance de l’appartement loué.

— L’article 1724 du code civil ne s’applique pas s’agissant des travaux effectués par le bailleur pour l’entretien des parties communes de l’immeuble, ni aux travaux effectués dans les autres appartements.

— Le procès-verbal de constat du 14 avril 2023, dressé avant la fin des travaux de remplacement des fenêtres, se limite à constater l’état des lieux pendant l’exécution des travaux. Il note la présence de bâches pour couvrir les meubles et le sol afin de contenir la poussière et permettre l’utilisation de l’appartement en dehors des heures de travail. Ce constat ne prouve pas que l’appartement était inhabitable pendant la période des travaux.

— La société STELLA IMMO émet des réserves sur la facture du relogement de M. [H] [Z] et indique qu’il n’est pas apporté la preuve du paiement de cette facture.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats que des bâches avaient été disposées dans l’appartement afin de contenir la poussière et pour rendre le logement habitable. Aucun élément présenté par le locataire ne démontre que le logement était inhabitable pendant le temps des travaux, ni que ces travaux ont duré pendant plus de vingt-et-un jours. En outre, M. [H] [Z] n’apporte pas la preuve du paiement de la facture de son relogement.

De plus, avant le début des travaux des parties privatives, des impayés avaient déjà été constatés par le bailleur et des mises en demeure avaient été envoyées à M. [H] [Z].

Dès lors, M. [H] [Z] échoue à démontrer l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et un trouble de jouissance.

La demande de M. [H] [Z] tendant au remboursement des 16 mois de loyers ainsi que sa demande au titre de l’indemnité complémentaire seront donc rejetées.

3. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [H] [Z] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société STELLA IMMO tendant à son application seront donc rejetées.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [Z] et Mme [B] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société STELLA IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société STELLA IMMO de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, devenues sans objet.

CONDAMNE M. [H] [Z] solidairement avec Mme [B] [R], à payer à la société STELLA IMMO la somme de 7 271,25 euros (sept mille deux cent soixante et onze euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 7 027,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [H] [Z] solidairement avec Mme [B] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DÉBOUTE M. [H] [Z] de ses demandes d’indemnisation au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance et d’un trouble de jouissance.

DÉBOUTE la société STELLA IMMO de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [H] [Z], solidairement avec Mme [B] [R], à payer à la société STELLA IMMO la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [Z], solidairement avec Mme [B] [R], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 octobre 2023 et celui des assignations du 19 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge