TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 4]

[Localité 2]

MINUTE :

N° RG 24/00355 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2HW

[N] [L]

C/

[K] [V], [U] [Z]

le

— Expéditions délivrées à

— M^e Yasmina RACON

— [O] [L]

— prefecture de la gironde

JUGEMENT

EN DATE DU 26 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [L]

née le 10 Février 1945 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assitée de son fils M [L] [G]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yasmina RACON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yasmina RACON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 mars 2023, Mme [N] [L] a donné à bail à M [K] [V] et Mme [U] [Z] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 1300 €.

Le 20 août 2024, Mme [N] [L] a fait signifier à M [V] et Mme [Z] un commandement de payer des loyers à hauteur de 9515€ en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Mme [L] a ensuite fait assigner M [V] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon par un acte d’huissier du 14 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyer.

A l’audience du 20 juin 2025, Mme [N] [L], assistée par son fils [G] [L], reprend les termes de l’assignation pour demander au tribunal de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 21 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M [V] et Mme [Z] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique;

— condamner solidairement M [V] et Mme [Z] à payer :

* la somme de 9550 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

* la somme de 2600€ au titre de la dette locative ayant couru entre le 20 août 2024 et le 20 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum M [V] et Mme [Z] à payer :

* une indemnité d’occupation d’un montant de 1300€ par mois à compter du 21 octobre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités ;

* une indemnité d’un montant de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* les entiers dépens ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

En réponse aux arguments soutenus en défense, M [G] [L] indique que sa mère a bien reçu des demandes de travaux de la part des locataires mais qu’il s’agissait de travaux minimes et que les désordres dénoncés aujourd’hui sont vraisemblablement dus à un défaut d’entretien du logement.

M [K] [V] et Mme [U] [Z], représentés par leur conseil, concluent au rejet des demandes de Mme [L] et à titre reconventionnel, à sa condamnation à :

Réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la non décence du logement sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir ; Leur verser la somme de 5000€ chacun en réparation des préjudices subis ;Ordonner la compensation entre les sommes dues à la bailleresse et les sommes qui leur sont dues.A titre subsidiaire, M [V] et Mme [Z] sollicitent les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; outre un délai pour quitter les lieux et l’exclusion de l’exécution provisoire.

En tout état de cause, ils demandent au tribunal de :

Déduire 1300€ des sommes réclamées par la bailleresse ;Condamner Mme [L] à leur verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [L] aux entiers dépens. M [V] et Mme [Z] soutiennent que la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, au visa de l’article 1219 du code civil, compte tenu du caractère indécent du logement qu’ils occupent constaté par le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne de Gironde. Ils expliquent avoir, dans un premier temps, effectué des règlements partiels puis avoir cessé tout paiement à compter du mois de mai 2024 compte tenu du non-respect, par le bailleur, des ses obligations tirées des articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, M [V] et Mme [Z] évoquent des problèmes respiratoires de tous les occupants de la maison dont leurs deux enfants ainsi qu’un préjudice de jouissance.

Sur le montant de la dette, M [V] et Mme [Z] font valoir qu’ils avaient été exonérés par la bailleresse du paiement du loyer du mois de novembre 2023 suite au dégât des eaux qu’ils avaient subi en septembre 2023.

SUR CE

Sur la demande en résiliation de bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

1/ La recevabilité

Il résulte de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail pour dette locative est notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge.

En l’espèce, Mme [L] justifie avoir effectué cette notification par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 20 juin 2025.

En conséquence, il convient de déclarer la demande recevable.

2/ Le bien-fondé

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Cette clause ne peut cependant jouer que si les sommes réclamées sont réellement dues et sont demeurées impayées dans le délai imparti par le commandement.

Or, si, en vertu de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus, il peut en être exonéré, conformément à l’article 1219 du code civil, si le bailleur n’exécute pas ses obligations et que cette inexécution est suffisamment grave.

Parmi les obligations du bailleur, figure celle de remettre au locataire, en application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et dotés des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur ne peut en aucune façon s’exonérer de cette obligation d’ordre public.

Au regard de l’article 1219 précité, l’indécence d’un logement ne peut exonérer le locataire de tout paiement du loyer qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux.

Il convient de rappeler à cet égard qu’il appartient au juge d’apprécier la décence du logement mais qu’en application de l’article 5 du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022, un logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, suite au signalement effectué par les locataires sur la plate-forme HISTOLOGE le 10 novembre 2023, la commission de qualification du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne de la Gironde a, le 28 mars 2024, transmis le rapport de visite au Maire de la Commune de [Localité 5] pour les désordres relevant de son pouvoir de police.

Pour autant, M [V] et Mme [Z] ne justifient pas de la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité à ce jour.

Par ailleurs, le rapport de visite au vu duquel le logement aurait été qualifié d’indécent n’est pas communiqué. Il convient donc de se référer au rapport du SLIME 33 établi suite à la visite du 22 février 2024.

Il en ressort essentiellement que le logement occupé par M [V] et Mme [Z] présente des problèmes d’humidité en rez-de-chaussée, pouvant être mis en relation avec la configuration du terrain en pente côté Nord qui ne permet pas une évacuation correcte des eaux pluviales, ainsi qu’au niveau des poutres à l’étage, pouvant être mis en relation avec un dégât des eaux en toiture survenu en septembre 2023. Le rapport met également en évidence un renouvellement d’air non continu ainsi que l’utilisation de chauffage d’appoint électriques type soufflant mais uniquement dans les salles d’eau.

En parallèle, il est relevé une température ambiante de 21° dans la pièce de vie, un taux d’humidité ambiant de 56 %, un taux de CO², un niveau de particules fines et une concentration de composés organiques volatils dans les normes.

Le rapport mentionne également la présence de matériaux peu qualitatifs ou non adaptés ou encore un agencement atypique mais il convient de rappeler que seuls les éléments susceptibles de porter atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants doivent être pris en considération pour apprécier la décence d’un logement.

A ces constats, s’ajoute un défaut de conformité de la cheminée constaté le 04 octobre 2023 par la société 33-40 RAMONAGE mais il convient de relever que le logement dispose d’un système de chauffage par pompe à chaleur air-air.

Enfin, aux termes d’un SMS, M [V] se plaint auprès de M [L] de la présence de mulots dans la chambre d’un des enfants et les photographies jointes au rapport du SLIME montrent en effet, dans une chambre, l’absence de revêtement de sol dans un endroit avec des sachets de poison anti-rongeurs.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement donné à bail à M [V] et Mme [Z] présente des désordres susceptibles de constituer un risque pour leur sécurité (cheminée) et leur santé (humidité). Cependant, de par leur localisation ciblée, ils ne rendent pas l’habitation, d’une surface de 220 m² comprenant 7 pièces réparties sur deux niveaux, totalement inhabitable.

Ils justifient dès lors, non pas une absence de tout loyer mais une diminution du loyer à hauteur de 650€ par mois.

Aux termes du commandement, Mme [L] réclamait les loyers des mois de novembre 2023 à août 2024, soit 10 mois. Il sera démontré ci-après que suite à un accord des parties, aucun loyer n’était dû pour le mois de novembre 2023. En appliquant un loyer de 650€ par mois, la somme de 5850€ (650 x 9 mois) pouvait être réclamée à M [V] et Mme [Z].

Selon décompte manuscrit produit aux débats par la demanderesse, M [V] et Mme [Z] se sont acquittés de la somme de 3485€ sur la période considérée. Ils étaient donc redevables, au mois d’août 2024, de la somme de 2365€.

Cette somme n’ayant pas été versée dans les deux mois de la délivrance du commandement, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire étaient acquis au 20 octobre 2024.

Occupants sans droit ni titre depuis cette date, l’expulsion de M [V] et Mme [Z] devra être ordonnée.

En occupant le logement sans droit ni titre sans verser le moindre loyer, M [V] et Mme [Z] causent un préjudice à Mme [L] qu’il y a lieu de réparer en les condamnant à régler une indemnité d’occupation d’un montant de 650€ par mois à compter du 21 octobre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte des échanges de SMS versés aux débats que M [G] [L], agissant pour le compte de sa mère, a consenti à M [V] et Mme [Z] une remise totale du loyer pour le mois de novembre 2023 suite au dégât des eaux ayant endommagé la toiture en septembre 2023.

Au vu de ce qui précède, M [V] et Mme [Z] étaient redevables de la somme de 2365 € au 20 août 2024 à laquelle il convient d’ajouter les loyers des mois de septembre et octobre 2024 ; soit un total de 3665€ (2365 + 2x650) assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, faute pour M [V] et Mme [Z] d’avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, aucun délai ne peut leur être accordé.

Sur la demande reconventionnelle en travaux

Compte tenu de l’expulsion ordonnée, M [V] et Mme [Z] n’ont plus ni qualité ni intérêt à solliciter la réalisation de travaux dans le logement.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est non seulement tenu de délivrer aux locataires un logement décent mais aussi d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause de travaux comme prévu au a) du même article.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les différentes sanctions d’une inexécution contractuelle peuvent être cumulées si elles ne sont pas incompatibles et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, l’humidité constatée dans le logement et la présence de nuisibles, bien que localisées, troublent la jouissance paisible de M [V] et Mme [Z] qui doivent notamment, comme indiqué dans les SMS échangés avec M [L], nettoyer régulièrement les murs à l’eau de javel.

Ces SMS décrivent également les nombreux désagréments que M [V] et Mme [Z] ont dû subir suite à la dégradation de la toiture en septembre 2023.

Le rapport du SLIME 33 indique par ailleurs :

L’un des adultes est équipé d’un appareil pour respirer correctement la nuit consécutivement à l’installation dans le logement ;Le second parent évoque des écoulements nasaux réguliers, consécutifs à l’installation dans le logement également, sans qu’un diagnostic n’ait été posé ;Un jeune enfant âgé d’un an et demi présente lui aussi des écoulements nasaux associés à de la toux, notamment la nuit. Un rendez-vous a été pris avec un allergologue en date du 15 mars 2024. En l’état de ces constatations, le SLIME 33 émettait les recommandations suivantes :

L’adulte qui bénéficie d’un appareil relatif à l’apnée du sommeil doit être suivi par un pneumologue ; Les occupants présentant des écoulements nasaux et de la toux doivent envisager un bilan allergologique.

A ce jour, M [V] et Mme [Z] ne produisent aucun justificatif sur leur état de santé ou celui de leur enfant ; étant relevé que le certificat produit aux débats concerne Mme [B] [P] demeurant à [Localité 6] ; étrangère au présent litige.

En l’état de ces éléments et considérant qu’une diminution du loyer a été déjà été consentie, Mme [L] devra être condamnée à verser à M [V] et Mme [Z] une somme de 2000€ en réparation des préjudices subis.

Sur les délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L412-7.

En vertu des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, qui ne sauraient être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales à moins que ces derniers ne soient entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il est constant que M [V] et Mme [Z] ont effectué de nombreux travaux dans la maison. Ils ont dû supporter à plusieurs reprises des infiltrations d’eau dans leur logement le temps que la toiture soit réparée.

Leur situation économique est aujourd’hui précaire puisqu’en vertu d’une convention de rupture conventionnelle de son contrat de travail signée le 13 juin 2025, M [V] devait quitter son emploi le 22 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier révèle en outre que le couple vit avec les deux enfants aînés de Madame ainsi qu’avec leur enfant commun né le 04 juin 2022. Il reçoit par ailleurs deux des trois filles de M [V] durant les fins de semaines et les vacances scolaires.

M [V] et Mme [Z] justifient avoir formé une demande de logement social depuis le 12 décembre 2023 mais la taille du logement nécessaire pour héberger la famille complexifie nécessairement la tâche.

Aussi, convient-il d’allouer à M [V] et Mme [Z] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer :

1°) A l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2°) Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale, une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux articles 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et la somme allouée ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement, il convient de partager les dépens par moitié et de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE Mme [N] [L] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2023 entre Mme [N] [L] d’une part et M [K] [V] et Mme [U] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M [K] [V] et Mme [U] [Z] à payer à Mme [N] [L] une somme de 3665€ au titre des loyers impayés (décembre 2023 à octobre 2024 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêts ;

DEBOUTE M [V] et Mme [Z] de leur demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à M [V] et Mme [Z] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M [V] et Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [K] [V] et Mme [U] [Z] in solidum à payer à Mme [N] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 650€ par mois à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux manifestée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [N] [L] à verser à M [V] et Mme [Z] ensemble la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Mme [L] au titre des dommages et intérêts et celle due par M [V] et Mme [Z] au titre des loyers impayés à concurrence de la plus faible ;

DECLARE la demande de travaux formée par M [V] et Mme [Z] irrecevable ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE