TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17 Juin 2025

à M^e Audrey PORRU

Le ……………………………………………

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06853 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VCI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CJPP IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 3 août 2023, la SCI CJPP IMMO a donné à bail à Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1.260 euros.

Déplorant des loyers impayés, le 5 juillet 2024, la SCI CJPP IMMO a fait délivrer à Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] un commandement de payer la somme en principal de 7.060 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 4 octobre 2024, la SCI CJPP IMMO a attrait Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE, afin d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bailordonner l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier obtenir la condamnation solidaire de Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] à lui payer : * 9.580 euros au titre d’un arriéré locatif ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 1.260 euros, due à compter du 5 septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens.

L’affaire a été appelée le 18 mars 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI CJPP IMMO a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 14.120 euros au jour de l’audience.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités tous deux à étude, Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SCI CJPP IMMO.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CJPP IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis le 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2023 contient une clause résolutoire qui ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé.

En revanche, le commandement de payer visant cette clause et signifié aux locataires le

, pour la somme en principal de euros, prévoit bien un délai de six semaines à compter de la délivrance de l’acte, pour régulariser l’arriéré.

Il résulte du décompte de Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D], actualisé au , que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Le délai visé dans la clause résolutoire est erroné, compte-tenu des délais règlementaires applicables. Néanmoins, en l’absence de grief invoqué, il convient de substituer le délai légal applicable de six semaines, repris par le commandement de payer.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du .

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions précitées.

Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] sont donc devenu occupants sans droit ni titre depuis le

. Il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des locataires par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 1.260 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du bail, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 17 mars 2025, que Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] restent à devoir un montant de 14.120 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les locataires, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, et n’apportent pas la preuve de leur libération.

Par application de la clause de solidarité contenue à l’article VII du bail, Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement en qualité de co-titulaires du contrat, au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à la SCI CJPP IMMO une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023, entre d’une part la SCI CJPP IMMO, d’autre part Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D], portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CJPP IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] solidairement à payer à la SCI CJPP IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.260 euros, due à compter du et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] solidairement à payer à la SCI CJPP IMMO, la somme de 14.120,00 euros titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] à payer à la SCI CJPP IMMO, une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [S] et Monsieur [C] [D] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le Juge