TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries

: M^me KAOUDJI, présente lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Juin 2025

GROSSE :

Le 02/09/2025

M^e Brice TIXIER

EXPEDITIONS :

Le 02/09/2025

M^e Cyril PRIEUR

Mme [V] [E]

N° RG 24/03234 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47XD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2021, la SA d’HLM UNICIL a donné à bail à Madame [H] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 312,51 euros, outre 183,41 euros de provision sur charges.

Madame [H] [Y] a hébergé au sein du logement Madame [V] [E].

Par courrier du 17 août 2022, réceptionné par la bailleresse le 24 août 2022, Madame [H] [Y] a signé un congé portant sur ledit logement avec effet au 17 août 2022.

Par courrier daté du 16 février, l’année n’étant pas visible, Madame [V] [E] a sollicité un transfert de bail à son profit.

Par courrier du 12 avril 2023, la SA d’HLM UNICIL a refusé ce transfert.

Sur ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Marseille du 02 décembre 2022, un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 06 mars 2023 établissant la présence dans le logement de Madame [V] [E].

Un état des lieux de sortie a été établi le 09 septembre 2024 entre la SA d’HLM UNICIL et Madame [H] [Y], concernant le logement situé [Adresse 1].

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 03 et 08 avril 2024, la SA d’HLM UNICIL a fait citer devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Marseille, Madame [V] [E] et Madame [H] [Y] à l’audience du 24 septembre 2024, à l’effet de :

constater la validité du congé donné par Madame [H] [Y] le 17 août 2022,juger que Madame [H] [Y] a été déchue de tout droit d’occupation à compter du 24 septembre 2022,juger que Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] ainsi que ses trois enfants sont des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 24 septembre 2022,

En conséquence,

ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] et de ses trois enfants des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,condamner in solidum Madame [H] [Y], Madame [V] [E] à payer à UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 495,92 euros à compter du 24 septembre 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,ordonner que l’indemnité d’occupation soit indexée au 1er janvier de chaque année dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant être faite comme en matière de loyer,condamner in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] à payer à la SA d’HLM UNICIL une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, la SA d’HLM UNICIL demandant le bénéfice de son assignation.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, Madame [H] [Y] sollicite de :

A titre principal,

juger que la société UNICIL a eu connaissance du congé donné par Madame [H] [Y] reçu le 24 août 2022,débouter la société UNICIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Madame [H] [Y],

À titre subsidiaire,

juger que la société UNICIL a eu connaissance du congé donné par Madame [H] [Y] reçu le 24 août 2022,juger que Madame [V] [E] est occupante sans droit ni titre et la condamner seule au paiement d’une indemnité d’occupation,débouter la société UNICIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Madame [H] [Y],

En tout état de cause,

débouter la société UNICIL de ses demandes relatives à la charge des dépens et à une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées à l’encontre de Madame [H] [Y].

Citée à étude, Madame [V] [E] n’est ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

La cessation du contrat de bail liant deux parties peut donc résulter d’un congé délivré soit par le bailleur soit par le preneur, étant précisé que le contrat de bail est renouvelable par tacite reconduction.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le seul contrat de bail écrit produit dans le cadre du présent litige lie Madame [H] [Y] à la SA d’HLM UNICIL.

En effet, par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la SA d’HLM UNICIL a donné à bail à Madame [H] [Y] un logement situé [Adresse 1].

Aux termes de ses écritures, Madame [H] [Y] admet avoir hébergé au sein de ce logement Madame [V] [E] ainsi que ses enfants et admet avoir quitté ledit logement pour s’installer dans le département des Alpes-Maritimes au mois d’août 2022, tandis que Madame [V] [E] occupait toujours ce logement.

Aucune des parties ne conteste que le congé délivré le 17 août 2022 par Madame [H] [Y] est valable, sauf en ce qui concerne la date du départ du logement, Madame [H] [Y] indiquant dans son courrier que son départ du logement s’effectue le 17 août 2022, alors qu’elle était tenue de respecter un délai de préavis d’un mois à compter de la date de réception du congé par la bailleresse, la date de fin du préavis étant le 24 septembre 2022, soit un mois après la réception de son congé par la bailleresse le 24 août 2022.

Il conviendra d’en déduire que le 24 septembre 2022, Madame [H] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre de ce logement, n’ayant pas restitué les clés et ce malgré un courrier du 24 août 2022 lui ayant été adressé par la SA d’HLM UNICIL l’invitant à prendre contact avec son représentant pour convenir d’une date pour procéder à l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés et un autre courrier du 27 septembre 2022 par lequel la bailleresse l’informe qu’elle n’a pas accompli les formalités de départ de son logement et l’enjoint à contacter son représentant pour convenir d’une date pour effectuer l’état des lieux de sortie.

Dès lors, Madame [H] [Y] est déchue de tout droit d’occupation à compter du 24 septembre 2022 et a été occupante sans droit ni titre de ce logement jusqu’à l’état des lieux de sortie du 9 septembre 2024 précité au cours duquel elle a restitué les clés du logement.

S’agissant de Madame [V] [E] ainsi que de ses trois enfants, il sera relevé qu’elle ne justifie aucunement d’un contrat de bail la liant à la SA d’HLM UNICIL.

Si Madame [H] [Y] fournit un avis d’échéance établie par la SA d’HLM UNICIL pour le logement litigieux pour le mois de juillet 2024 précisant que l’occupante est Madame [V] [E], ce document précise bien que Madame [V] [E] vit chez Madame [H] [Y].

Il n’appartient nullement à la SA d’HLM UNICIL de vérifier si Madame [H] [Y] paye elle-même ses loyers ou par l’intermédiaire d’un tiers et il ne saurait lui être reproché d’avoir enregistré les coordonnées bancaires de Madame [V] [E] et d’avoir prélevé les loyers dus sur son compte bancaire et ce d’autant que la bailleresse a confirmé avoir procédé à l’enregistrement des nouvelles coordonnées bancaires dans un courrier du 9 mars 2022 adressé à sa locataire, Madame [H] [Y].

Madame [V] [E] a donc été, tout comme Madame [H] [Y], occupante sans droit ni titre du logement du 24 septembre 2022 au 9 septembre 2024.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établie entre la bailleresse et Madame [H] [Y] le 9 septembre 2024 que les lieux loués ont été vidés et les clés restituées.

En conséquence, la SA d’HLM UNICIL sera déboutée de sa demande d’expulsion et de sa demande subséquente de suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Madame [H] [Y], locataire n’ayant pas restitué les clés et donc rendu à la bailleresse jouissance de son bien, ainsi que Madame [V] [E] occupante sans droit ni titre du logement, et ce jusqu’au 9 septembre 2024, seront tenus in solidum de payer à la SA d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 474,88 euros, due à compter du 24 septembre 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 9 septembre 2024.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA d’HLM UNICIL à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM UNICIL les frais exposés pour la présente instance. Par suite, il conviendra de condamner in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] à payer à la SA d’HLM UNICIL une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De surcroît, succombantes, Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé délivré le 17 août 2022 par Madame [H] [Y] concernant le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATE l’absence de restitution des clés du logement situé [Adresse 1] par Madame [H] [Y] et tout occupant de son chef jusqu’au 09 septembre 2024 ;

DIT QUE depuis le 24 septembre 2022, date d’expiration du délai de préavis, Madame [H] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] jusqu’au 09 septembre 2024 ;

DIT QUE Madame [V] [E] ne dispose d’aucun titre et d’aucun droit sur le logement situé [Adresse 1] et en a été occupante sans droit ni titre du 24 septembre 2022 au 9 septembre 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM UNICIL de sa demande d’expulsion et de sa demande subséquente de suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] à verser à la SA d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de quatre cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-huit centimes (474,88 euros) à compter du 24 septembre 2022 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 9 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM UNICIL tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] à payer à la SA d’HLM UNICIL une somme de trois cent cinquante euros (350 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Madame [V] [E] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION