TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00506

N° RG 25/01010 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F22Z

Le 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats, Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Comparant, représenté par Madame [J], Chargée contentieux-recouvrement

ET :

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 01.12.1986, l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Selon avenant du 1er avril 2021, Monsieur [W] [V], fils de Madame [E] [V], a repris le bail à son nom suite au décès de sa mère le 14 février 2021.

Par LRAR en date du 7 août 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, venant aux droits de l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [W] [V] de régler la somme de 1743,08€ pour manquement à son obligation de payer le loyer.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 2045,95€ en principal, a été délivré le 26 décembre 2024 à Monsieur [W] [V] par acte de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [V] (actes remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail conclu par Monsieur [W] [V] pour inexécution de son obligation de paiement des loyers,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe à [Adresse 2] à [Localité 8], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [W] [V] au paiement de la somme de 3227,59€ au titre des loyers dus au 7 mars 2025,

— Condamner Monsieur [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [W] [V] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [W] [V] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial, a confirmé ne pas être en capacité de produire le bail originaire conclu avec Madame [E] [V]. Le bailleur social a fait valoir que le loyer résiduel à charge de Monsieur [W] [V], hors aides sociales est de 121,58 euros pour un loyer avec charges de 505,49 euros. Le bailleur indique également que Monsieur [W] [V] n’a pas communiqué son attestation d’assurance habitation. L’OPH s’est engagé à communiquer dans le cadre du délibéré la preuve des paiements de loyers résiduels pour septembre et octobre 2025.

En défense Monsieur [W] [V] est comparant. Il explique qu’il aimerait obtenir un délai de paiement. Il dit avoir fait un dossier de FSL maintien. Il expose qu’il a préféré payer du chauffage pour sa fille que payer le loyer car il faisait trop froid dans sa chambre. Il dit avoir voulu apurer sa dette en février mais que c’est le moment où il s’est séparé de sa compagne. Il précise être inscrit à France Travail et pouvoir verser le loyer résiduel même s’il n’a pas encore repris le paiement de son loyer courant. Il s’engage à payer en plus de son loyer résiduel courant la somme de 50 euros afin d’apurer sa dette de loyer, soit 170 euros mensuel. Il dit avoir un suivi avec ADALEA. Il précise également avoir une dette de 30.000 euros correspondant à une condamnation à des dommages intérêts.

A l’audience, il a été donné connaissance des conclusions du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation comme l’exigent les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification d’un créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; il est de principe que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a-De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

(…)

d-De prendre à sa charge l’entretien courant du logement (…)

***

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [V] n’a pas respecté son obligation de payer son loyer, ce qu’il ne conteste pas.

Il encourt donc la résiliation judiciaire de son contrat de bail.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 6204,19€ au 31 août 2025. Le locataire n’a apporté aucun élément pour contester cette somme.

Dans le cadre du délibéré, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un nouveau décompte faisant état de deux versements de 200 euros en septembre et octobre 2025 qui couvrent le loyer courant résiduel à charge du locataire de 121,58 euros et débute l’apurement de la dette de loyers.

La caisse d’allocations familiales n’a toutefois pas encore repris le paiement des APL.

Monsieur [W] [V] sera condamné au paiement de la somme de 6835,55 euros, échéance d’octobre incluse.

Sur la demande de délai de paiement :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Monsieur [W] [V] a justifié de sa reprise de paiement du loyer résiduel courant. Il a également justifié de l’assurance habitation.

Il sera fait droit à sa demande de délai de paiement, selon les conditions définies dans le dispositif de la présente décision.

Monsieur [W] [V] pourra s’acquitter de la somme de 6835,55 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1750,00 euros), et le solde restant (5085,55 euros) à la 36ème et dernière échéance, sachant qu’un rappel APL et RLS pourra couvrir une bonne partie de la dette.

Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [W] [V] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur [W] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 515,68 euros par mois à compter de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus).

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Monsieur [W] [V] sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [W] [V], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT et Monsieur [W] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6835,55€ au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 6 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus;

ACCORDE à Monsieur [W] [V] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [W] [V] pourra s’acquitter de la somme de 6835,55 euros par versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50= 1750 euros), et le solde (5085,55 euros) à la 36ème et dernière échéance;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [W] [V] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut il sera expulsée des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [W] [V] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 515,68 euros par mois, à compter du mois de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [W] [V]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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