TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 02 Octobre 2025

Enrôlement : N° RG 24/12136 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TAT

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU 39 RUE MONTOLIEU 13002 MARSEILLE ( M^e Frédéric RACHLIN)

C/ M. [K] [H] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Octobre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 39 Rue Montolieu, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 067 803 916, dont le siège social est sis Rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [K] [H]

né le 17 septembre à OLLIOULES, demeurant et domicilié 17 rue Longue des Capucins 13001 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [H] est propriétaire du lot n°9 au sein de l’immeuble sis 39 rue Montolieu, 13002 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot depuis plusieurs mois, bien que des paiements partiels soient intervenus.

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis du 39 rue Montolieu 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné Monsieur [K] [H] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 39, rue Montolieu 13002 MARSEILLE les sommes suivantes :

• 8 304,93 € suivant décompte de charges au 14 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• 1 278,82 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts

• 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations,

• 2 778,82 € à titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation destinée à Monsieur [K] [H] a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé et l’accusé de réception de la LRAR parallèlement envoyée a été retourné avec la mention « pli non réclamé ».

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 avril 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété du lot n°9

— Le décompte de charges actualisé au 14 octobre 2024

— La lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 29 aout 2024 valant mise en demeure de payer la somme de 167.57 euros correspondant à l’appel provisionnel et la cotisation fonds travaux sur budget voté du troisième trimestre 2024

— Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 6 septembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023

— Le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024

— L’attestation de non recours au procès-verbaux d’assemblée générale des 6 septembre 2022 et 3 octobre 2022

— Le commandement du 17 avril 2024 de payer la somme au principal de 8.357,05 euros arrêtée au 8 avril 2024,

— La reddition annuelle des comptes pour l’année 2022

— Le contrat de syndic en cours, signé le 3 octobre 2023

— Les appels de fonds

Les charges réclamées représentent la somme 8.304,93 euros. La créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte.

Monsieur [K] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des charges impayées arrêtées au 14 octobre 2024, la somme de 8.304,93 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant par ailleurs des frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais s’élevant à la somme de 375 euros seront retranchés.

En outre, seront également retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, relevant de la gestion normale d’une copropriété, ou des frais irrépétibles, les frais de deuxième mise en demeure du 22.02.2024 d’un montant de 50 euros, la relance après mise en demeure du 19.03.2024 d’un montant de 40 euros, la somme de 43,82 euros au titre des intérêts de retards au 19.03.2024, ainsi que les frais de « constitution de dossier transmis à avocat » d’un montant de 350 euros.

Monsieur [K] [H] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, la somme de 395 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [K] [H], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis du 39, Rue Montolieu 13002 MARSEILLE :

— la somme de 8.304.93 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2024,

— la somme de 395 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis du 39, Rue Montolieu 13002 MARSEILLE du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis du 39, Rue Montolieu 13002 MARSEILLE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis du 39, Rue Montolieu 13002 MARSEILLE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux octobre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT