TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 2025 à Me [Localité 6],

M^e BESSAIDI ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07320 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GMW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [W], domicilié : chez SARL AZUREA, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [Z]

représentée par Madame la Préposée aux Tutelles du CH E. Toulouse en qualité de curateur en vertu d’un jugement du 23 avril 2019 au Tribunal d’instance de Marseille domiciliée [Adresse 2]

née le 27 Août 1967 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître BESSAIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2015, M. [M] [W] a donné à bail à Mme [P] [Z], “représentée par le service des majeurs protégés Edouard Toulouse”, un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le quinzième [Localité 5] pour un loyer de 590 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Le logement se situe au sein d’une copropriété.

Par courrier du 29 septembre 2023, le syndic a mis en demeure la mandataire de M. [M] [W] de régler les nuisances causées par Mme [P] [Z] sous quarante-huit heures et de lui faire un retour de la procedure d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, M. [M] [W] a fait assigner Mme [P] [Z], representee par son curateur, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 1728 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :

— prononcé de la résiliation du bail, avec expulsion de Mme [P] [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard avec reserve de la competence pour liquider l’astreinte,

— condamnation de Mme [P] [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 650,87 euros, avec indexation, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation à lui payer les intérêts au taux legal produits à compter de chacune des échéances impayées,

— condamnation à lui payer les charges à compter de la résiliation et jusqu’à liberation des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 mars 2024.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [M] [W] réitère les termes de son assignation.

Il fait valoir des troubles de voisinage causes par Mme [P] [Z] et son compagnon à compter de l’année 2023 et de manière continue. Il explique qu’ils sont agressifs. Il indique que des voisins déposent des plaints ou des mains courantes. Il fait état de menaces, du non-respect des règles d’hygiène.

S’agissant des bulletins d’hospitalisation versés au débat par Mme [P] [Z], il oppose qu’une hospitalisation en psychiatre ne fait pas obstacle à des sorties.

Il précise que le syndic le relance. Il soutient que la situation est devenue “intenable”.

Conformément à ses conclusions en défense, Mme [P] [Z], prise en la personne de la préposée aux tutelles du [Adresse 7], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants du code civil :

— conclut au rejet des demandes de M. [M] [W],

— demander que l’exécution provisoire soit écartée et que chacun des parties conserve ses frais irrépétibles.

Elle fait valoir son absence des lieux du fait d’hospitalisations durant les troubles de voisinages reprochés par le bailleur. Elle avance que des tiers profitent de ses absences pour s’introduire chez elle. Elle précise que durant ses crises, elle peut quitter son logement sans fermer la porte.

A la lecture des pieces de M. [M] [W], elle relève qu’un individu au moins s’introduit chez elle. Elle soutient qu’elle ne peut répondre d’individus inconnus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si l’article 426 du code civil stipule que la résiliation du bail d’une personne protégée doit être autorisée par le juge des tutelles, cette disposition n’empêche toutefois pas le bailleur de poursuivre en justice la résiliation du bail du majeur protégé qui ne respecte pas ses obligations."

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Cette obligation est reprise à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé :… b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;".

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, M. [M] [W] produit deux plaintes déposées par une voisine, une plainte d’un voisin et cinq mains courantes relatives à des troubles survenus entre les 23 juillet et 20 août 2023, à savoir :

— la bousculade d’une voisine par Mme [P] [Z] le 23 juillet 2023 dans la cage d’escalier et des coups de pieds portés contre sa porte d’entrée par un homme hébergé par Mme [P] [Z], la plainte étant déposée contre cet homme, cette voisine déposant plainte contre Mme [P] [Z] le 20 août 2023 au Commissariat de police du [Localité 9] pour des faits de menaces avec arme commis le jour même sur le palier du bâtiment en présence de sa fille,

— le 13 juillet 2023, un voisin signale la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble par M. [T] [L], sans mentionner Mme [P] [Z], la dégradation n’ayant pas fait l’objet d’un constat,

— du signalement d’un différend de voisinage par un autre voisin le 26 juillet 2023, sans plus de précision (récépissé de déclaration de main courante), d’outrage, ce voisin déclarant le 20 août 2023 que Mme [P] [Z] lui laisse un message vocal sur son téléphone aux termes duquel elle menace de mettre le feu dans le bâtiment, il évoque une intervention des forces de l’ordre le jour même suite à des menaces avec arme (couteaux), commises par Mme [P] [Z] au préjudice de deux voisins, ce message ne faisant l’objet d’aucune constatation, une autre voisine effectuant une main courante similaire le même jour, de même que le voisin victime de la menace avec arme, outre un signalement de menace ou injure le 20 août 2023 (récépissé)

— le 20 août 2023, une voisine, indiquant se présentant suite à une intervention de la police dans l’immeuble, signale le manque d’hygiène de Mme [P] [Z], laissant les excréments de ses animaux sur le palier du bâtiment sur lequel son compagnon peut parfois dormir, bloquant l’accès, outre le jet d’objets par la fenêtre.

La mandataire de M. [M] [W] saisit la curatrice de Mme [P] [Z] dans un courriel du 1er août 2023, celle-ci lui répondant que les voisins doivent appeler la police s’ils ne se sentent pas en sécurité.

Dans un courriel du 13 janvier 2025, le syndic signale que les menaces de Mme [P] [Z] perdurent. Il fait état dans un courriel du 3 avril 2025 de tapage nocturne, de cigarettes fumées dans le hall et d’une porte défoncée.

Un copropriétaire avise le syndic et la mandataire de M. [M] [W] dans un courriel du 19 mars 2025 de dégradations commises par Mme [P] [Z] sur la porte d’entrée de son appartement.

Les dégradations reprochées à Mme [P] [Z] ne font l’objet d’aucune constatation. Aucun élément ne permet de vérifier l’intervention des services de police le 20 août 2023.

Aucune mise en demeure n’est adressée à Mme [P] [Z] ou à sa curatrice. Aucun constat de commissaire de police ou rapport de la police démontrant un comportement de Madame caractérisant des fautes n’est versé au débat.

Il importe de retenir que Mme [P] [Z] demeure dans les lieux depuis dix ans.

La production de courriels du syndic ou d’un copropriétaire rapportant des évènements signalés par des résidents ou des locataires sont insuffisants à établir la persistance des troubles de voisinages survenus au cours de l’été 2023.

Il en résulte que des troubles de voisinage survenus sur une période d’un mois au cours de l’été 2023 sont insuffisants à justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Mme [P] [Z] sera par conséquent débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [W] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [M] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION