TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05159 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65AS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022 avec prise d’effet au 8 décembre 2022, la société (SA) 3F SUD a consenti à Madame [F] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné n° P410L-1123 sis [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre 170 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 8 décembre 2022, la société 3F Sud a consenti à Madame [F] [J] un bail portant sur un emplacement de stationnement P410P-8007 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 15 euros. Il est précisé que cet avenant et le contrat de bail forment un ensemble indivisible.

La bailleresse, informée d’une occupation sans droit ni titre de son bien a diligenté un procès-verbal de constat daté du 18 juin 2024 établissant que, selon le voisinage, Monsieur [K] [W] occupait le bien en l’absence de Madame [F] [J].

En outre par constat du 3 juillet 2024, Maître [H] [E], commissaire de justice, s’est rendu au devant du logement dit, et a constaté qu’il se trouvait occupé par Monsieur [T] [G] déclarant être dans les lieux depuis quinze jours en vertu d’un contrat de bail qu’il n’a pas en sa possession.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la société (SA) 3F SUD a délivré à Madame [F] [J] un commandement de payer la somme de 7.696,26 euros en principal qui a été remis à Monsieur [T] [G] précisant que Madame [F] [J] n’occupait plus cet appartement.

Enfin par constat du 16 juillet 2025, la SELARL [U] [V] et [H] [E] s’est rendue de nouveau audit logement et le locataire de l’appartement voisin lui a déclaré que les occupants du bien objet du litige changeaient régulièrement.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la société (SA) 3F SUD a fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Juger recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône ;Déclarer recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX depuis plus de deux mois ;A titre principal, constater que par l’effet du commandement en date du 4 juillet 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un parking sis [Adresse 2] est acquise et que Madame [J] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;A titre subsidiaire, juger que Madame [J] a commis des manquements à ses obligations, dans le cadre de l’exécution du contrat de location, en ne réglant pas ses loyers et charges et ce, malgré les demandes amiables préalables, et en sous louant son logement sans autorisation ;Par conséquent :

Prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail liant les parties et portant sur la location d’un appartement et d’un parking sis [Adresse 2] ;Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Madame [J] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement et du parking sis [Adresse 4] ;Condamner Madame [J] à payer à la société 3F SUD la somme de 8.767,74 euros au titre des loyers et charges dus, comptes arrêtés au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;En cas de résiliation judiciaire, condamner Madame [J] à payer à la société 3F SUD tous les loyers et charges appelés entre la date du dernier décompte retenu pour la condamnation à l’arriéré locatif et la date de résiliation du bail ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle globale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, et ce jusqu’au complet délaissement des lieux ;Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;Condamner Madame [J] à payer à la société 3F SUD la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, laquelle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;Débouter Madame [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 10 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, La société (SA) 3F SUD, représentée par son conseil, a maintenu sa demande et actualisé sa créance à la somme de 9.591,88 euros.

Citée à étude, Madame [F] [J] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 7.696,26 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 septembre 2024.

Madame [F] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier des différents constats établis par commissaire de justice, que Madame [F] [J] n’occupait pas les lieux et paraissait sous-louer les lieux. En conséquence, la mauvaise foi de la défenderesse justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit pas appliqué.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 5 septembre 2024 jusqu’au départ de Madame [F] [J] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 412,07 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [F] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [J] reste devoir la somme de 9.591,88 euros, à la date du 4 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [F] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [F] [J] est donc condamnée au paiement de la somme de 9.591,88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.696,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [J] sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de l’issue du litige, il convient de la condamner à payer à la société (SA) 3F SUD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2022 entre La société (SA) 3F SUD d’une part, et Madame [F] [J] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 5] ainsi que son avenant du 8 décembre 2022 portant sur l’emplacement de stationnement P410P-8007 sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [F] [J] de libérer les lieux;

Dit qu’à défaut pour Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société (SA) 3F SUD pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et ce sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [F] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre cent douze euros et sept centimes (412,07 euros) à ce jour, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Madame [F] [J] à verser à La société (SA) 3F SUD la somme de neuf mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-huit centimes (9.591,88 euros) selon décompte arrêté au 4 novembre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.696,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus;

Condamne Madame [F] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamne Madame [F] [J] à payer à La société (SA) 3F SUD la somme de cinq cent euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE