TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e Thomas D’JOURNO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e Oriane LOBBENS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02164 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YPS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 27 mars 2024, la SA UNICIL a assigné Madame [R] [G] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délai de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5] et de l’emplacement de stationnement ;

• condamner Madame [G] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 5915,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024 ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [G], citée à sa personne, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle demande in limine litis de voir dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 10 mai 2022 à sa cliente.

Elle s’oppose aux demandes présentées à l’encontre de Madame [G] compte tenu de la décision de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône en date du 5 septembre 2024 qui a décidé d’un effacement total des dettes de Madame [G].

Elle indique avoir procédé au règlement du solde de sa dette.

A l’audience, la SA UNICIL a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 387,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 décembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA UNICIL a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par une note en délibéré, la SA UNICIL indique que Madame [G] a procédé à un paiement de 518,85 euros le 5 janvier 2025 et produit un nouveau décompte arrêtant sa créance à la somme de 387,70 euros au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 6 juin 2024.

L’action de la SA UNICIL est donc déclarée recevable.

Sur la nullité du commandement de payer :

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, il peut toutefois retenir que les irrégularités qui affectent ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

Toutefois en l’espèce et contrairement à ce que soutient Madame [G], le commandement de payer qui lui a été délivrée le 10 mai 2022 comporte bien les mentions prescrites à peine de nullité.

Il ne saurait donc y avoir lieu à contestation sérieuse sur ce point.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement :

S’il est constant que par décision en date du 5 septembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a décidé d’imposer un effacement total des dettes de Madame [G], dont sa dette locative, il n’en demeure cependant pas moins que suivant le décompte versé aux débats qui prend en compte la décision de la Commission susvisée, Madame [G] reste redevable de la somme de 380,54 euros, frais déduits, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2025.

Il convient donc de condamner Madame [G] au paiement de cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2018, la SA UNICIL a consenti un bail d’habitation à Madame [G] pour un logement situé à [Adresse 5] et pour un emplacement de stationnement, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer pour le logement était de 296,54 euros outre 96,44 euros de provisions sur charges.

Le montant du loyer pour l’emplacement de stationnement était de 48,98 euros outre 6,53 euros de provisions sur charges.

Madame [G] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SA UNICIL lui a fait délivrer le 10 mai 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 583,06 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 10 juillet 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 380,54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [G] sera en outre condamnée à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SA UNICIL ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [G] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [G] sera tenue de payer à la SA UNICIL la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme [R] FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA UNICIL ;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses sur le commandement de payer ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 10 juillet 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4])[Adresse 1] et de l’emplacement de stationnement, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [G] à payer à la SA UNICIL:

• la somme provisionnelle de 380,54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la SA UNICIL du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [G] à payer à la SA UNICIL la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 mai 2022;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT