N° RG 25/00002 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOFY

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL CABINET JP

— l’AARPI CAP CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Madame [P] [U] épouse [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

S.A.S. HERNANDO MANFREDI

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie LIOTARD de l’AARPI CAP CONSEIL, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente agissant par délégation du président du Tribunal judiciaire de Valence, conformément à l’article R145-265 du code de commerce

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique daté du 19 mai 1982, reçu par Me [X] [S], Monsieur [H] [U] et Madame [J] [R] ont donné à bail commercial à Monsieur [T] [Y], divers locaux situés [Adresse 12], comprenant la totalité du rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage, soit la totalité de la maison moins un studio, cadastrée section AB n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de [Localité 1] [Localité 11].

Par acte authentique du 27 janvier 2004, Monsieur [B] [Z] a acquis le fonds de commerce objet de ce bail.

Par acte authentique du 26 décembre 2006, le bien figurant au bail a fait l’objet d’une donation-partage de la nue-propriété au profit de Mesdames [N] [U] et [P] [U] épouse [K].

Le bail a été reconduit, et au dernier état de la procédure par acte authentique des 27 et 31 mai 2012 au profit de Monsieur [B] [Z], comprenant le rez-de-chaussée, l’appartement, le studio et la remise situés au 1er étage, ainsi qu’un hangar situé dans le prolongement de l’appartement et une terrasse située en face du restaurant côté sud, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 8640 euros.

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2014, Monsieur [B] [Z] a cédé son fonds de commerce à la SARL CHEZ ENZO, à effet du 1er avril 2014, laquelle, par délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 02 avril 2014, a été transformée en la SAS HERNANDO MANFREDI.

Par acte d’huissier du 25 mars 2021, la SAS HERNANDO MANFREDI a notifié aux bailleurs une demande de renouvellement du bail commercial pour le 1er avril 2021 aux charges et conditions initiales pour une durée de 9 années.

Par acte d’huissier du 31 mai 2021, les bailleurs ont fait part au preneur de leur souhait d’accepter le renouvellement du bail aux conditions et clauses nouvelles à insérer dans le bail éventuellement renouvelé, en portant le loyer annuel à la somme principale de 14000 € compte tenu de la modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local qui a subi une nette amélioration résultant de l’aménagement d’une terrasse et des travaux réalisés dans le restaurant.

Par courrier daté du 21 mars 2023, les consorts [U], en leur qualité de bailleur, ont notifié au preneur leur mémoire préalable à la saisine de la présente juridiction, aux fins de solliciter l’application d’un loyer annuel de 14000 € hors taxes et hors charges, la prise en charge par le locataire de la taxe foncière à compter du 1er mars 2021, le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré des loyers à compter de la demande en fixation du nouveau loyer et leur capitalisation, le règlement de l’arriéré des loyers correspondant à la différence entre le nouveau loyer et celui en vigueur, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de fixation du nouveau loyer ainsi que la somme correspondante au réajustement du dépôt de garantie, pour le cas où une expertise serait ordonnée, la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 8640 € annuel, outre, notamment, la condamnation du preneur à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant les honoraires de l’expert judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 13 avril 2023, réceptionné le 15 avril suivant, la SAS HERNANDO MANFREDI a sommé les bailleurs de communiquer l’acte de bail du 19 janvier 1994, sollicité le rejet de leur demandes au titre du déplafonnement et de la fixation du loyer à la somme de 14000 € HT à compter du 1er mars 2021, de dire que le point de départ du nouveau contrat de bail est le 1er avril 2021 et non le 1er mars 2021, et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par assignation en date du 07 mars 2025, Madame [P] [U] épouse [K], venant aux droits de Monsieur [H] [U], Madame [J] [R] épouse [U], Madame [N] [U], Madame [O] [U], Madame [A] [U] et Monsieur [C] [U] a fait citer la SAS HERNANDO MANFREDI aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux, se fondant sur les dispositions des articles L 145-33, R 145-4 et R 145-6 du code de commerce, sauf en ce qui concerne la prise en charge de la taxe foncière, et subsidiairement, à ce qu’il soit ordonné une expertise et la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 8640 € annuel.

Dans son mémoire daté du 21 juillet 2025, le bailleur a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [U] épouse [K], qui déclare être désormais seule propriétaire des locaux loués, expose que le déplafonnement du loyer sollicité est justifié tant par les caractéristiques du local, à savoir l’aménagement d’une terrasse et la rénovation intérieure rendant le restaurant plus accueillant qui ont eu des conséquences significatives sur l’attractivité de l’activité du preneur, que les facteurs locaux de commercialité.

Elle explique que le développement de nouvelles infrastructures dans la zone artisanale située à proximité a généré une augmentation de fréquentation notamment le midi, mais aussi celle des deux campings privés se trouvant dans un rayon de 100 m, outre le camping municipal exploité par la commune depuis 2017 qui en a augmenté sa capacité d’accueil et la période d’ouverture du 1er avril jusqu’au 05 novembre, tout cela dans un village se trouvant parmi les plus beaux villages de France, labellisé en 2021 et référencé dans un guide officiel et sur la carte Michelin.

Elle considère que le loyer sollicité est justifié dans la mesure où le snack du camping municipal a été loué à titre précaire pour un loyer de 14000 € H.T pour une durée de 7 mois et où les prix de vente des fonds de commerce situés sur la commune sont élevés tout comme celle du studio et de l’appartement faisant partie du bail commercial, compte tenu de l’attractivité de la ville rendant ses commerces florissants.

Elle précise n’avoir jamais donné, en 2012, son accord au preneur pour mettre à disposition de ses salariés les deux logements inclus dans le bail, déniant sa signature sur le document produit.

Dans son mémoire en réponse daté du 08 mai 2025, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 14 mai 2025, la SAS HERNANDO MANFREDI a maintenu ses contestations et demandes, puis sollicité du juge des loyers commerciaux, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert aux frais avancés de Madame [P] [U] et de fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 9640 €, celui-ci n’étant pas soumis à la TVA, de la débouter de ses demandes y compris celle au titre de l’exécution provisoire et de la condamner à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les honoraires de Mme [M].

Elle expose, après avoir sommé Madame [P] [U] de communiquer l’acte du 22 septembre 2022 justifiant de sa qualité à agir seule et le bail commercial du 19 janvier 1994, que la demande de déplafonnement doit être rejetée en l’absence de modification notable des éléments définis aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce au cours du bail échu à savoir entre le 1er avril 2012 et le 31 mars 2021, précisant que le loyer n’est pas soumis à la TVA dans la mesure où les bailleurs sont des particuliers.

Elle explique que les travaux réalisés en cours de bail ne caractérisent pas une modification notable en ce qu’ils sont de simples travaux d’embellissement qui n’ont pas impacté l’assiette du bail, et que, s’agissant des travaux d’amélioration, ceux-ci ne sont pris en compte, notamment, que si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement par l’acceptation d’un loyer réduit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et que l’acte du 27 mars 2012 règle le sort de ces travaux en fin de bail par une clause d’accession.

Elle ajoute que la terrasse figurant au cadastre sur la parcelle AB [Cadastre 9] située entre la route et le ruisseau existait déjà et figure dans ce même bail, tout comme celle jouxtant le local commercial qui existait déjà en 2004 lorsque Monsieur [Z] a acquis le fonds de commerce, et que si elles ont été couvertes par des pergolas démontables, elles ne constituent pas une modification notable des caractéristiques du local puisqu’elles préexistaient au renouvellement, ce qu’a d’ailleurs retenue Madame [M], mandatée pour établir un rapport.

Elle précise que la location saisonnière auprès de la commune d’un emplacement permettant de prolonger la terrasse ne justifie pas davantage le déplafonnement compte tenu de sa précarité.

Elle indique, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, qu’ils n’ont pas été modifiés notablement pendant la période du bail puisque les sociétés évoquées par le bailleur existaient avant 2012 tout comme les campings, qui ont leurs propres restaurants, et que la société Globe Exportateur, qui produisait de la spiruline, a cessé son activité.

Elle déclare que son local commercial est d’ailleurs situé au niveau 0 du village qui est occupée par des habitations tandis que la zone commerciale et touristique se situe plus haut.

A titre subsidiaire, elle considère que, conformément à l’offre de renouvellement, la valeur locative doit être fixée à compter du 1er avril 2021 et non du 1er mars 2021, que le loyer n’est pas soumis à TVA et que l’immeuble forme un tout, de sorte qu’il n’y a pas lieu de dissocier les différents locaux le composant, rappelant que la mise à disposition des logements à ses salariés avait été autorisée par les consorts [U] en juin 2012.

Elle critique les avis de valeur produits par le bailleur en ce qu’il n’y a pas lieu de comparer avec le prix de vente d’un fonds de commerce et produit un rapport selon lequel la valeur locative a été estimée à 9300 € par an tout en considérant que le déplafonnement n’avait pas lieu d’être en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local.

Elle n’est pas opposée à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés du bailleur, si le tribunal n’était pas suffisamment éclairé par le rapport qu’elle produit qui a été établi par un expert près la Cour d’Appel.

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [P] [U] épouse [K], représentée par son conseil, renvoyant à ses écritures, a maintenu ses demandes.

La SAS HERNANDO MANFREDI, représentée par son conseil, renvoyant à ses écritures, a maintenu ses contestations et demandes.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation saisissant le juge des loyers commerciaux

L’article R 145-23 du code de commerce dispose :

“Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.”

L’article R 145-26 du même code applicable au litige dispose :

“Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.”

L’article R 145-27 du même code dispose :

“Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.”

Selon les dispositions des articles 122 et 119 du code de procédure civile, le non respect des dispositions susvisées est une fin de non-recevoir sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief qui n’est pas régularisable, s’agissant du mémoire préalable, après la délivrance de l’assignation.

De plus, selon les dispositions de l’article 125 du même code “ Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.”

En l’occurrence, Madame [P] [U] épouse [K] ne justifie pas avoir adressé au preneur tant le mémoire préalable à l’assignation que son dernier mémoire par courrier recommandé avec accusé de réception tel que cela est exigé par les dispositions susvisées.

C’est pourquoi, afin de respecter le principe du contradictoire auquel le juge est tenu conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, il y a lieu de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du 13 janvier 2026 à 9 heures afin d’inviter le bailleur à produire les justificatifs de l’envoi au preneur de ses mémoires préalables et postérieurs à l’assignation sous la forme recommandée avec accusé de réception et les parties à s’expliquer sur l’irrecevabilité encourue de l’assignation délivrée par Madame [P] [U] épouse [K] et des mémoires adressés par celle-ci sans justifier de l’envoi sous la forme recommandée avec accusé de réception à la SAS HERNANDO MANFREDI et/ou à son conseil.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et, le cas échéant, sur les frais de défense exposés.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

Vu les articles 16, 122, 119 et 125 du code de procédure civile,

Vu l’absence de production des justificatifs des envois des mémoires préalables et en cours de procédure sous la forme recommandée avec accusé de réception par le bailleur au preneur,

Ordonne la réouverture les débats,

Renvoie les parties à l’audience des loyers commerciaux du 13 janvier 2026 à 9 heures pour, à la charge du bailleur, produire les justificatifs de l’envoi au preneur de ses mémoires préalable et en cours de procédure sous la forme recommandée avec accusé de réception, et, à défaut, à la charge des parties, s’expliquer sur l’irrecevabilité de l’assignation,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes, fins et conclusions,

Réserve les dépens,

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an susdits par le président assisté du greffier

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE