TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 31/01/2025

à : – M^e J.-M. DESCOUBES

— M^e I. WILLM

Copie exécutoire délivrée

le : 31/01/2025

à : – M^e I. WILLM

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/10896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NTV

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Marc DESCOUBES, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0969

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée FONCIÈRE DAVID AND CO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle WILLM, Avocate au Barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 4 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NTV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication sur surenchère du 19 octobre 2023, la société FONCIÈRE DAVID AND CO a acquis les lots n° 24 à 29 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] ayant précédemment appartenu à la SCI MALVINA.

Ayant découvert que les lieux étaient loués via la plate-forme Airbnb par Madame [Y] [Z], gérante de la SCI MALVINA, la société FONCIÈRE DAVID AND CO a fait dresser constat de la situation, puis a assigné en référé les occupants, par actes du 10 avril 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en expulsion.

Par ordonnance du 2 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société FONCIÈRE DAVID AND CO et celles de Madame [Y] [Z], intervenue volontairement à la procédure, et tendant à lui voir reconnaître un droit de jouissance sur le bien.

La société FONCIÈRE DAVID AND CO a fait commandement à la SCI MALVINA, le 19 septembre 2024, de quitter les lieux, puis a procédé à la reprise des locaux selon procès-verbal du 10 octobre 2024 signifié le 31 octobre suivant selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, Madame [Y] [Z] a fait assigner, en référé à heure indiquée, la société FONCIÈRE DAVID AND CO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en vertu d’une autorisation du 19 novembre 2024 aux fins de :

— lui ordonner, sous astreinte provisoire de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre à la SCI MALVINA les clés de la porte d’entrée de l’immeuble et de la boîte aux lettres,

— lui faire interdiction de venir troubler sa jouissance sous astreinte provisoire de 1.500 euros par infraction constatée,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— la condamner à payer, par provision, à la SCI MALVINA la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral,

— la condamner à payer à la SCI MALVINA la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 4 décembre 2024, Madame [Y] [Z], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir pour l’essentiel qu’en procédant unilatéralement à la confiscation du bien immobilier, l’adjudicataire a commis une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La société FONCIÈRE DAVID AND CO, représentée par son conseil, a conclu :

— au débouté des demandes de Madame [Y] [Z],

— à titre reconventionnel à sa condamnation :

— à lui interdire de porter atteinte à son droit de propriété sous astreinte de 20.000 euros par infraction constatée,

— à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts et à lui rembourser l’ensemble de ses frais de commissaire de justice,

— à payer une amende civile de 10.000 euros,

— à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIÈRE DAVID AND CO fait valoir pour l’essentiel que, par suite du jugement d’adjudication, elle est devenue propriétaire du bien et que la procédure d’expulsion est régulière. Elle estime, par ailleurs, que Madame [Y] [Z] agit en fraude de ses droits et instrumentalise la justice pour lui nuire.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense, visées à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, date prorogée au 31 janvier 2025.

Par note reçue au greffe le 10 décembre 2024, la société FONCIÈRE DAVID AND CO a justifié avoir assigné Madame [Y] [Z] devant le juge du fond, l’audience étant fixée au 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales de réintégration et de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En outre, une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires à faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.226-4 du code pénal dispose que l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.

Seul constitue un domicile, au sens de l’article susvisé, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux.

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, sauf une disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. L’article L.322-13 du même code précise que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. L’article R.322-64 du même code ajoute que, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Le jugement d’adjudication constitue, ainsi, titre d’expulsion contre tout occupant qui tient ses droits de la partie saisie.

Enfin, l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, il ressort du jugement d’adjudication sur surenchère du 19 octobre 2023 que les lots n° 24 à 29 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] appartenant à la SCI MALVINA ont été adjugés à la société FONCIÈRE DAVID AND CO au prix de 2.321.000 euros intégralement acquittés.

Il est justifié que ce jugement a été signifié le 19 septembre 2024 à la SCI MALVINA et un commandement de quitter les lieux a été signifié à celle-ci le même jour selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant relevé que les lieux semblaient inoccupés et que le nom de la saisie ne figurait ni sur les boîtes aux lettres ni sur la liste des occupants de l’immeuble.

Les lieux n’étant pas habités, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 précité ne s’applique pas.

Il s’ensuit que la reprise des locaux intervenue en présence de deux témoins, le 10 octobre 2024, est régulière.

En vertu de l’article 25 des statuts de la SCI MALVINA qui dispose que « l’Associé dispose d’un droit de louer ou de prêter le local qui lui est attribué en jouissance pendant la période qui lui est attribuée », des contrats ont été signés le 1er août 2007 et le 27 décembre 2021 entre la SCI MALVINA et Madame [Y] [Z] conférant à cette dernière la mise à disposition à titre gracieux du " bien immobilier sis au [Adresse 2], comprenant le bâtiment B, et ce pour un usage exclusivement résidentiel « (article 1), cette » mise à disposition [étant] consentie pour une durée indéterminée " (article 2).

Or, ce droit d’occupation et de jouissance a été attribué à Madame [Y] [Z], non à la SCI MALVINA, demanderesse à la procédure de réintégration (cf. dispositif de l’assignation).

Le juge des référés a relevé, dans son ordonnance du 2 septembre 2024 à l’encontre de laquelle aucun appel n’a été interjeté, que l’article 24 des “ statuts dont se prévaut la demanderesse a été rédigé de façon manuscrite sur une feuille distincte « , sans production des » statuts en original « et que » leur production tronquée ne permet pas de vérifier si un droit d’occupation et de jouissance a été attribué dès l’origine à la gérante et associée de la SCI MALVINA, si oui, sur quels lots et pour quelle durée. ".

Aucune nouvelle pièce n’a, depuis, été produite et il n’est pas plus justifié, comme précédemment, de la publication des statuts intégrant l’article 24 à la conservation des hypothèques et partant de son éventuelle opposabilité à l’adjudicataire.

La circonstance que le jugement d’adjudication ait fait l’objet d’une tierce opposition est sans incidence sur l’exécution du jugement, puisqu’il n’est pas prétendu que le juge saisi de la tierce opposition en ait suspendu les effets conformément aux dispositions de l’article 590 du code de procédure civile.

La société FONCIÈRE DAVID AND CO justifie de la publication de son titre de vente au service de la publicité foncière le 25 juin 2024, ce qui emporte purge de tous les vices de la procédure antérieure, sauf le cas de fraude prouvée (Cass. civ.2ème, 7 mars 1985, n° 83-14.589).

Enfin, certes, le procès-verbal descriptif établi le 6 décembre 2021 par voie de commissaire de justice à la requête de la BNP PARIBAS SUISSE, créancier poursuivant ne fait pas mention du droit de jouissance et d’occupation, mais précise toutefois que " les biens (…) saisis constitu[ent] la résidence parisienne de la gérante de la SCI qui vit à l’étranger ", de sorte qu’il ne peut être totalement exclu que Madame

[Y] [Z] bénéficie, effectivement, du droit qu’elle revendique.

Cependant, ce seul élément est insuffisant à établir, avec l’évidence requise en référé, de l’illicéité du trouble allégué qui résulterait de la prise de possession par l’adjudicataire du bien dont il est légalement seul propriétaire.

Aussi, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de réintégration, les mêmes motifs conduisant au rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut dans les limites de sa compétence ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 précité ajoute que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il n’est ni prétendu, ni a fortiori établi que, depuis la reprise des lieux le 10 octobre 2024, Madame [Y] [Z] ait cherché à porter atteinte à la jouissance paisible et au droit de propriété de la société FONCIÈRE DAVID AND CO.

La demande d’interdiction formulée à ce titre sera, par conséquent, rejetée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut dans les limites de sa compétence accorder une provision au créancier.

Il s’ensuit qu’il ne peut accorder qu’une provision au créancier à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Dès lors, les demandes de la société FONCIÈRE DAVID AND CO tendant à la condamnation de Madame [Y] [Z] à lui verser la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts et à lui rembourser les frais de commissaire de justice, et non une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Enfin, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui

qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Cependant, la société FONCIÈRE DAVID AND CO n’a aucun intérêt à solliciter la condamnation de l’autre partie au paiement d’une amende civile au profit du Trésor Public et, en tout état de cause, l’amende civile relève d’office du juge.

Cette dernière demande sera, donc, également rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [Y] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société FONCIÈRE DAVID AND CO.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [Y] [Z],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société FONCIÈRE DAVID AND CO,

DÉBOUTONS la société FONCIÈRE DAVID AND CO de sa demande d’amende civile,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société FONCIÈRE DAVID AND CO,

CONDAMNONS Madame [Y] [Z] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux la protection,

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NTV